律师观点分析
本案是原告李X、黄X诉被告武汉XX公司（以下简称某某公司）、第三人中国XX（以下简称XXX）商品房销售合同纠纷一案，我方是原告李X、黄X委托的诉讼代理人。
原告李X、黄X诉称，我与被告于2014年5月18日签订商品房买卖合同，约定我购买被告位于武汉市某房屋一套，面积137.47平方米，总价款50万，我支付被告首付30万，余款20万办理银行贷款，交房期限为2014年12月31日前。合同签订时，我于2014年5月15日向被告支付了首付款，并通过第三人以公积金贷款形式于2014年8月13日支付余款，我每月向第三人分期偿还，截止到2015年5月，我还款本金2219.23元，利息7608.63元。但被告至今未履行交房义务，也未采取有效措施，严重违约，我有权解除合同，被告应退还全部房款并按我累计付款的3%支付违约金。现我诉至法院，请求判令：1、解除我与被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还我已付首付款30万元，利息15803.01元（利息自2014年5月15日计算到2015年5月26日，之后按中国人民银行同期贷款利率）；3、被告返还我已偿还给第三人的分期付款本金2219.23元，利息7608.63元（本息暂计到2015年5月，6月至实际履行之日的本息按合同约定计算）；4、被告支付违约金9294.83元；5、解除我与第三人签订的个人住房公积金贷款借款合同和个人住房公积金贷款抵押合同；6、被告返还给我应向第三人偿还的剩余全部贷款本金及截止到被告实际履行期间的贷款利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；7、本案诉讼费用由被告承担。
原告李X、黄X为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下：
1、武汉市商品房买卖合同复印件，拟证明原被告之间存在房屋买卖合同关系，被告应交房的时间；
2、首付款收据复印件，拟证明原告已履行了支付首付款义务；
3、个人住房公积金贷款借款合同、个人住房公积金贷款抵押合同、个人贷款支付凭证复印件，拟证明原告为了完全履行合同付款义务，向第三人借款的事实；
4、银行还款明细复印件（未提供原件），拟证明原告向银行还贷的本金及利息损失。
被告某某公司辩称，同意解除商品房买卖合同；30万同意返还给原告，从第一个月还贷款到今天，银行贷款利息同意返还原告；本金20万同意返还原告；违约金同意支付15000元，不同意支付首付款30万元的利息。
被告某某公司未向本院提交证据。
第三人XXX述称，原告与被告解除购房合同我行无权发表意见，但银行与原告签订的借款合同，及抵押合同，原则上不同意解除，一解除抵押物就没有，银行会面临风险。对原告第6项请求，持有异议，我们已经履行义务，一旦购房合同解除，要求把贷款本金及利息返还第三人。我行与原告李X、黄X的贷款利息系以200000元为本金，从2014年8月13日起按公积金贷款利率进行计算。
第三人XXX为支持其述称意见，向本院提交的证据如下：
个人贷款还款明细（截止日期为2015年6月13日）、抵押登记截屏、贷款信息截屏、办理公积金贷款申请表复印件，拟证明房屋已抵押，银行已履行义务。
经庭审质证，被告某某公司对原告李X、黄X提交的证据无异议。第三人XXX对原告李X、黄X提交的证据发表质证意见如下：对证据1认为与银行无关，不发表质证意见；对证据2、3无异议；对证据4认为应以银行提供的为准。
原告李X、黄X，被告某某公司对第三人XXX提交的证据无异议。
依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，对当事人双方经质证无异议的证据，本院依法予以采信。原告李X、黄X提交的证据1来源合法、内容真实，系定案的有效证据；证据4未提供原件，本院依法不予采信。
经审理查明，2014年5月18日，原告李X、黄X与被告某某公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南130XXXX1034），约定原告李X、黄X购买被告某某公司投资建设的位于武汉市某商品房，建筑面积为137.47平方米，单价为每平方米3637.16元，总金额为500000元，交房时间为2014年12月31日，被告逾期超过90日交付房屋的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同书面通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告李X、黄X于2014年5月15日已向被告某某公司支付首付款300000元。2013年11月18日，原告李X与第三人XXX签订《个人住房公积金贷款借款合同》，约定第三人向原告李X发放贷款200000元，贷款期限30年，从2014年7月23日起至2044年7月23日止，贷款利率根据国家规定为4.95%，自贷款转存至李X在第三人开立的账户之日起计算，如遇国家贷款利率调整，第三人按委托人依据人民银行规定发布的调整利率通知执行。第三人XXX于2014年8月13日将上述贷款200000元发放至李X指定的XX公司账户。2014年5月28日，原告李X、黄X与第三人XXX签订《个人住房公积金贷款抵押合同》，约定两原告抵押担保的贷款金额为200000元，贷款期限30年，从2014年7月23日起至2044年7月23日止，两原告以座落于武汉市某房产设定抵押。
庭审过程中，被告某某公司认可本案诉争房屋现不具备交房条件。截止至庭审之日，原告李X、黄X均按期偿还了上述贷款。
本案争议的焦点：1、原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》是否已成就解除合同的条件，如已成就，合同解除后相应的法律后果如何确定；2、原告李X、黄X与第三人XXX签订的《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》能否在本案中一并解除，如可以解除，相应的法律后果如何确定。
本院认为：关于焦点1，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了付款义务，但被告未能在合同约定的期限内交付房屋，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》已成就合同约定的解除条件，对于原告要求解除与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》的请求，本院依法予以支持。至于第三人XXX提出如果解除《武汉市商品房买卖合同》，需提前将本金及利息还清，第三人XXX与原告签订的《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》属另一法律关系，第三人可按合同约定另行主张权利。
原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》解除后，原告已向被告支付的首付款300000元及银行代原告向被告支付的购房款200000元，即购房款总额500000元被告应当返还原告。因被告逾期交房导致违约，按照《武汉市商品房买卖合同》的约定，被告应按照累计已付款的3%向原告支付违约金15000元（500000元×3%）。现原告起诉除要求被告赔偿违约金9294.83元以外，还要求被告赔偿其已支付的首付房款利息，并支付其已向银行偿还的利息，以及自2015年6月起应向第三人偿还的截止到本案判决生效及履行期间的贷款利息，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，现原告李X、黄X的实际利息损失已远高于合同约定的违约金，应按被告某某公司违约给原告李X、黄X造成的损失确定违约金数额。原告李X、黄X实际的损失为首付房款300000元的利息（自2014年5月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止），以及向第三人XXX贷款的200000元的利息（自2014年8月13日起按公积金贷款利率计算至付清之日止），被告应按上述金额向原告支付违约金。
关于焦点2，原告李X、黄X与被告某某公司之间的商品房买卖合同关系，和原告李X、黄X与第三人武汉XX之间的借款关系非同一法律关系，《武汉市商品房买卖合同》与《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》也非主从合同关系，《武汉市商品房买卖合同》的解除并不必然导致《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》的解除。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，第三人XXX在本案中不同意解除《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》，原、被告之间的商品房买卖合同关系与原告和第三人XXX之间的担保借款关系系两个不同的法律关系，不应在本案中一并处理。且原告李X、黄X与第三人XXX签订的《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》中对于解除担保借款合同的法律责任也已有约定，如在本案中一并处理《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》，不利于第三人XXX主张权利。对于原告要求解除与第三人签订的《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》的请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告李X、黄X与被告武汉XX公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南130XXXX1034）；
二、被告武汉XX公司返还原告李X、黄X购房款500000元；
三、被告武汉XX公司向原告李X、黄X支付首付款300000元的利息（自2014年5月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；
四、被告武汉XX公司向原告李X支付贷款200000元的利息（自2014年8月13日起按公积金贷款利率计算至付清之日止）；
五、上述给付款项均应于本判决生效之日起十日内一次性付清；
六、驳回原告李X、黄X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6324元，由被告武汉XX公司负担。
点评：本案是一个商品房销售合同纠纷，对方延期交房，我方帮当事人整理了武汉市商品房买卖合同复印件、首付款收据复印件、个人住房公积金贷款借款合同、个人住房公积金贷款抵押合同、个人贷款支付凭证复印件、银行还款明细复印件等来支持我方诉讼请求，最终法院基本采纳，维护了我方当事人的合法权益。
李正霞律师