买房变租房，开发商冠名曰“租售并举”，购房者如何维权？

律师观点分析

买房变租房，开发商冠名曰“租售并举”，购房者如何维权？

-------撰稿、代理人：谢建程律师

案情简介：

2013年，张、李夫妻俩看到昆明某开发商售房宣传单后，打算购买该开发商开发的某商业中心I期商铺。2013年11月25日，张某与开发商签订《认购协议书》，约定张某以2101300元向开发商购买某商业中心I期N1-044号商铺，张某支付部分款项。2016年1月10日，经张、李夫妻俩与开发商协商，将此前张某购买的I期的N1-044号商铺换为购买该开发商开发的II期1-3号商铺，即李某与开发商重新签订《认购协议书》，约定李某购买该开发商开发的II期1-3号商铺，商铺总价为11594820元，首付房款50%，余款在双方签订《商品房购销合同》五日内，通过银行按揭贷款支付，并约定开发商于2016年1月30日前交房，随即张、李夫妻俩当天交齐了首付。

但到了约定的交房时间，开发商未能交房，也未与张、李夫妻俩签订《商品房购销合同》。因张、李夫妻俩经营某品牌服装急需商铺，经与开发商协商，待商铺建成后，开发商将李某购买的商铺出租给张、李夫妻俩经营服装使用，租金从购房款中抵扣。故2016年11月1日，开发商让其关联公司某商业管理公司与李某签订《租赁合同》，租期3年，租金478704元/年。期满后，某商业管理公司再次与李某签订《租赁合同》，租期3年，租金341928元/年。2021年3月16日，张、李夫妻俩要求开发商将“抵租”后剩余的购房款及配套费退还遭到开发商拒绝。开发商称是李某资金不足，申请用所交房款抵租商铺租金，但协议书不解除，为其保留房源，待李某凑集资金后在购买商铺。开发商称其是新型房屋销售方式“租售并举”。后经双方多次协商未果，最终成诉。

律师意见：

张、李夫妻俩经多方辗转，最终找到谢建程律师。谢律师在认真了解案情及审查证据后，且上网查询了涉案商铺的预售许可等信息。并结合自己多年来亲办的多件类似的商品房买卖合同纠纷案件，向张、李夫妻俩提供了分析意见：

• 张、李夫妻俩并不存在违约行为，其夫妻俩已按《认购协议书》按时、足额向开发商支付了商铺的购房首付。

第二，该开发商迟延履行签订《商品房购销合同》及履行交房义务的原因，经谢律师查询（调查）发现，该开发商到2016年10月21日才取得涉案商铺预售许可证，这意味着开发商在约定的交房时间2016年1月30日前，是无法与张、李夫妻俩签订《商品房购销合同》的，更何况是履行交房义务，这属于开发商客观上不能，直接导致了《认购协议书》的合同目的不能实现，属于开发商违约行为且是根本违约。

第三，既然是开发商违约行为致双方未能按约定签订《商品房购销合同》及交房，其合同目的不能实现，故张、李夫妻俩就可依法解除《认购协议书》。基于此，开发商应退还剩余购房首付款及配套费，并承担违约责任。

第四，本案存在起诉后，开发商极有可能对张、李夫妻俩提起反诉，主张是张、李夫妻俩违约，并要求赔偿违约金的风险。

听完谢律师分析后，张、李夫妻俩便正式委托谢律师代理此案。谢律师随后立即整理相关证据及材料，向法院提起诉讼。为了防止开发商在诉讼期间转移财产，导致张某、李某购房款难以得到执行，在法院立案后，谢律师随即向法院申请对开发商名下财产进行保全。该案诉讼后，开发商果不其然以张、李夫妻俩以行为的方式表明不履行《认购协议书》的合同义务已构成违约，并要求张、李夫妻俩承担总房款15%的违约金即1738698元。

法院裁判观点：

该案件经法院公开开庭审理，法院认为，第一，张某与开发商于2013年11月25日签订的《认购协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，该协议书经双方协商一致终止履行，由李某与开发商另行于2016年1月10日签订合同，故该份协议书已经双方协商一致解除；第二，李某与开发商签订的《认购协议书》约定的交房时间是2016年1月30日，但在李某起诉时，开发商都未与李某签订书面的《商品房购销合同》，亦未履行交房义务，且将房屋委托给第三人公司进行出租管理，致使合同目的不能实现，已构成违约。李某诉请解除2016年10月1日签订的《认购协议书》符合法律规定。且开发商应退还李某购房款、配套费；第三，开发商反诉张、李夫妻俩承担违约责任，因开发商未提出证据，且根据《认购协议书》约定，李某应在开发商正式通知签订《商品房购销合同》五日内签订书面合同，但开发商亦无证据证明其履行了正式通知义务，故其要求张某、李某承担违约责任的诉求不成立。据此，法院判决：

本诉部分：一、解除李某与开发商于2016年10月1日签订的《认购协议书》；二、开发商退还李某购房款3644309元及配套费3500元，合计3647809元。并按同期贷款利率支付相应的资金占用利息之款项付清之日止。

反诉部分：驳回开发商的全部诉讼请求。

结局：

张、李夫妻俩领到一审判决后，其开发商主动履行张、李夫妇，主动将法院判决的购房款及配套费3647809元及相应资金占用利息，全额支付给张、李夫妻俩。至此，困扰张某、李某多年的悬而未决的问题最终得到圆满解决。