【办案随笔】关于二手房交易合同签署后卖家违约责任承担问题

二手房交易过程中，双方已经签署书面合同，之后卖家出现违约情形，那么具体违约责任如何承担，解决此问题的前提，是需要确定当事人之间所签订的合同，其法律性质到底是房屋买卖预约还是本约。

第一种情况，如果当事人之间仅成立了房屋买卖预约，由于预约合同具有相对独立性，则违约方亦应承担预约合同违约责任，其违约责任应当适用合同法有关违约责任的基本原则，大致上相当于房屋买卖合同本约的缔约过失责任范围。

具体而言，如果在协议中约定了定金，则应适用定金罚则；如果适用定金罚则不足以弥补违约造成的损失，守约方可以要求违约方补足超出定金罚则部分的损失，但根据《买卖合同解释》第2条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，该损失应在预约合同违约责任范围内确定，由于预约合同是以签订房屋买卖本约为标的，产生的是缔约请求权，与本约所产生的履行合同请求权不能等同，故不能直接以未履行房屋买卖合同作为计算损失的依据。

依程新文等人著述观点，在确定卖家违约责任具体计算买家损失时，应当考虑买家自身有无过错、是否及时采取措施减少风险和损失、买家交纳的购房款数额是否可能限制其经济能力导致其无法另行购买其他房屋等因素综合判断。

第二种情况，如果当事人之间成立了房屋买卖本约，则根据《合同法》第113条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。

在卖家违约时，其应赔偿买家损失的范围，即包括实际已经造成的损失，也包括合同履行后本可获得的利益之损失，此时，买家请求房屋差价损失大致上可相当于可得利益损失，只不过在具体确定可得利益损失数额时，还得根据合同法第113条的可预见原则、第119条的减损原则以及《买卖合同解释》第31条的损益相抵规则等进行确定。