【办案随笔】关于在查封情形下订立的房屋买卖合同的效力问题

关于在查封情形下订立的房屋买卖合同的效力问题，结论是转让被查封房地产的转让合同是有效的，可产生债权效力。

依最高法院公报案件裁判意见，转让的房地产被司法机关查封，按照物权法物权变动的原因行为和结果行为相区分的原则，在被查封物上设定负担行为或者债权行为的效力不受影响，出卖人与买受人订立的房地产转让合同能确定产生债的效力。但被查封的情形会影响转让房屋的物权效力，即客观上无法办理物权变动手续，后果是导致转让合同无法履行，不发生物权变动的法律效果。

见最高人民法院（2010）民一终字第45号"深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案"论理部分：

“即使涉案项目存在司法查封，按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时亦产生债的法律效力，在解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。因此，该置换合同并不违背《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条有关不得转让房地产的强制性规定。最后，该置换合同的履行符合社会利益和公平原则。金安城公司为履行上述置换合同，已经投入资金，用于解决因烂尾楼导致的购房者退房风潮，偿还了业主的购房款项，代为清偿了富山宝公司以项目名义对外的部分借款，项目的有关债权债务已经得到妥善处理。金安城公司履行置换合同的行为，不仅得到了合同相对方福星公司的承认，而且符合公平正义与社会利益的需求。

综上，福星公司、福永公司与金安城公司签订的《“金银城”置换合同书》及其《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未侵害国家、集体和他人合法权益，因此应当认定有效。”