【办案随笔】针对团购商品房的买卖合同是否有效

商品房团购形式较多，按学者李彩凤《商品房团购法律问题分析》阐释内容，以不同发起主体作为标准，可以分为四类：一是购房者自发组团购房；二是购房者所在单位组团购房；三是房地产经纪公司或媒体等中介机构组团购房；四是开发商主动推出团购政策。

实践中，前述第二类购房者所在单位组团的方式较为多见，其具体的过程是，单位受职工的委托与开发商就团购商品房达成协议，约定在取得商品房预售许可证后，双方再行履行签订商品房买卖合同；参加团购的职工享有团购商品房的购房指标。

针对团购商品房的买卖，存在对于团购商品房购房指标转让和对于团购现房转让，依最高法院法官观点，相应合同应当认定为有效，其理由在于：

首先，对于团购商品房购房指标及现房的转让，法律、行政法规并无明确的禁止性规定；其次，团购商品房特定的人身属性较弱；另外，参加团购商品房的职工将购房指标及现房转让给他人的，并未损害开发商和单位的利益。

当然，在团购房限于商品房的情况下，相应转让合同应确定有效；但如团购房性质为社会保障性住房如经济适用房，则得视实际情况具体分析。如因经济适用房体现的是为低收入家庭提供的基本生活需要，其购房指标性质更倾向于人身性，针对团购经济适用房进行转让，实质上侵犯了国家集资房的管理制度，涉及到损害社会公共利益应被认定无效。