【办案随笔】针对违法建筑的买卖合同是否有效

在现行法律的层面尚无违法建筑的明确定义,有的法律文件称为违章建筑，有的为违法建设或违法工程等称谓。依多数学者主张观点，应从较为宽泛的意义上理解违法建筑,其含义是指违反了法律、行政法规,乃至据此制定的规章、条例的规定,而建造的建筑物、构筑物或其他设施。

违法建筑情形主要包括:

(1)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;

(2)不按批准的设计图纸施工的建筑;

(3)擅自改建、加建的建筑;

(4)农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑;特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑;

(5)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑;

(6)擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;

(7)逾期未拆除的临时建筑;

对于当事人订立的违法建筑买卖合同，其只要符合《合同法》相关规定，其法律效力应当是有效的,因为买卖合同的债权效力取决于订立该买卖合同的负担行为的效力,不应由出卖人的物权处分行为的效力来决定，违法建筑的违法性亦不能阻却该买卖合同的有效成立，违法建筑无法初始登记的直接后果仅是导致无法办理产权过户登记,并不能影响买卖合同的效力。

依《民法总则》第153条规定，违反强制性规定与违背公序良俗的民事法律行为无效，其中违反强制性规定显然是违法建筑应有之义,但从相关法条以及实践情况来看,违法建筑的买卖其只是违反法律强制性规定中的管理性规定，而非合同法解释二第14条规定的效力性强制性规定，违法建筑的违法性并不能导致其买卖合同必然无效。

另外，《物权法》第15条确立的合同效力和物权效力相区分原则明确，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力；即认定不动产买卖合同的效力应当坚持物权行为与债权行为相区分的原则，违法建筑买卖合同的效力不受该违法建筑是否可以发生物权变动的影响，应为有效。