【办案随笔】二手房买卖中出卖人拒迁户口的处理

随着户籍改革制度的推进，户口将不再那么重要，但在现阶段，户口仍然是影响入学、就业、购房等方面的重要因素。二手房买卖中户口纠纷最为典型的情形是购买名校学区房，买受人之所以在此购房，就是为了将孩子的户口迁入，从而敲开名校大门。但如出现出卖人恶意拒迁户口、从而影响到孩子户口迁入的情形，依现行民事诉讼制度以及户籍管理政策规定，尚无有效率的救济途径。

《户口登记条例》第3条第1款规定：“户口登记工作，由各级公安机关主管”；该条例第10条第1款规定：“公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。”

按照上述规定，包括户口迁出的各项户籍管理工作均由公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围。当事人之间基于房屋买卖涉及的户口迁出纠纷并不属于人民法院的主管范围，法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。

因户口的迁出需要户主的同意及配合，并提交相应的审批文件及新的落户地址，在上述条件并不具备、户主不配合的情况下，公安机关一般无法强制性地要求其将户口迁出。近年来，鉴于实践中此类纠纷多发，个别地区出台相应政策规定，为此类户口纠纷问题给出了解决思路。

2016年11月1日实施的《江苏省常住户口登记管理规定》第九十六条规定：因合法稳定住所所有权转移，该住所内原登记户口未迁出，现所有权人书面申请将该住所内原登记人员户口迁出的，公安机关应当受理并调查核实。情况属实的，应当告知该住所内原登记人员按规定迁出户口。经公安机关告知后，原户口登记人员未迁出户口的，公安机关可以凭以下材料将其户口迁至社区家庭户：

（一）现所有权人书面申请；

（二）现所有权人居民户口簿；

（三）现所有权人合法稳定住所证明；

（四）迁出户口告知书。

对于该条规定中无需原登记人员配合即可实现强制迁出户口的具体操作，江苏省公安厅治安总队于2017年2月8日专门作出关于规范《江苏省常住户口登记管理规定》第九十六条适用工作的通知（苏公治〔2017〕25号）予以细化规定。

2018年5月1日起实施《上海市常住户口管理规定》第三十二条亦有类似规定：房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。该条规定产权转移后可以直接强制迁出户口的内容为亮点。

目前除了上海和江苏，其他地区对于户口强制迁出尚无政策依据。

如在房屋买卖合同履行过程中遭遇户口迁出纠纷，参考最高院法官观点，剖析解决思路如下：

首先得清晰，户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，不属于人民法院受案范围，即房屋买卖合同履行过程中，买受人起诉要求出卖人迁出户口的，无论当事人在买卖合同中就户口迁移事宜是否作出了约定，均不属于民事案件的受理范围，已经受理的，结果会被裁定驳回起诉。

虽然无法直接诉请出卖人迁出户口，但依房屋买卖合同向出卖人主张违约责任的曲线救国解决思路仍是可考虑的，即可以出卖人未履行房屋买卖合同项下户口迁出义务为理由，向出卖人主张违约责任。此类纠纷中，迁移户口显然系一项合同义务，依《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对于违反户口迁出约定时，买受人主张出卖人支付违约金或赔偿损失的，当然属于民事案件的受理范围，对于买受人的诉讼请求应予支持。

如果根据当地教育政策以及一般社会常理认知，可以认定所购房屋是以办理孩子学籍为首要目的，如果出卖人拒绝迁出或迟延迁出户口直接致使买受人孩子户口不能及时迁入、无法取得学籍的，应认定为是属于《合同法》第94条第（4）项规定中的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，基于此，买受人可主张解除合同，并请求出卖人承担相应的责任。

此外，依照户籍管理基本原则，一套房屋原则上应该只立一个户口，但一个户口中可以有多名成员，在出卖人拒绝迁出户口情况下，考虑与户籍管理部门协调为买受人办理户口迁入手续，即将出卖人的户口在户籍系统里则显示空挂，从而解决落户问题。