【办案随笔】对于一方婚前贷款购买、婚后夫妻共同还贷的房产，离婚时如何计算增值部分？

对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的，涉及共同还贷增值部分的计算，法律依据有：

1、《婚姻法解释(三)》第10条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

2、最高人民法院民一庭意见（见《民事审判指导与参考》总第65辑，最高人民法院民一庭编，人民法院出版社2016年出版）：在适用《婚姻法解释(三)》第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。

具体的，共同还贷增值部分采用分步计算方法：

第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本＝购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。

在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以购买时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；

第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前増值，后者属于一方的个人财产。

注意前述两步计算时，还应考虑两种情形下的修正问题：

一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益却要现时承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；

二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据．因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。即应注意区分两种情况来准确计算：

第一，对于结婚时购买不动产的情形，此时的“不动产成本”包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用，此种情形下不动产价格的计算时点应是购买时；

第二，对于结婚前购买不动产的情形，此时的“不动产产成本”包括结婚时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用，此种情形下不动产价格应是结婚时。

认为，前述分步计算法简明易操作，为相关案件可资借鉴的方法。

依最高院民一庭意见，在离婚分割不动产时，不仅要将“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”计算清晰，同时，要根据《婚姻法》第39条“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决”的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。即计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使自由裁量权，目的即为相对公平合理地解决纠纷，以平衡保护离婚双方当事人的利益。

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