【办案随笔】 查封期间出卖人擅自出售房屋，房屋买卖合同是否有效

依《民事诉讼法》第103条、第245条、第247条等相关规定可知，查封包括作为财产保全手段的查封与民事执行中的査封，依学者程啸、吴高盛的相关著作阐释内容，此两类查封的定义分别为：

作为财产保全手段的查封，是指人民法院依据利害关系人、当事人的申请或者依职权，为限制对动产与不动产的处分或者转移而进行的査封。

作为民事执行中的查封，是一种针对不动产的临时性措施，是指把被执行人的财产清查封闭贴上封条，就地封存，不准任何人转移和处理。封条是由执行机构制作的表明实施査封的机构、时间等内容并加盖执行机构所在法院印章的条幅。

就查封期间出售被查封房屋，相应房屋买卖合同是否有效的问题，认为房屋被查封导致最直接后果当是无法办理所有权转移登记，即涉及合同客观上能否履行的问题，而并不当然影响房屋买卖合同的效力，结合学者、最高院法官观点，对此结论试作分析如下：

第一、《物权法》第15条是针对合同效力和物权效力区分所作的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该内容在法律的层面确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。

在房屋买卖中，物权变动的原因是房屋买卖合同，依据房屋买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，而房屋所有权转移是房屋买卖的结果，两种不同的权利变动是在两种不同的法律基础上进行的。

物权变动只能在交付或者登记后才能生效。对于房屋被查封的，查封的效果对能否进行物权变动产生直接影响，但是，房屋买卖合同作为物权变动的原因其基础法律关系是债权债务关系，债权作为相对权，其建立的基础是双方当事人的意思表示，房屋被查封本身，对于属于债权行为的房屋买卖合同本身的效力并不产生影响。

第二、《民法总则》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”该规定与《合同法》第52条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的规定是一致的，对其中的“强制性规定”，是否属于“导致该民事法律行为无效”，还要进一步判断该规定本身的性质是效力性强制性规定的还是管理性强制性规定，即要判断该强制性规定的规制对象是合同行为本身还是合同的履行行为。

对于被查封房屋买卖合同是否有效的问题，最直接规定见于《城市房地产管理法》第38条第（二）项中，即“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房地产不得转让，该规定限制的应是不动产物权变动行为和合同履行行为，而并非合同行为本身，即该条规定不属于导致民事法律行为无效的强制性规定，不能依此否定合同本身的效力。

第三、从合同责任承担的角度分析，在订立合同之时买受人并不知道该房屋存在被査封的情况下，事实上从买受人的利益保护角度考虑，确认被査封房屋买卖合同有效比认定无效更有利于保护买受人的合法利益。对于买受人而言，如房屋买卖合同合法有效，其可选择解除合同要求出卖人承担违约责任，或要求出卖人继续履行合同办理房屋所有权转移登记手续。而如果被査封房屋买卖合同无效，买受人无法依合同约定内容来维护权利，而出卖人以标的房屋被查封为由要求确认房屋买卖合同无效，可能客观上会获取到非法利益，进而实质上损害到买受人的合法利益。

综前，出卖人擅自将已被查封的房屋转让于买受人的，在合同内容并无其他违反法律行政法规的强制性规定的情况下，该买卖合同应当认定为有效。