【办案随笔】以质量问题主张解除合同，如何认定是否“严重影响正常居住使用”

购房人因商品房存在质量问题主张解除合同的，对于质量问题是否“严重影响正常居住使用”如何认定？

《商品房买卖合同司法解释》第13条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

该规定是《合同法》94要第（4）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”内容在商品房买卖合同情境下的具体体现，即在商品房出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过维修修复办法解决，购房人诉请解除合同，人民法院应予准许。那么准确界定质量问题是否严重影响正常居住使用，对于类似案件是焦点问题。

依据当事人意思自治原则，买卖双方是可以在商品房买卖合同中，对于“严重影响正常居住使用”的房屋质量问题的情形作出具体约定的，如此可以明确开发商在房屋销售中的质量责任，日后出现的房屋质量纠纷有据可依。

对于买卖双方多数合同并未对房屋质量问题进行特别约定的情况，依杜万华主编最高院民一庭编的《商品房买卖合同解除疑难问题》中所持观点，认为存在以下情形的可以认定为严重影响正常居住使用：

一、出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；

二、出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；

三、房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的：

四、水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的：

五、消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的；

六、订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；

另有最高院法官认为具体个案中判断是否严重影响正常居住使用，除上述标准外，还应将房屋内设施及小区配套设施、附属设施、周边环境以及因此对购房人产生的心理、精神影响等因素相结合进行认定。具体参考如下标准：如房屋墙体多处开裂，难以维修的；或因设计结构不合理，导致房屋地基下沉，房屋存在重大安全隐患的；又如房屋经质检、规划、环保、消防等部门检验，存在重大安全隐患且无法加以改进的；再如室内空气质量经检测不合格，长期居住严重影响人体健康安全的；此外，严重缺乏广告宜传中的配套设施与公共设施，给购房人生产、生活带来严重不便的亦可认定为是否严重影响正常居住使用。

前述观点仍仅在学术层面探讨，并不具有法律效力。在司法实践具体个案中，认定“严重影响正常居住使用”仍属承办法官自由裁量权。但购房人具有对所购房屋本身的合理期待权是与其配套、周边环境紧密相关，是否严重影响正常居住使用的判断不应仅限定于房屋本身这一点，是应当被认同的。