【办案随笔】实关于开发商交付房屋层高违约责任的认定及后果

关于层高：住建部于2013年发布的《住宅建筑模数协调标准》（2014年3月1日起实施）中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高的参数；另2011年修订的《住宅设计规范》中对普通住宅及住宅内的室内净高作了规定。

应当清晰的是，层高和净高并非同一概念，二者关系为：层高为室内净高加楼板厚度。购房者大多不会注意，在《商品房买卖合同》中通常会就层高进行约定的。

对于房屋层高违约的问题，目前尚无明确法律规定，但实践中此类纠纷并不少见，因对于此类责任的认定及后果的处理缺乏明确标准，合同内容通常也不会对此作特别约定，因此类似案件的裁判标准并不统一。

对开发商擅自调整层高的违约责任认定问题，应针对具体案情，区分房屋结构，根据情况参照《商品房买卖合同司法解释》内容来具体分析：

一、对于一艘结构的房屋，可关照《商品房买卖合同司法解释》第十四条关于面积误差后果处理的规定，根据实际层高与合同约定的层高间的差额确定比例，由开发商按此比例向购房人予以赔偿。

二、对于具有错层、跳空层的复式结构房屋，如果房屋总层高不符合约定，可按上述方法处理。但如果是部分套内房屋的层高不符合约定，则应审查其实际层高是否达到国家规定的层高标准。在认定开发商违约责任时，应根据个案的实际情况，对通过返工可达到合同要求层高的，可以要求开发商承担返工责任；对不宜返工的，应考虑由开发商按《商品房买卖合同司法解释》第十四条关于面积误差后果处理的规定的计算方法来承担相应的赔偿责任。

三、对于房屋实际层高达不到国家规定的基本层高的，依据《商品房买卖合同司法解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定内容，买受人可以房屋实际层高未达到国家规定的基本层高标准，请求解除商品房买卖合同并赔偿损失，对此法院应予支持。如果买受人选择不解除合同，仍保留房屋的，可类比适用《商品房买卖合同司法解释》第十四条关于面积误差后果处理的规定，由开发商对基本层高以下的不足部分进行赔偿，需特别注意的是，相应地对于低于法定基本层高的部分，购房者是有权按前述方法计算所得金额的双倍进行主张赔偿的。