【办案随笔】开发商擅自出售小区物业服务用房的合同是否有效

开发商擅自出售小区物业服务用房的合同是否有效

先列结论：开发商与第三人签订小区物业用房买卖合同，因违反了法律或行政法规的强制性规定，依《合同法》52条第五项规定，该合同应属无效。

对于小区物业服务用房的概念，依学者倪红晏、谷昔伟公开发表文章对此的定义，是指由开发商建设，在地面以上，供小区物业管理使用，具备独立、正常使用功能，可以通水通电的房屋，一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等，是小区维护日常物业活动必不可少的基础公建配套设施。

对于小区物业用房的法律地位，在我国立法的层面，是经历有一个认识逐渐清晰的发展过程，试简要梳理如下：

在2003年《物业管理条例》出台之前，在法律和行政法规层面，并无关于小区物业用房的规定，对于物业用房的相关规定只是地方性法规的层面，依《合同法》52条第五项“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的表述，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同方可认定为无效，因此如无证据证明，存在开发商与购房人恶意串通买卖物业用房并损害业主利益的情形的话，对于物业用房买卖协议是认定为无效是无法律依据的。

2003年6月8日，国务院令第379号《物业管理条例》，其中第27条在行政法规的层面明确规定了“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。

2007年3月16日，全国人大通过并予公布的《物权法》，首次在法律层面对建筑物区分所有权作出规定，明确“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《物权法》第73条还进一步明确规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

2009 年 3 月23 日，最高人民法院发布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第14条规定：

“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”

该规定内容进一步明确了侵害业主共有权的责任承担方式。

综前，如果在2003年《物业管理条例》出台之后，开发商与第三人签订小区物业用房买卖合同，是违反了法律或行政法规的强制性规定，该合同应属无效。