金融丨证监会细化再融资审核 涉房融资之门紧闭

不好的消息接踵而至。

这两天，被称为“再融资33条”的文件搅动着地产圈的神经，它再次重点表明“涉房再融资不推进审核”的要求。

具体要求是：对于涉房上市公司再融资，主营业务为房地产的上市公司，或主营业务虽不属于房地产，但目前存在房地产业务的上市公司申请再融资，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进审核；对于已经实现转型的房地产的上市公司，并公开承诺在国家宏观调控期内不从事房地产业务且房地产业务已清理完毕条件的，可予以推进审核。

消息一出，市场焦虑情绪跃然而上，部分地产股更是出现明显跌幅，新城控股、新华联、中洲控股都出现跌停，华夏幸福、中粮地产、万泽股份跌幅逾4%，金地集团、保利地产跌超3%，深物业A跌1.9%。

不过，与敏感的市场行情相比，房企内部对“再融资33条”却表现得很淡定。上海某房企证券中心负责人称，对于涉房上市公司再融资暂不推进审核一直都在严格执行，除2016年整体融资环境宽松后，这两年罕有开发商定向融资获批的案例，看到的是越来越多的上市公司终止定增。市场在去杠杆，不管直接融资还是间接融资对于房企都很难。

对于发展，企业们都在想着自己的办法。

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“再融资33条”卡死涉房融资

实际上，上周五证监会在官网披露的短短一句话，宣告了本周IPO发审会将暂停一周，同时也解释了此次暂停的原因为发审委委员调研上市公司再融资事宜。虽然引发了行业的颇多猜测，但“再融资33条”的出现，还是在低迷的市场环境下给房地产市场泼了一盆“冷水”。

所谓“再融资33条”就是证监会向券商下发的《再融资审核财务知识问答》与《再融资审核非财务知识问答》两份文件，具体细化了再融资审核要点，共33条。

据了解，上述两份文件尚未最终定稿，还有调整修改之处，最终版本以监管部门正式发布文件为准。

文件明确要示，募集资金不得投向房地产项目，如拟用于置办土地或房产的，按照以下原则处理：

一、拟使用募集资金自建房地产用于研发中心、办公楼、员工宿舍的，审核中应要求申请人结合项目建设内容说明实施的必要性、合理性，是否符合土地规划用途，是否存在变相用于房地产开发等情形。保荐机构及申请人律师应对上述事项进行核查并发表意见。

二、拟使用募集资金购买土地或房产的，如购买金额占募集资金总额比例较高（拟购买土地或房产金额超过募集资金总额的30%），审核中需关注其融资必要性，防止其利用募集资金投资房地产。但是，募集资金用于购买工业用地的除外。

实际上，房企在二级市场再融资大门早在2016年就已关闭。

Wind数据统计显示，2016年以来，共有61起涉及房地产企业的定增预案，合计拟募集金额高达3577.39亿元。但遗憾的是，最终通过发审委的数量仅有14起，涉及金额也仅为947.74亿元。

更为严重的是，目前拿到证监会批文的仅有7起，涉及金额进一步缩水至577.4亿元。如若扣除新华联仍未实施，以及世荣兆业和北辰实业两家上市公司批文到期已失效后，目前已实施金额仅为482.4亿元。

其中，SST前锋以及中华企业两家上市公司包揽了几乎全部的金额，前者用于北汽新能源的借壳上市，与房地产业务并无任何关系。后者则是受益于上海地产集团的内部重大改革从而涉险过关。

某信托公司高级经理袁吉伟表示，这两年再融资对房企作用很小，在房地产调控高压态势下，资本市场对于房地产融资监管会越来越严格，A股上市房企想要定向增发几无可能。

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小企业融资渠道收窄

就在“再融资33条”面世后的两天，正荣地产于10月18日宣布其将按原票据的条款及条件对美元优先票据进一步进行国际发售，额外票据发行所得款项净额再融资其现有债务。

此前9月19日，正荣地产宣布发行2.8亿美元的优先票据，票据将自2018年10月2日起，按年息12.5%计息。

正荣地产成为了一个挑战者。当然，还有很多中小企业需要融资支持。

“两年房地产宏观调控收紧，房企股票市场就已经受到了较严格的约束，这次文件再次强调了对于涉房业务上市公司再融资的规定，与之前的监管政策精神是一致的，调控使得房地产主要融资渠道依然约束性较大。”袁吉伟表示。

上游财经顾问江瀚则认为，这一切都是为了去杠杆。“再融资33条”也将会加速房地产市场两极分化，越是强者越能从商业银行、资本市场和债券市场融资，小企业融资渠道收窄。

“这不仅体现在再融资端，在IPO方面也一直如此。”北京某投资公司总监称，房企“活下去”还是要靠“高周转”，要么加快降价销售回笼资金，要么放缓相关投资，不断拓展融资路径，港股可以配股融资，也更容易发行美元债融资。对表外融资和债务融资依赖过高的上市公司也存在一定风险。

最近一段时间，万科喊出了“活下去”的口号，中原提出了“排队等死”的判断，整个房地产市场似乎已提前进入寒冬。与此同时，直接融资、间接融资频频受阻，房地产企业的融资利率已经升到了2017年以来的高位，融资困局已然形成，还钱压力不断增加的房地产企业到底该怎么活下去？

注：本文系转载，仅供普法学习。