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集体土地上房屋拆迁法律常识与诉讼实务

发布者:李永强律师|时间:2018年09月12日|分类:房产纠纷 |14人看过


集体土地房屋被拆迁人一般是普通百姓,人生中第一次也是接触拆迁,遇到房屋拆迁补偿安置严重不合理时,面临强势地方政府,往往感觉自己心里有若,但又不知如何维护自己合法权益。
今天与集体土地房屋拆迁人一起全面学习集体土地上房屋拆迁法律知识,并将有关诉讼实务分享给集体土地房屋拆迁人,从如下下方面分析讲述:
一、集体土地上房屋拆迁的基本认识
1、房屋拆迁分集体土地房屋拆迁与国有土地上房屋征收,目前我国已制定了全国范围内适用的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,而至今未出台全国范围内统一的集体土地上房屋拆迁管理办法。
2、对于集体土地房屋拆迁适用法律规定是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、及各省、市、县制定地方性有关集体土地房屋办法、及地方性拆迁政策,或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。
3、对于集体土地上的房屋只作为征地过程中地上附属物补偿的一个部分。具体实践中,近年来各地方政府往往参照《城市房屋拆迁管理条例》制定一些规范性文件.对集体土地上的房屋拆迁补偿工作做出了一些变通的规定,如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》,《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》,《青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定》,《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁 管理条例》,《襄樊市市区征收集体所有土地上的建筑物构筑物 等地上附着物补偿暂行办法》…..实践中,各地集体土地房屋拆迁工作主要按照这些办法或者规定进行。尤其对于北京地区集体土地房屋拆迁,有其特殊性,以后文章会专门予以讲解。
4、作为集体土地房屋拆迁人,一定要清楚地方政府搞项目急需要拆迁集体土地房屋,目的不是拆除房屋,而是征收房屋对应的集体土地。前面文章已讲解,地方政府想征收集体土地必须获得省级以上政府征地审批文件,而此文件,一般地方政府往往都没有暂先办理,地方政府为了搞政绩项目,掺和一些地方开方商利益,往往借助暴力方式先行拆除集体土地房屋,强占土地进行施工。作为普通集体土地房屋拆迁人,一般认为房屋客观存在是阻挡或者与地方政府协商谈判最后一道防线,其实不然,最后一道防线是让被拆迁人交出土地,按《土地管理法实施条例》第四十五条、最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十四条第一款规定,地方政府想强制性让集体土地房屋拆迁人交出土地,必须通过司法程序强制执行,且必须符合法律条件,而这些条件与程序,地方政府根本没办法实现。故发生强制性让集体土地房屋拆迁人交出土地事实时,必须及时提起法律程序以维护自己合法权益。
二、集体土地被征收办理省级以上政府审批文件
集体土地房屋拆迁人必须熟知集体土地被征收法律规定,由于集体土地被征收涉及专业法律规定内容比较多,王庆律师拆迁团体已在前面文章中已讲解,故希望集体土地房屋拆迁人认真学习。
三、集体土地房屋拆迁人必须了解涉案具体项目补偿安置方案
1、补偿原则
由于至今未出台集体土地上房屋拆迁管理办法,集体土地上房屋拆迁补偿安置也没有统一标准,《土地管理法》只是规定补偿安置原则,实行的是适当补偿原则,即需要安置的农民保持原有的生活水平。
2、补偿安置方案
《土地管理法实施条例》第二十五条:“市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。”
此条文非常重要,重点说明三点:(一)补偿安置方案就是一标准,一旦其补偿安置方案标准从法律程序上合法、合理的,注意是从法律程序上,那么地方政府就可以按照具体项目补偿安置方案制定的标准组织实施补偿安置;(二)从法律程序上,地方政府先将拟补偿安置方案公告,赋予集体土地房屋拆迁人一定权力,若补偿安置方案制定的标准不合法、不合理的,应当听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见,后综合集体土地房屋拆迁人意见,再对补偿安置方案进行修改,后批准;(三)如果集体土地房屋拆迁人不及时对补偿安置方案制定的标准不合法、不合理性行使法律赋予的权力,以后想要得到合法合理的补偿安置是比较困难的,就也是集体土地房屋拆迁人往往容易忽略的,原因是往往不懂法。
3、补偿安置方式
对此我国暂时还没有专门的法规来对其进行规定,但可以适用《中华人民共和国土地法》或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。
需要说明一点,补偿与安置是不同概念,是有区别的,简单来说,补偿是对包括:(一)被征收房屋价值、宅基地区位价的补偿及装修费用;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。(四)市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。而安置是按具体项目方案的规定,对符合条件的人,进行居住条件等方面保障。一般实践中,集体土地房屋拆迁人与地方政府分别签订补偿、安置协议。
具体来说,具有如下几种安置方式:
(一)纯货币补偿
最低标准,按对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。说明一点,这只是补偿价格,另对应所应获得安置面积,要结合当地政府制定地方性规定有关农村宅基地上合法控制建筑面积的规定及集体土地房屋拆迁人自家建筑面积,综合认定。最后核算出集体土地房屋拆迁人纯货币补偿总费用
(二)另批宅基地
可以按照土地管理法律、法规和规章的规定,另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋,并对被拆除的房屋按照重置成新价给予补偿。对于另审批宅基地面积及应该建筑的合法面积,各省制定标准不同,集体土地房屋拆迁人可以查看自己省级政府制定的地方性法规。
(三)提供安置房
若被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
若以优惠价格购买的的,首先确定能够购买安置面积,有人均50平方米、有人均60平方米、有人均70平方米,每项目制定补偿安置标准不同的,注意此标准的制定要征收集体土地房屋拆迁人意见的。其次,以具体每平方米多少价格购买安置房,实践中,最低控制的是原则“拆一还一”,即房屋补偿价格与购买安置房价格应该是一致,若前者低于后者,相当于补偿安置不合法不合理。
无论地方政府在具体项目中,选择何种补偿安置方式,作为普通集体土地房屋拆迁人自己内心也有一个标准,那就补偿安置不能降低原生活居住水平。若严重补偿安置不合法不合理的,有必要通过法律程序请及时维护自己合法权益。
  鉴于法律上对于集体土地房屋拆迁规定,有许多不规范,不明确,王庆律师拆迁团体也是依据法律规定、参考办案经验,写了引文章,若哪讲述不清楚、不正确的,请多批评指正。
  希望集体土地房屋拆迁人通过学习此文章,能够对集体土地房屋拆迁有一个相对系统全面掌握,若还有具体哪不明白的,建议直接找律师面对面咨询。



注:本文系转载,仅供普法学习。

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