焦点丨南京楼市遇冷真假

秋初至，乍凉还热。南京楼市在这个初秋当口，就引发了一场“头部”舆论。

2天前，一则“南京楼市遇冷”的消息传来：”根据南京网上房地产数据显示，截至8月19日下午15：00，上周（8月13日至8月19日）南京新房认购740套，成交820套，日均认购105套，日均成交117套。同比上上周（认购1065套，成交1325套）认购量下降30.5%，成交量下降38.1% 。除此之外，金隅、雅居乐、龙湖上周五江北拿地，地价猛降7390元/平方米。”

真相是否如此？记者记者据此统计南京网上房地产（主管部门为南京住房保障和房产局）今年1月至8月20日所有新房的认购量与成交量发现，除1月份处于高位以外，2月至6月，南京新房的认购量由2225套逐月上升至6867套，7月份回落至5669套，而8月份过去的20天仅认购2380套，不及7月份的一半，仅超6月份的三分之一。而2月至7月，南京新房的成交量由2651套逐月上升至7595套，但8月份过去的20天仅成交2463套，不及7月份的三分之一。

相比之下，即便8月份的最后10天大量推盘，也难免有回落之实。如果月度数据不能反映全景，且看日均数据。2月至6月，南京新房日均认购量由74套上升至229套，7月回落至189套，8月进一步回落至119套；2月至7月，南京新房日均成交量由88套上升至253套，8月份则回落至123套。

种种数据表明南京楼市出现遇冷迹象，这究竟是短期回落还是另一个冷周期的开始？在政策高压地的准一线城市南京，严厉的调控和“反调控”已经让外界对楼市有些难辨真假。

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短波动还是真遇冷，内有乾坤

短波动还是真遇冷？这是一个楼市真问题。

南京房地产开发建设促进协会秘书长张辉告诉记者，“认购成交量的多少取决于上市量，如果商品房上市量低成交量就不可能高，受到限价等种种因素的影响，每个月的上市量也存在变化，所以并不能以成交量的高低来论断市场冷暖。”

另外，张辉称，8月份是传统的淡季，每年在这个淡季的时候都会出现成交下滑，是市场正常波动。

记者统计南京2018年全年新房认购成交量发现，与“南京楼市遇冷”消息一致，8月13日至19日期间连续多天认购量与成交量均处于两位数状态，而从1月至今，认购量与成交量均处于两位数的天数仅有37天，几乎每月都会出现小幅波动。

不仅新房，从7月底开始，南京二手房成交量连续几周呈现下跌趋势，因此“二手房成交量暴跌”的传言也不断出现，甚至传导至土地市场。

就在刚刚过去的8月17日，南京江北当天三地块转让，全部未达到限价，以雅居乐拍的G36地块为例，毗邻地铁龙华路站，位置优越，但成交楼面价不足1.6万元/平方米，对比此前江浦地王2.3万元/平方米的价格，降幅高达7000多元。同样是在8月份的江北，中海与香港置地成交均价都在1.7万元/平方米。地价“跌跌不休”俨然常态。

新房、二手房、土地市场降温看似传导，其实与此前南京地王套牢与当下政策限价不无关系，换言之，地王套牢与限价直接影响了开发商的推盘节奏。

深圳瑞诚房地产营销策划有限公司董事长王大国告诉记者记者，“现在受预售证发放慢的原因，开发商推盘节奏慢，加上原先拿地价格高，政府批价低，开发商都在等待，在观望，比如南京2016年的5块地王，两年过去了也保不了本。另外，现在一二线城市是政策高压地，拿地风险较高，开发商积极性也不高，所以也能看到南京很多大房企在下沉三四线城市，以此避免风险。”

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需求的透支与盘整

房地产供给端承压，需求端是否持续火热？

有南京房地产人士提示道，“其实，需求端也有问题，居民的存款也下降了。”

记者查阅了2017年全国各城市的居民存款数额，其中南京住户存款余额6095亿元，排名第13，人均存款7.4万元，排名第10，2017年人口净流入6.5万人。

另据易居研究院近期发布的《2018年上半年全国80个典型城市房价收入比偏离度排名》显示，厦门和南京分别以45.6%和35.7%的偏离度高居榜首，而厦门和南京均是调控前房价上涨最为凶猛的城市。可以佐证这一点的是，排名第三的济南偏离度为32.7%、排名第四的广州偏离度为29.6%，这两个城市房价上涨行情启动虽晚，但也凸显。

居民收入、存款与高房价之间的撕扯，不仅是南京的难题，而是限购限价之外，几乎所有一二线城市面临的难解之环。

政策的介入使得楼市需求也在调整，上述南京房地产人士表示，“市场需求正在价格冲高后进行盘整”。

国家统计局数据显示，今年1月至7月，南京的房价环比与同比指数持续下降，环比指数保持在99.7至99.9之间，同比指数保持在98至99.3之间。

高价回冲之后，市场需求的盘整则体现在：今年上半年，南京个人住房贷款增量持续回落。个人住房贷款余额6359亿元，同比增长15.35%；比年初增加418亿元，同比少增55亿元。6月末，房地产贷款余额10209亿元，同比增长18.71%，比年初增加898亿元，同比少增8亿元。

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“南京不会冷”

在诸多生活在南京的市场人士看来，无论现在政策高压与市场疲软对楼市造成何种影响，都不宜作出“南京楼市遇冷”的论断。

王大国告诉记者，“限购之前，江北的房子大部分是苏北人买的，河西、东郊房子大部分是苏南人买的，真正南京人买房比例没有很高。倘若限购放开，南京这种准一线城市的楼市是没有多大问题的。”

如果说限购能否放开是未解之谜，那么南京楼市近期即将密集推出的新盘或许可以湮灭“南京楼市遇冷”的断言。

一位南京房地产市场人士表示，“商品房上市量马上就会很大，实际上8月份很多楼盘开盘，认购数量不错，比如六合一家楼盘就推出1008套房。”

南京工业大学房地产管理系主任吴祥华也告诉记者记者，“南京的认购与成交量在最近几个月都在稳步上升，8月也不例外，在剩下的两周，有不少楼盘尤其是鼓楼滨江板块会有不少楼盘上市，所以不存在回落的问题。另外，现在的成交和认购量与市场无关，上市节奏全部被政府方面所控制，并不能反映市场变化，如果要看市场真实情况，只能观察二手房市场。”

从交易曲线上观察，自7月南京二手房市场短暂回冷之后，成交量从上周止跌回稳，并且小幅增长。南京网上房地产数据显示，上周二手房成交1460套，成交量比前一周的1352套上涨了108套，涨幅7.99%。

而从南京房价曲线周期观察会发现，从2015年9月份开始，南京房价才进入上涨快车道，2016年春节之后，升级为暴涨模式。2016年3月18日，南京市一天内诞生3个地王，一个位城北鼓楼区域地块，两个位江北浦口区域地块，这三个地王楼面地价均超过了周边在售楼盘的房价。

地王与房价之外，还有人曾经估计，南京楼市至少有三分之一的买房者为投资客，江北的这一比例会更高。

关键是，二手房已经不是传统意义上的二手房，而是“准新房”，因为新房交房的期限一般为两年，只要供够两年的银行贷款，两年后转手就能赚到一笔购房溢价钱，这正是杠杆买房投资甚至炒房的办法所在。

注：本文系转载，仅供普法学习。