焦点丨“暂停地产信托新增业务”搅动市场 监管机构回应未发文但要审慎开展

8月20日，一张关于“暂停房地产信托业务的窗口指导”的截图搅动了房地产金融圈。

截图显示，该公司收到当地银监局窗口指导，除附件监管工作单要求外，另电话通知要求公司全面暂停房地产信托业务，若前期已通过监管报备，且合同和抵押等担保措施已办理完毕的，可允许继续放款。

旋即，便有自媒体发文称这是事实，“经可靠渠道证实，福建、浙江、江苏、上海等地银监局发文暂停新增地产信托的报备，已过审的信托可发行”，进一步引发了市场大规模的猜测。

然而事件在发酵几小时后，上海银监局、福建银监局、宁波银监局、厦门银监局纷纷辟谣，称并未暂停房地产信托产品的报备，既未发文，也无窗口指导。

据中国房地产报记者采访多地信托公司获悉，大部分信托公司并没有收到当地银监局的窗口指导或是文件，目前房地产信托业务仍正常开展。但是这个消息针对个别信托公司是存在的，不是指有违规行为，主要是与业务发展有关。“近期部分信托公司成立房地产信托产品过快，且房地产信托业务占比过高，在房地产调控的大环境下，与金融服务实体经济的初衷相悖。”

此外，中国房地产报记者也向多地银监局求证，均称此消息不属实。上海银监局相关负责人表示，上海银监局并未暂停房地产信托产品的报备，既未发文，也无窗口指导。

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监管部门对个别公司采取的暂停报备措施

自2017年以来针对信托业强监管的“主旋律”一直在延续。

在上述“暂停房地产信托业务的窗口指导”发酵事件之前，监管机构陆续开出的新增信托罚单，给信托公司敲响了一次次警钟。

据不完全统计，今年以来共有9个银监局向11家信托公司开具15张罚单，合计处罚金额超500万元，从处罚的案由来看，“涉房涉地”仍是风险高发区。

北京某信托研究部经理表示，房地产信托这两年增速较快，建议业务风险的考量，监管部门要加强房地产信托业务的窗口指导，也是促进信托公司加强服务实体经济的举措。

中国房地产报记者向北京、浙江、上海、福建等地信托公司求证，上述信托公司均表示未收到该通知，并称收紧是真的，但不会全面停止，目前只是监管部门对个别公司采取的暂停报备措施。

但是也有个别消息源向记者透露，只有点对点的个案才会进行窗口指导，昆仑信托、厦门信托和西部信托收到了窗口指导，主要还是跟自身业务相关，跟整个行业无关。

而据财新记者多方核实，目前有中诚信托、长安信托等被其所属的地方银监局分别暂停新增房地产信托业务。

对此，厦门信托一位苏姓先生对中国房地产报记者回应称，厦门信托没有收到银监局窗口指导，也没有收到文件，目前公司内房地产信托业务一切照常开展。

“宁波银监局已经辟谣，且宁波银监局就管理我们一家信托公司，主管部门都说没有，我们肯定没问题。”昆仑信托相关人士回应称。

随着事件的发展，三缄其口已成为诸多房地产信托公司最好的选择。

据某消息人士透露，的确有个别信托公司收到窗口指导要求暂停房地产业务，如陕西三家信托公司即陕西长安信托、西部信托和陕国投都已被叫停。

另外，由于近期私募基金风险频发，监管部门拟对涉及私募的信托项目加强控制，不再受理委托人为私募基金的信托项目报备，对投向私募的资金是高度从严。

普益标准研究员夏雨认为，从信托圈内消息看，部分地区的信托公司确有收到相关的窗口指导，但并非业内的普遍现象。房地产信托的监管趋势，除了必要的业务、合规等金融监管，主要还是结合当前宏观环境，配合房地产市场的整体发展。近期各地房地产市场相关政策几乎每周都有新动向，房地产信托监管有望随之进行调整。

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逆势增长引发从严监管

实际上，近期监管部门对信托公司采取窗口指导的方式下发通知较为常见。  

此前有部分信托公司称接到窗口指导，要求加快项目投放，此举被认为在政策松动的情况下，房地产信托将是重点投放领域之一。而此次暂停房地产信托业务的消息一出，自然引发业内人士高度关注。

前述北京某信托研究部经理认为，房地产信托还是信托公司的重要收入来源，银监局的窗口指导是要求对占比高、增速快的公司把业务进行梳理，要有一定管控。目前房地产信托业务主要防控举措包括名单制、抵质押物、资金监管、投后管理等，风控举措还是相对较好的。

自去年以来，监管部门开展多次整改活动，房地产信托业务均被列为重点检查对象。其中，多家信托公司因“违规发放房地产贷款”“违规向房地产开发企业发放流动资金信托贷款”“违规向不符合贷款条件的房地产企业提供融资”等事由，被监管部门予以行政处罚。尽管如此，房地产信托业务在今年仍然呈现爆发式增长。

用益信托统计数据显示，截至8月19日，各家信托公司的集合房地产信托发行数量为2302款，发行规模达5362.28亿元，与去年同期924款，3221.42亿元同比增长149.13%和66.46%。

“集合房地产信托今年以来显著升温，表明房企对资金的需求较大，由于金融去杠杆以及今年以来的强监管环境导致信贷收缩，信托融资成为房地产企业的主要替代选择。房地产信托也成为信托业务收入来源之一，尤其是房地产信托占比较大的信托公司。”用益信托研究员帅国让表示。

上海某信托公司经理表示，今年以来房地产信托业务的增速确实过快，其收益率也是水涨船高，今年上半年房地产类信托产品的平均收益率为7.89%，居各类产品之首。目前中小型房企通过信托融资的成本普遍在12%左右，且部分信托公司在展业方面相对激进，接到监管指导也是自然。

一段时间以来，房地产行业资金需求依然庞大，而银行贷款、债券等融资渠道却受到阻碍，成就了信托融资一片繁荣的景象。

帅国让表示，随着房地产信托已成为支撑信托公司信托规模和利润增长的主要业务，很多信托公司在开展房地产信托业务方面的风控举措也有所加强。一般需要满足“四三二”条件，有相应的抵质押物及担保方，同时对于项目所在城市、项目本身的质量以及交易对手都有规定。

“下半年受政策面趋紧、资金面松动和房地产投资放缓的影响，房地产信托融资需求将有所回落，预期投资收益也会随之下降。”帅国让说。

夏雨则提出，近期发行的房地产信托产品基本都有不动产抵押和保证担保，部分产品还加入了权利质押，风险控制水平较高。交易对手的选择都是当地实力较强的民企，项目的选择也多为一二线城市的房地产项目，市场需求旺盛，基本不涉足渐渐饱和的三四线城市。未来房地产信托面临一定的转型压力，向ABS及REITs转型成为了新的可能，且股权投资和权益投资类融资模式占比将会不断扩大。

业内人士指出，银保监会目前对房地产业务的整体监管思路是从严管控，针对房地产业务占比过高、增速过快的公司有一些新要求。如果地产调控高压情势不变，后续收到类似窗口指导的信托公司将进一步增多。在这种背景下，中小地产公司、低信用评级地产公司将承受较大压力。

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