观点：出卖人虽未取得商品房预售许可证，但已经取得建设用地规划许可证、国有土地使用证的，商品房预售合同

出卖人虽未取得商品房预售许可证，但已经取得建设用地规划许可证、国有土地使用证的，双方的商品房预售合同应当认定有效并继续履行，北京市高级人民法院（2014）高民提字第130号民事判决书对此观点有清晰论述：

1、《商品房买卖合同解释》第二条规范的是出卖人在商品房预售阶段的行为，该条款不是为买受人设定的义务，原判依据上述司法解释中有关商品房预售的规定认定本案合同无效欠妥，本院再审予以纠正；

2、双旭房地产公司虽未取得商品房预售许可证，但其已经取得建设用地规划许可证，涉案房屋所在项目的国有土地使用证，这充分表明双旭房地产公司对土地及地上物有处分权，且涉案房屋已交付买受人使用多年，买受人有继续履行合同的愿望和基础，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的房屋买卖合同应当认定有效并继续履行。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
  Interpretation of the Supreme People's Court on the Relevant lssues concerning the Application of Law for Trying Cases
  on Dispute over Contract for the Sale of Commodity Houses[发布部门]最高人民法院  [发文字号]法释[2003]7号[发布日期] 2003.04.28  [实施日期] 2003.06.01[时效性]现行有效  [效力级别]司法解释[法规类别]民诉综合规定与解释
  第二条  出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

在目前有《商品房买卖合同解释》第二条明确条文的前提下，少有法院以合同法解释一第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定认定商品房预售合同有效。

实践中应视情况而定，如果合同已经基本履行完毕或房屋已交付买受人使用多年，虽无预售许可证，但买受人请求继续履行合同的，从维护交易安全和社会稳定的角度出发，另结合《商品房买卖合同解释》第二条制定的初衷考量，应当认定商品房买卖合同有效。对于开发商违规开发的问题，应当由房地产行政管理部门另行处理，不应当以此否定民事合同的效力。

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