实务探讨 | 深圳企业投资建设公租房的配租实务分析

摘要：为促使企业持续快速发展，提高企业员工工作积极性，依据《深圳市保障性住房条例》的规定，深圳国土资源部门与相关高新技术企业就工业用地签订土地使用权出让合同时，约定了企业有权在该工业用地上投资建设公共租赁住房（以下简称为“企业建设公租房”），建成后的公租房产权属于企业，不得转让及分户登记，企业优先向其员工配租该公租房。目前，虽然《深圳市保障性住房条例》《深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法》对公共租赁住房的轮候与配租作出了规定，但是并未明确企业投资建设公租房的配租方案应当如何拟定。实践中，出现了承租人不适格、租期过长、租赁保证金过高等情形，还存在部分企业自建公租房闲置的问题。笔者基于处理上述企业自建公租房相关项目的实务经验，现就企业自建公租房配租方案拟定提出分析与建议，以供读者参考。

深圳市保障性住房体系概述
《深圳市保障性住房条例》第三条规定，

保障性住房，是指政府投资建设或者通过其他途径筹集的，以限定的标准和价格，向符合条件的住房困难家庭和单身居民出租或者出售的住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房等多种形式。

第十二条规定，

保障性住房来源包括：（一）政府投资建设的住房……（四）企业或者其他组织按照与政府约定建设的住房……

第五十七条规定，

公共租赁住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和出租价格，按照合理标准筹集，面向中低收入住房困难家庭或单身居民出租的具有保障性质的住房……

《深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法》第二条规定，

本办法所称公共租赁住房包括由市、区政府直接投资建设、城市更新配建回购以及通过其他途径筹集的公共租赁住房。

根据上述规定，深圳市的保障性住房主要包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、安居型商品房。根据与政府的约定，企业可以建造保障性住房。本文所述之企业建设公租房为公共租赁住房，隶属于保障性住房体系。企业投资建设公租房体现了企业利益与社会公共利益的统一，一方面，优先向企业员工配租有利于激发企业员工的工作积极性，促进企业持续稳定发展；另一方面，在企业及其员工相关利益需求得到满足后，在一定条件下，企业投资建设公租房可以面向社会配租，体现了社会公共利益。

当前部分企业拟定配租方案
存在的问题
《深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法》第三十七条第一款规定，
企业投资建设（含城市更新配建但政府未予回购）的公共租赁住房、以及定向配租给重点企事业单位的公共租赁住房，由该企事业单位拟定配租方案报市主管部门备案后实施配租。

根据上述规定，企业有权就其投资建设公租房拟定配租方案，但企业拟定的配租方案中应当包含哪些内容、条款设置应当遵守哪些规定，在《深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法》中却无明文规定。在实务中，部分企业拟定的配租方案，出现了承租人不适格、租期过长、租赁保证金过高等情形，上述情形将会导致企业面临被政府主管部门处罚、租赁合同被解除及房屋被收回的法律风险，企业与员工也会因前述法律风险产生纠纷。另外，部分企业自建公租房闲置亦导致了社会资源浪费。

配租方案拟定之分析建议
虽然企业如何拟定配租方案没有明确法律规定，但是根据笔者的理解及实务经验，认为应当遵循以下两个基本原则：
★（一）企业投资建设公租房本质为公共租赁住房，其配租应当符合一般公共租赁住房配租的基本规定，即配租对象应当适格、租赁期限及租赁保证金等符合要求；

★（二）政府同意企业投资建设公租房是为了促进企业持续快速发展，企业同意投资建设公租房是为了给员工创造更好的工作条件，激发员工工作积极性。因此，企业在拟定配租方案时，可以将租赁合同的相关内容与劳动关系存续、员工绩效考核结果等内容挂钩。

基于上述分析，笔者建议从以下几个方面确定企业投资建设公租房的配租方案：

1配租对象的资格
《深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法》：

第七条规定，“申请轮候公共租赁住房，应当符合下列条件：（一）申请人年满18周岁，且具有本市户籍，但投靠子女取得本市户籍的居民不能作为申请人……”第二十条规定，“公共租赁住房应当面向全市范围在册轮候人配租。”第三十七条第二款规定，“企业利用自有存量土地建设（含城市更新配建但政府未予回购）的公共租赁住房，可以优先面向本企业在册轮候人配租。”

根据上述规定，企业拟定配租方案时，应当确保该方案中的承租员工为深圳市在册轮候人。具体操作可以从以下几个方面进行：

（1）承租资格告知与审查
企业自行或者委托他人拟定配租方案前，应当提前告知其员工：

1）应当为在册轮候人；

2）如发生丧失承租企业投资建设公租房资格的情形，应当及时告知企业；

3）申请承租企业投资建设公租房时一并提交在册轮候人证明文件。

企业或其代理人收到上述证明文件时，应当对其真实性进行审查，确认申请员工是否为在册轮候人。

（2）资格变更告知

企业与承租员工拟签订的《租赁合同》中，设置承租员工丧失承租企业建设公租房资格时未及时告知企业之违约责任，例如，承租人出现丧失承租企业投资建设公租房资格时，未在上述情形出现之日起五日内告知出租人的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并且要求承租人支付违约金。

2租赁期限、租赁保证金及租赁合同续期
《深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法》第二十六条规定，

选定住房后，认租申请人应当在规定的时间内向配租单位交付3个月租金作为租赁保证金，并签订租期不超过3年的租赁合同。

第二十九条规定，

公共租赁住房租赁期满后，承租人仍符合届时公共租赁住房申请条件且需要续租的，应当在期满前三个月内向原配租单位提出续租申请。配租单位应当对承租人是否符合申请条件进行审核，经审核合格的，续租信息应当在市、区主管部门网站予以公示，公示无异议或者异议不成立的，准予续租并重新签订租赁合同。

根据上述规定，笔者建议，企业投资建设公租房的配租方案中包含下列内容：

1）租赁期限不超过3年，租赁保证金不超过3个月租金；

2）适格员工承租企业建设公租房期间，如严重违反企业用工制度、绩效考核结果不符合要求、侵犯企业合法权益或与企业解除劳动关系的，企业有权解除租赁合同。如员工提出续期申请的，企业基于此有权拒绝续期，不予重新签订租赁合同。

3企业投资建设公租房闲置问题处理
企业按照符合要求的配租方案将其投资建设公租房配租给适格员工后，如因承租员工不再符合承租条件或企业投资建设公租房的供给大于员工需求等导致部分企业投资建设公租房闲置，那么企业应当如何处理该问题？《深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法》中对此并未有明确的规定。

企业投资建设公租房是企业利益和社会公共利益相结合的产物，在企业利益得到实现的情况下，应当物尽其用，实现公共利益。因此，笔者认为，企业可以与政府主管部门协商，将闲置的企业投资建设公租房的配租权移交给政府，由政府依法向深圳在册轮候人进行配租，企业以该部分公租房所有权人的身份取得租金即可。

结 语
政府主管部门为促进企业产业发展，激发企业员工积极性，与企业约定其可以投资建设公共租赁房，并优先向其员工出租。企业在拟定配租方案时，应当遵守公共租赁住房轮候与配租的基本规定，同时也可以根据激发员工积极性的需要，将租赁合同的相关内容与劳动关系存续、员工绩效考核结果等内容挂钩。另外，在企业利益需求得到满足后，为避免企业投资建设公租房闲置，建议政府主管部门尽快制定相关规定，促使社会资源得到充分利用。 

注：本文系转载，仅供普法学习。