实务探讨 | 保险资金投资不动产的路径分析

摘要：在全国房地产过热的情况下，保险资金亦逐渐打通了投向不动产的各个路径。但相对于其他市场资金而言，保险资金具有特殊性，且其对投资收益的稳定性有很强的依赖性；同时，我国对资金流向房地产市场的监管越益趋严。在双重压力下，保险资金能否继续投向房地产、如何投向房地产成为保险金融机构越来越关注的问题。本文根据现行法律法规及规范性文件的规定，对保险资金投资不动产的路径进行了梳理，并就如何为此类金融机构投资不动产过程提供更好的法律服务提出一些建议。

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2009年修订的《保险法》在法律层面上放宽了保险资金投资渠道，在存款、有价证券之外首次规定保险资金可以投资于不动产。2010年7月31日中国保险监督管理委员会（现已变更名称为“中国银行保险监督管理委员会”，以下简称“保监会”）发布的《保险资金投资不动产暂行办法》第二条规定：

“保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。”

目前，投资不动产及不动产相关金融产品已为众多险资企业所青睐。从上市险企2017年年报来看，中国平安投资性房地产为471.54亿元，同比增长11.22%；新华保险投资性房地产为47.41亿元，同比增长39.6%；中国人寿30.64亿元，同比增长157.26%；中国太保投资性房地产87.27亿元，同比增长0.8%。中国平安、中国太保还披露了投资性房地产租金收入，中国平安为27.57亿元，同比增长51.32%；中国太保为6.86亿元，同比增长19.1%。

随着保险资金投资不动产的数量不断增加，监管部门对此类投资路径进行了规制及监管。保监会2016年6月14日发布的《保险资金间接投资基础设施项目管理办法》（中国保险监督管理委员会主席令〔2016〕2号）对以保险资金设立投资计划以投资于基础设施项目的间接路径进行了规制。同时，保监会2017年9月28日发布的《保险资金运用内部控制应用指引（第4号-第6号）》（征求意见稿）进一步明确了保险资金投资不动产的相关规范，明确保险资金不动产投资的形式以及用途应当符合保监会的规定，并关注涉及不动产投资的合规、信用、法律、操作风险。

一、保险资金的投资标的
不动产投资具有周期长、收益稳定的特点，并与保险资金的长期属性匹配，特别是核心城市核心地段的办公物业，会为负债属性的险资带来较好的租金回报，可以在一定程度上保证保险资金的收益率和稳定性。但这并不意味着所有的不动产均能成为保险资金的投资标的，根据《保险资金投资不动产暂行办法》《保险资金间接投资基础设施项目管理办法》的规定，保险资金投资的不动产或不动产金融产品应满足以下条件：

二、保险资金的投资方式
在投资方式方面，保险资金可以采用债权、股权或者物权方式直接投资于不动产，也可投资于不动产相关金融产品实现间接投资不动产，此外投资计划可采取债权、股权、物权及其他方式投资基础设施项目。但根据《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，根据保险资金直接投资的不动产开发阶段的情况，保险资金可选择的投资路径亦有所差异。详见下图：

除投资项目差异外，各投资方式上还存在期限限制、比例限制、风险控制、禁止性规定等共性或差异性规定，具体如下：

三、保险资金不动产投资渠道相关法律实务风险
随着金融监管的趋严，以及投资项目的需求，在保险资金投向不动产过程中会出现众多的法律服务需求，主要集中在法律尽职调查并出具尽调报告、出具法律意见书、协助起草及/或修改交易文件，以及接受受益人委托担任投资计划的独立监督人等方面。

根据笔者过往的项目经验，在为保险资金投资不动产相关交易提供法律服务过程中，除了要核查基本的投资标的合法合规性及金融产品合法合规性等基础情况外，还需格外注意如下几点：

（一）法律意见书中风险信息的披露尺度
《保险资金投资不动产暂行办法》第二十八条仅规定了投资机构应当履行信息披露义务，并对所披露的信息的及时性、真实性、完整性和合法性负责，披露信息内容至少应包括不动产或者不动产相关金融产品的投资规模、运作管理、资产估值、资产质量、投资收益、交易转让、风险程度等事项。此外，《保险资金间接投资基础设施项目管理办法》第八章关于信息披露的规定，明确了投资计划各方负责人应当按时、及时、详尽充分披露相关信息，但并未就信息披露内容作出详细说明。因此，如何把握风险信息披露程度，更多在于律师自身对风险点的认识以及风险程度判断。

笔者参与的一投资计划项目中，曾由于底层不动产所在地块处于限高区域内，不动产开发建设进度受阻，虽不动产所有权人已就限高条件解除与相关部门沟通，且双方就限制条件解除达成了基本一致意见，但由于解除条件仍存在不确定性，对债务还款期限以及还款计划的确定产生较大影响。尽管这部分信息不在法律明确规定的信息披露范围内，但若对保险资金回款稳定性存在较大影响的，仍建议对此予以审慎考虑并处理。

（二）对交易项目的持续关注
《保险资金投资不动产暂行办法》《保险资金间接投资基础设施项目管理办法》等虽未规定专项律师对交易项目保持持续关注，亦未规定保险资金投资不动产后不动产发生变更时投资方需予以备案登记，但在实务操作中确实存在保监会要求相关保险资金方出具反馈意见的情况。因此，建议专项律师在为保险资金投资不动产前期阶段提供法律服务后，在项目持续期间能对所投资的不动产保持关注，并在必要时提醒委托人及时完成备案手续。

鉴于各地的发改部门对企业投资项目备案管理的情况以及各地保险业监督管理部门的监管情况存在差异，在为委托人就所投项目变更事宜出具法律意见书前，建议先与当地的不动产项目投资审批部门及保险业监管部门进行实地沟通，并对所投项目进行补充法律尽调，以明晰项目变更的原因以及所需发表法律意见的范围。

另外，在保险资金方通过投资计划间接投资不动产的实务操作中，有受益人聘请律师事务所担任项目独立监督人的实例，经笔者口头咨询保险业监督管理部门，对方未就此情况的可行性予以否定。根据《保险资金间接投资基础设施项目管理办法》规定，独立监督人应对受托人管理投资计划以及履行法定、投资计划约定职责的情况以及融资主体管理基础实施项目情况进行监管，并综合分析项目建设及运营风险，及时提出防范和化解建议等。事实上，成为投资计划的独立监督人，属于对交易项目持续关注的进一步要求，有利于了解客户的法律需求甚至交易的法律需求。

（三）紧跟保险资金投资不动产路径多样化发展的趋势
2018年7月26日，我国首单民企长租公寓储架式权益类REITs(房地产投资信托基金)首期在上海证券交易所挂牌发行，这款名为“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划”的基金注册规模为30亿元，获准在2年内分期完成发行，首期产品规模为2.5亿元，投资人为中信银行、招商银行和建信养老保险。

事实上，保险资金投资不动产的路径除了一般的股权、债权、物权以及投资计划外，随着金融不断创新，保险资金投资不动产的路径亦在增加。紧跟路径多元化发展趋势，提高法律服务贴合度具有重要意义。

注：本文系转载，仅供普法学习。