市场丨“全国最难买房城市”厦门二手房价格下跌最大 市场下调信号显现

有“全国最难买房城市”之称的厦门出现的房价地价下调的局面似乎是一种信号。

8月15日，国家统计局对外发布了7月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，新房方面，厦门环比持平；同比上涨0.5%，位居全国第62位。二手房方面，厦门环比下跌最大，在70个城市里跌幅为0.4%。至此，厦门二手住宅价格环比已经连续下降16个月了。

从上述数据来看，厦门楼市价格调整温和，并未出现此前市场所传情况：厦门房价暴跌30%，已陷入“崩盘”边缘。

但无论是从市场反馈还是从官方统计来看，厦门房价下跌已是不争的事实。另外，厦门土地价格也在回调。

此前几年，厦门房价屡屡登上全国涨幅榜首位，是市场的焦点与炒房客关注的热点城市，2017年房价甚至一度与北上深并列，被称为“北上深厦”，但其2017年全市GDP依然排名全国40名开外，只勉强进入二线城市之列。从曾经的领涨到如今的领跌，调控与市场的理性回归在其中起到了必要的作用。

“这是一个房价与自己城市实力严重不匹配的城市。”一位当地开发商人士对中国房地产报记者表示，此次厦门房价下跌，可以理解为厦门上一轮房价暴涨后的“补跌”。

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房价由全国领涨变为领跌

过去的几年里，厦门楼市仿佛经历了过山车般的疯狂。

2014年，国家统计局公布的2014年7月份统计数据显示，全国70个城市中房价下降的城市较该年6月增加至64个，这其中亦包括北上广深等一线城市。然而，彼时厦门的房价在已连续26个月环比上涨后却依然保持上涨趋势，数据显示，2014年7月份厦门新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨7.2%，两组数据均位居全国第一。

随后的一年多，厦门在经过短暂调整后，房价趋于稳定。但进入2016年后，厦门新房价格又继续上涨。2016年8月，国家统计局发布的当年7月厦门新建商品住宅价格环比上涨4.6%，涨幅再次高居全国第一。

房价在全国的领涨，让这座城市开始采取行动。在2016年“9?30新政”出台前一个月，厦门率先出台政策，成为最早进入楼市调控的城市之一。此时，仅有北京、上海、广州、深圳、苏州等城市实施限购政策。

2016年8月31日，厦门市国土资源和房产管理局公告，自当年9月5日起，厦门执行住房限购政策。具体而言，对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。 以上三类居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。

中国房地产报记者发现厦门公布执行的上述限购政策一直沿用至今。或许是长期的高压调控政策，进入2018年，厦门房价开始慢慢“撑不住”。8月初，有媒体报道，厦门房价出现“暴跌”，从2017年3月高峰期成交均价55427元/平方米，岛内思明区今年前7月均价45547元/平方米，下降了近万元；岛外四区也不同程度地下跌6000元～10000元/平方米，成为全国领跌城市。

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交易量下降 供需矛盾凸显

房价下跌的同时，厦门的交易量也开始下降。据厦门国土资源与房产管理局官方数据显示，从去年到今年上半年，新房、二手房交易量同比均出现显著下滑。去年厦门新建商品住宅成交面积为152.2万平方米，同比降低51%；成交14413套，同比减少46.5%。二手房下降也非常明显，交易面积为287.5万平方米，同比降低48.6%；成交28060套，同比下降49.1%。

这种成交下降趋势仍在延续。

一位业内人士指出，目前厦门住宅价格出现调整、成交量骤减，不能不说是调控政策影响下部分城市退烧的信号。

“楼市调控政策会改变供求关系，让需求人为减少。同样，市场也具有调节作用，还原真正的供求关系。在供大于求的市场环境中，房价一定会降下来。”中国豪宅研究院院长朱晓表示。

记者发现厦门交易量虽然下跌，但其库存却还是非常之高。供需上的失衡也为厦门房地产市场埋下隐患。据厦门中原地产研究中心数据统计显示，2017年厦门全市住宅待开发存量约599.1万平方米，去化周期约2.3年。

到了2018年上半年，厦门市一手住宅成交量锐减58.5%，去化周期进一步延长到23.8个月，其中144平方米以上的高端产品超过29个月。而据易居研究院今年5月底发布的《中国百城住宅库存数据》显示，截至5月份，100个城市新建商品住宅去化周期为9.8个月。

“一般来说，库存去化周期合理区间为12个月～16个月。厦门如此之高的去化周期，这么高的库存量，让厦门楼市变成典型的买方市场。” 上述业内人士分析。

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土地市场降温 回归理性

长期的高压调控的影响使厦门楼市降温，这进一步传导到了厦门的土地市场。

公开数据显示，2016年，厦门商住用地成交16宗，土地出让金为476.2亿元，同比增加166.1%，高总价、高溢价率、高楼面价的地块频出。进入2017年，厦门全市商住用地成交30宗。楼面价及溢价率开始回落，市场难见3万元以上的楼面价，溢价率多降至100%以下。

到了2018年，房企拿地的楼面价进一步下滑，进入“1”字打头时代。如，2018年7月2日，同安区2幅出让地块由中铁和华润以底价竞得，成交楼面价分别为1.8万元/平方米和1.7万元/平方米。一时间，关于“地价腰斩”的传言不断。

来自厦门克而瑞研究中心的资料显示，2018年以来厦门平均楼价为每平方米2.18万元，相比2017年下降近20%，与2016年的峰值相比，下降约30%。

一位接近本地开发商的人士表示，“虽然表面上房企参加度不高，成交楼面价回落，但在这背后，需要考虑到是房企的资金状况以及市场预期。现在很多土地出让要求‘一次性申请预售，一次性全部对外公开销售’，这对房企的资金实力是一个考验。”

厦门中原地产认为，目前房企处于年中贷款偿还节点，开发商资金压力较大，土拍参与相对谨慎，土地市场更多是回归理性。

注：本文系转载，仅供普法学习。