长租公寓“拐点”之前：机遇大，挑战更大

长租公寓正面临双重现实。
 
一面是光明：政策的大力支持、市场的巨大前景、金融的逐渐打通，以及各种各样的机构和资金的入局和逐渐兴起的市场。
 
另一面是不确定性：盈利问题难解、尚未完全打通的金融环节、尚未完全落地的政策利好，以及不知何时到来的行业拐点。
 

“这个拐点是什么？可能是租金和房价的关系发生变化，可能是打通资产证券化——比如 REITs，也可能是长租公寓和其他业态（比如联合办公）的结合。”米域、一米好地创始人兼 CEO 冯印陶，在 2018年 6 月 27 日戴德梁行举办的年度 THINK-IN 论坛上表示，目前长租公寓还处于初级阶段，拐点到来之前，不确定性会一直存在。
 
多方切入，角度各异

6 月 20 日，分散式公寓企业“自如”召开发布会，宣布加大布局集中式公寓。会上自如 CEO 熊林表示，长租公寓要形成规模效应，房间数量要达到 100 万间。
 
100 万间，这个在之前被认为遥不可及的数字，正在逐渐成为现实。以自如为例，数据显示，目前其在 9 座城市管理 60 万间公寓，熊林表示，保守估计，2018 年年底将达到 80 万间。
 
换言之，100 万间已触手可及。很可能在 2019 年，自如就可以达成。另据不完全统计，提出百万间目标的公寓企业，目前还有万科泊寓、碧桂园碧家、蛋壳公寓、世联行红璞公寓。地产系、中介系、创业系，都没有缺位。
 

这是行业快速发展的一个侧面。另一个侧面是：不同背景的不同主体，在以不同的方式切入市场。
 
“长租公寓这个行业有很多的切入点，有第三方运营机构，有金融服务商，有开发商，还可以从存量和城市更新（的角度）切入。”戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成在 THINK-IN 论坛上表示。
 
而戴德梁行金融服务与顾问部中国区主管张晟在 THINK-IN 论坛上指出，一个长租公寓项目的成功，需要打通开发改造、运营管理、资金运作等多方面能力，预计未来行业的发展将需要开发商、运营商、服务商、以及金融机构等多方进行更加紧密的合作。
 
上述自如就是第三方公寓运营商，而上述一米好地，则是为运营商提供资金的金融服务商。
 
据了解，一米好地的服务对象，主要是中小型运营商，商业模式是将运营商的未来租金进行变现，以解决融资需求。过去三年，一米好地为500 个机构的 1000 个项目累计提供 8亿元的资金。
 
“本质上，长租公寓不是轻资产项目，而是比较轻的重资产项目，因为每新开一家店的成本，在降到一定程度之后，就不会再下降了。因此偏重资产的行业性质，对企业的融资能力提出更高要求。”冯印陶说，“另一方面，公寓项目的前期资本投入大，但是回收周期长——有的甚至要四五年，这进一步加大了融资的重要性。”
 
与此同时，中小企业融资难，在各行各业都是如此，具体到长租公寓行业，就是中小运营商难以获得银行、私募基金等机构的资金。
 
在冯印陶看来，长租公寓未来很可能是个长尾行业，“有可能一半以上的市场规模，都是这些中小型运营商”。这正是一米好地切入长租公寓的逻辑。
 
叶建成表示，戴德梁行协助其客户，从城市更新的角度切入，把张江的一栋酒店改造成长租公寓，目前项目正在改造中，“现阶段，从运营的角度切入长租公寓，可以快速建立规模，就像十年前的快捷酒店一样。”
 
拐点以前，挑战常在

“马上，在未来的一到两个月里，我们可能会完成 D 轮融资。”魔方生活服务集团（以下简称“魔方”）新业务总经理戴伟强在 THINK-IN 论坛上透露。
 
实际上，这并不是魔方首次放出消息。
 
4 月底，魔方副总裁金喆对《中国房地产金融》表示，魔方的融资过程比较乐观，“今年上半年会有比较明确的结果。”
 
6 月中，魔方 CEO 在接受采访时表示，魔方即将完成 D 轮融资，“规模会超过我们自己前几轮的融资，也会超过市面上所有集中式公寓的融资。”
 
说魔方是资本市场的宠儿，不为过。除了已经进行到 C 轮的股权融资，2017 年初成功发行的 ABS，在公寓行业具有标杆意义。4 月底的采访中，金喆还表示，魔方会发行新的 ABS。
 

在冯印陶看来，资源正在向头部机构集中，整个行业的风险在加剧，“再加上今年上半年，整个的金融和资本市场的压力，会让越来越多的中小型运营商的融资成本，快速上升。”
 
他直言，长租公寓做成功很难，做失败很容易，“有两种企业有可能生存下来，一种是大型企业，因为有足够的运营能力、融资能力、风险抵抗能力。另一种是小微运营商，小而美，在某个区域有优质资源，其抗风险能力也很强。中间不大不小的企业，有一定规模，但是还没有形成足够的规模效应，比较难生存，没有能力去试错，抵抗市场风险的能力不强。”
 
在叶建成看来，目前行业最大的挑战仍是盈利，“长租公寓的租金回报率只有 2% 左右，很难达到投资人的投资标准。”
 
晨曦基金副总裁周昕宇，则在THINK-IN 论坛上表示，在金融环节，长租公寓仍面临挑战。
 
近期，国内首单长租公寓储架式权益型类 REITs——“高河晨曦 - 中信证券 - 领昱 1 号”成功发行，晨曦基金是安排人之一，周昕宇在谈到实操过程中所遇到的问题时表示，国内的金融现状——比如更看重发行主体、而非资产本身，以及近期偏紧的货币政策，都造成挑战。
 
“去年年底完成注册之后，我们希望价格可以控制在 5% 以内，但是最终发出来是 5.9%，这对于公寓企业来说，成本还是不低的。所以哪怕是大型运营商，融资也是有难度的。”他表示，公募 REITs 如果能真正打通，将有助于解决现在的痛点。
 
新经济是新动能

戴德梁行 THINK-IN 论坛的主题是“新”经济，长租公寓——某种程度上来说，也属于新经济。
 
其一，区别于传统的增量市场、住房买卖，长租公寓更偏向存量市场、居住属性，因而更“新”。新派公寓创始人、CEO 王戈宏曾表示，地产系长租公寓的做法值得商榷，因为长租公寓的本质是城市更新、存量改造。
 
其二，根据 THINK-IN 论坛中发布的白皮书《中国“新”经济：智能、共享与绿色》，共享，是新经济的一个特长，而长租公寓的消费属性以及社群属性，使其具有共享属性。
 
“长租公寓和联合办公，这一类的新空间，在未来前景广阔。”冯印陶表示，两种业态的结合，有可能产生联动效应。“米域和魔方合作过一个联合业态，居住加办公，两者之间有所互动，虽然不是很成熟，但却是一个发展方向。”
 

新空间，也是新经济的一种。
 
其三，长租公寓的客群，更多的是年轻人——大城市里的年轻人。
 
王戈宏在 THINK-IN 论坛的北京现场表示，全世界的城市都在做一件事，“就是让城市更年轻。”
 
然而据了解，在某权威机构的“全球百大青年城市”中，北京却不在列。这凸显了年轻人在大城市的居住难题。实际上，这也是国家大力发展住房租赁市场的原因所在。
 
如前所述，在政策支持和市场前景的驱动下，长租公寓发展迅猛，吸引了不同的参与者以不同的方式切入。但是与此同时，初级阶段，是长租公寓的行业现状，因此拐点到来之前，挑战将一直存在。
 
好在动能一直都在。新经济是一方面，另一方面则是稳定的、提供强大推动力的国家政策。
 
周昕宇表示，十九大之后，长租公寓的风口非常快，“我们 2017 年 6月发行长租公寓的私募基金，并购了浦江镇的两栋办公楼，改造成长租公寓。年底我们就注册成功，最近成功发行（即上述储架式类 REITs）。也就是说，这个项目的投资人，一年就完成了退出，这样的速度和政策风口，是超出了我们预期的。”

注：本文系转载，仅供普法学习。