借名办证还是住房奖励，谁是真正的房屋产权人？

借名办证还是住房奖励，谁是真正的房屋产权人？
公司借职工近亲属名义办理房屋产权证？还是对单位职工的住房奖励？
——王某与某房屋拆迁工程公司物权确认纠纷案（二审）法律解析

【关键词】
物权确认纠纷 房屋产权证 借名买房 借名登记 奖励所得 实际控制房屋 房屋所有权人 占有、使用 临时过户 赠与  住房奖励 拆迁安置房  转移登记 屋拆迁补偿安置 借名办证 不当得利

【要点提示】
原告实际持有房屋产权证原件，被告从未持有过；被告从未对房屋进行处置或使用，也未提供证据证明曾就该套房屋的产权问题向原告进行过交涉；房屋本身也一直处于原告的实际控制之中。被告从未对该房屋履行房屋所有权人的相关权利和义务。因此，应认定为原告单位借用被告的名义办理房屋产权证，而非单位对职工的住房奖励。

【当事人信息】
原告：某房屋拆迁工程公司（简称“拆迁公司”，被上诉人）  
被告：王某（上诉人）
原审第三人：王某1（原某房屋拆迁工程公司职工、王某之女）
某房地产公司（简称“房地产公司”）
某房地产开发公司（简称“开发公司”）

【案情简介】
2003年，开发公司和房地产有限公司（于2013年10月21日名称变更为房地产公司）签订协议，房地产公司从开发公司处购买了包括本案涉诉房屋在内的300余套房屋用于拆迁安置。2010年，双方达成结算，房地产公司付清了上述房屋的全部房款。但上述房屋产权（初始登记）一直登记在开发公司名下，如房地产公司需要对某些房屋办证（转移登记）的，由房地产公司提供名单，开发公司直接将房屋产权办理至房地产公司指定的人名下，办理产权所需要签订的商品房买卖合同以及应当缴纳的大修基金和税费等均由房地产公司代为办理和缴纳。产权证办理完毕后由房地产公司统一到开发公司处领取。
2009年10月31日，房地产公司和拆迁公司签订《×项目城市房屋拆迁补偿安置委托合同》，内容为房地产公司委托拆迁公司实施拆迁补偿安置工作。拆迁公司向房地产公司购买N区安置房170套，总费用31390000元，该费用在房地产公司应支付给拆迁公司的拆迁费用中抵扣。大修基金、契税及相关过户费用由拆迁公司承担。房地产公司按拆迁公司要求协助办理该安置房的过户手续。该安置房用于安置本项目被拆迁人，若未全部安置给本项目被拆迁人，剩余安置房由拆迁公司自行处置。
2010年5月4日，房地产公司向拆迁公司出具《接房单》，将包括本案涉诉房屋在内的部分房屋交付拆迁公司。
由于上述房屋产权登记在开发公司名下。房地产公司后致函开发公司，要求开发公司就房屋办证事宜直接与拆迁公司办理。之后，包括本案涉诉房屋在内的部分房屋即由拆迁公司提供名单，参照开发公司与房地产公司的办证流程办理产权证。拆迁公司于2012年9月18日在开发公司处领取了包括本案涉诉房屋在内的部分房屋产权证。
2012年9月4日，某市国土资源和房屋管理局出具《房地产权证》（106房地证2012字第*号），涉诉房屋登记在王某名下。该房屋现由拆迁公司占有，产权证原件也由拆迁公司持有。
拆迁公司诉至法院，请求：1、确认涉诉房屋的产权属于拆迁公司所有；2、王某协助拆迁公司将涉诉房屋的产权变更登记在拆迁公司名下。后，拆迁公司撤回了第一项诉讼请求。

【法院判决】
【一审】
【后文揭秘...】。
【二审】
驳回上诉，维持原判。

【案件解析】
一、到底是借用原单位职工的近亲属的名义办理房屋产权证，还是对单位职工的奖励，法院该如何认定？
拆迁公司称：因拆迁公司负责实施×项目的拆迁安置。鉴于被拆迁人选择住房安置还是货币安置不确定，如果选择货币安置，则需要将房屋出售后再向被拆迁人支付，此时就需要将部分房屋登记在其他人名下，再行出售。王某之女王某1系拆迁公司员工，拆迁公司在征得二人同意后将房屋暂登记在王某名下。
王某则对于涉诉房屋前后有三次不同的陈述，具体表现为：
第一次2014年9月9日，法院向其送达起诉状副本及传票等材料时称，涉诉房屋系拆迁公司的房子，因我小孩在拆迁公司上班，就以奖励我小孩的名义借我的名办理了产权。房屋过户时与拆迁公司之间未签订任何书面协议，也未向拆迁公司支付任何费用。大概在2012年拆迁公司准备将房屋出售给第三人时，还专门去房交所配合过户，但最后交易未成功。现同意将涉诉房屋过户至拆迁公司名下，但因该套房屋产生的任何责任与我无关，拆迁公司也应作出相应保证。
第二次2014年10月20日，王某到法院要求对2014年9月9日的陈述进行更正，王某称9月9日的陈述不是其真实意思表示，涉诉房屋系拆迁公司奖励给王某1的，在征得我的同意后写我的名字。
第三次，在庭审中，王某代理人陈述涉诉房屋是王某在开发公司处购买所得，并和开发公司共同向房屋权属登记机构申请办理产权证。为此，王某举示商品房买卖合同（2012年8月30日）、票据（2012年8月28日等）、授权委托书（2012年7月25日）、某市土地房屋权属登记申请书（2012年7月25日）、业务受理通知书（2012年9月4日）等予以证明。但王某上述证据均从房屋权属登记中心调取，并无原件，并称原件已被盗。开发公司称因房屋已出售给拆迁公司，故将房屋办理到拆迁公司指定的人名下。王某举示的上述材料并非开发公司和王某之间达成，只是出于办证的需要。
王某1称：当初入职公司时，公司就承诺在拆迁项目（某一二期）完成时会给我们奖励。2012年项目差不多完成时，公司法定代表人对我说给我一套小房子作为奖励，并要求我涉及公司的所有事情都不要对外说。考虑到我是家中独女，在与父母商量后，决定将该套房屋产权办在父亲名下，作为父母养老之用。于是父亲出具委托书委托公司财务张某办理产权登记事宜。由于房屋是公司奖励的，故我未支付任何费用。公司的工资和奖励制度都是保密的，所以也未和公司就该套房屋签订任何书面协议。
法院认为，综合拆迁公司举示的证据及各方当事人的陈述，能够认定涉诉房屋系房地产公司向开发公司购买，后又由拆迁公司向房地产公司购买所得。由于涉诉房屋仍初始登记在开发公司名下，开发公司根据拆迁公司委托，将涉诉房屋转移登记在王某名下。
关于涉诉房屋登记在王某名下的原因，拆迁公司诉称系为了拆迁安置，需要将房屋借名登记再行出售。王某先是陈述产权归拆迁公司所有，系拆迁公司以奖励王某1的名义借其名登记产权。后又辩称房屋系拆迁公司奖励给王某1，系公司对王某1的赠与。再又辩称房屋系从开发公司处购买所得。法院认为，王某在最初的陈述中表示涉诉房屋系拆迁公司所有，此应系王某对拆迁公司诉称的自认。之后虽辩称涉诉房屋系拆迁公司奖励给王某1，但不论是王某还是王某1均不能举示证据证明拆迁公司将房屋奖励给王某1的事实，故法院对王某的辩称理由，不予采信。鉴于拆迁公司实际支付了涉诉房屋的购房款，持有涉诉房屋产权证原件并实际占有涉诉房屋，可以认定拆迁公司系涉诉房屋的实际所有人。

二、登记不意味着合法取得房屋产权，构成不当得利应予返还
【详见后文解析...】

注：本文系转载，仅供普法学习。