关于下发《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》

关于下发《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》的通知
 
市第一、第二、第三中级人民法院民庭：
 
各区人民法院民庭、派出法庭：
 
2017年3月17日以来，为促进首都房地产市场平稳健康发展，市政府陆续出台了一系列房地产调控新政策（简称“3.17新政”）。上述政策在实现调控目标的同时，客观上对房屋市场中当事人的权利义务产生一定的影响。我市法院民庭受理的房屋纠纷案件中随之出现了一些新情况、新问题。为妥善处理好此类纠纷，经深入调研讨论，并征求相关政府部门意见，就相关疑难问题形成了《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17”新政的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》（详见附件一），现将该会议纪要下发，供各院在审理按键式参考。
 
为便于理解适用和全面把握，高院民一庭另行起草《“3.17新政”房屋纠纷案件会议纪要说明》（详见附件二）；并将《2017年北京市房产新政政策汇总》附后（详见附件三）。以供一并配套使用。
 
审理中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。
 
特此通知。
 
附件一
 
北京市高级人民法院民一庭
 
关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要
 
自2017年3月17日后，北京市人民政府陆续出台了一系列房地产调控新政策（以下简称“3.17新政”）。通过限购、限贷、限售等一系列措施，抑制了房地产价格过快上涨，有效遏制了投资投机性购房，切实保障了广大人民群众的居住需求。上述政策在实现促进首都房地产市场平稳健康发展的调控目标同时，客观上对当事人在房屋交易中的权利义务产生了一定的影响。实践中，本市法院民事审判庭陆续受理了一批涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件。为正确适用法律、统一裁判标准，市高院民一庭召集市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题研讨会，并与市住建委、规土委相关部门协商，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：
 
一、审理案件基本原则
 
通过司法手段保障房地产调控政策的有效落实，保持房地产市场平稳有序，遏制房地产市场投资投机行为，依法保护合法居住需求，严防虚假诉讼。
 
二、以往纪要的配套适用
 
市高院民一庭于2010年12月、2011年12月、2013年7月先后下发的《关于妥当审理涉及房贷新政相关房屋买卖案件的会议纪要》、《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》、《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》，对房地产调控政策中住房限贷、限购、税收等政策的定性及纠纷的处理提出了具体的指导意见，其处理原则对于涉及“3.17新政”的房屋买卖合同纠纷案件可以参照适用。但本纪要对相关问题有特别规定的除外。
 
三、新政性质与履行障碍认定
 
“3.17新政”具有公共政策的性质，其具体的限贷、限购、限售等措施，对部分房屋买卖合同会造成成本增加或履行不能等障碍。
 
对于合同订立后由于“3.17新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。
 
对于已经过网签的房屋买卖，原则上不认为存在因“3.17新政”导致的履行障碍，但有相关证据表明履行存在政策障碍的，法院应与相关行政主管部门核实后予以认定。
 
四、不构成履行障碍合同的处理
 
确有证据证明因“3.17新政”导致购房出资的履约成本增加幅度较小，对当事人履约能力不构成严重影响的，合同应当继续履行，当事人一方以此要求解除合同的，不予支持。
 
因继续履行合同增加的购房出资成本的承担问题，合同有约定的依合同约定，合同没有约定或约定不明的，由购买方承担。
 
合同能否继续履行的判断，法院应综合合同履行程度、成本增加比例、买受人资信情况等因素综合进行考量。
 
五、合同解除后的处理
 
因“3.17新政”原因导致合同解除后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。
 
开发商将规划性质为商业办公类用房出售给个人的，因“3.17新政”原因导致该商业办公类用房买卖合同解除的，开发商主张房屋贬值损失补偿的，不予支持。
 
六、新政前已签订合同的处理
 
买受人在“3.17新政”实施前已经提起诉讼要求办理房屋过户登记，符合当时的购房政策条件，案件尚未审结的，对该房屋过户登记法院可以支持。
 
当事人主张在“3.17新政”相关政策出台之前已经订立房屋买卖合同，但不符合“3.17新政”后的购房条件，请求判决继续履行合同并办理房屋过户登记的，原则上不予支持。但如个案中确存在明显利益重大失衡情形的，法院应函询相关行政主管部门意见予以确定。
 
七、“连环买卖”处理原则
 
买受人以出售己方名下房屋获得购房资金方式向卖房人购买房屋，因“3.17新政”原因导致其无法出售房屋获得资金。买受人以此为由请求不承担对卖房人的违约责任，法院不予支持。
 
八、规避房地产调控政策行为的处理
 
法院应加强对以虚假诉讼方式规避“3.17新政”的甄别与审查，准确认定当事人间真实意图。经审查认定构成虚假诉讼的，应当依法判决驳回当事人的诉讼请求，并依民事诉讼法相关规定进行处罚。
 
各法院对于在案件审理中发现的房产交易的违法、违规行为，应当及时告知住建、金融、税务等相关部门予以处理；必要时可以有针对性地提出司法建议。
 
附件二
 
“3.17新政”房屋纠纷案件会议纪要说明
 
2017年3月17日，北京市自2016年出台“9.30新政”后，再次出台系列房地产调控新政（以下简称“3.17新政”），对北京市房地产市场进行全方位调控。调控范围包括商品住房、住宅平房、非住宅类房屋、涉房企业管理、土地供应等方面。调控政策包括限制购房条件，提高首付款比例、实施差别化信贷，严格购房资格审查，加强住宅平房购买、测绘、落户政策管理，严控商业办公类用房购买资格和信贷条件等（具体各项政策内容见附件三）。这次的房地产调控新政与以往相比具有范围广、力度大、配套政策多等特点，对房屋买卖市场产生巨大的影响，相应的房屋纠纷也大量增加。
 
由于本次房产新政突破了以往调控措施仅对住宅类房屋采取限购、限贷的方式，总体理念更趋严格且不留死角，因此在纠纷解决思路上应既体现更加严格的政策思路，又明确新类型纠纷处理方法。基于此，市高院民一庭在组织研讨基础上研究制定了涉“3.17新政”会议纪要，在继承以往房屋调控政策纠纷解决原则基础上明确了一些审判中争议问题的解决思路。
 
首先，关于以往涉新政类会议纪要的延续使用问题。
 
为落实北京市近年来的数次房产调控措施，市高院民一庭于2010年12月、2011年12月、2013年7月先后下发《关于妥当审理涉及房贷新政相关房屋买卖案件的会议纪要》、《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》、《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》，对房地产调控政策中住房限贷、限购、税收等政策的定性及纠纷的处理提出了具体的指导意见。由于历次北京市房地产调控手段具有连续性，方式上也保持一定一致性，因此上述会议纪要中的基本原则对于本次涉“3.17新政”案件的处理仍具有参照作用。但应注意，本次“3.17新政”调控思路与手段与以往调控存在一些不同之处，因此本次纪要规定的纠纷解决思路和方法亦有所变化。主要体现在本纪要第三条第三款、第五条、第六条、第七条中。
 
其次，关于经过网签合同的继续履行问题。
 
按照市住建委相关部门意见，经过网签的房屋买卖合同，已经过前期资格审查，住建部门原则上认为不受“3.17新政”限制，可以办理相关不动产登记变更；但市住建委相关部门同时强调，由于本次调控存在一个逐步趋严过程，故在过渡期有可能存在少量前期资格审查不严导致网签通过，但最后办证时严格审查后不予办证的情况。根据市住建委相关介绍，本纪要第三条第三款在明确经过网签的房屋买卖原则上不认为存在“3.17新政”导致的履行障碍基础上，作了但书规定，即通过网签但在审理中有相关证据表明履行存在政策障碍的，法院应当依职权与住建部门核实，以防止因“3.17新政”前后资格审查尺度不一导致法院判决与住建部门最终审查结果矛盾的出现。
 
再次，关于商业办公类用房因“3.17新政”合同解除后的处理。
 
本次新政的新特点之一就是将商业办公类用房纳入调控范围，明确规定“在建在售商业办公类项目禁止出售给个人，再次出售时，也应当出售给企事业单位、社会组织；已售商办项目再次出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人；个人购买商办房需在京无住房和商办类房产，且在京连续60个月缴纳社保或个税；商业银行暂停向购买商办类项目的个人贷款。”这些规定直接导致已签订合同出售给个人的商业办公类项目因无法办证而解除合同，部分商业办公类用房市场价值也大幅下降。
 
关于开发商将规划性质为商业办公类用房出售给个人存在两种情形。
 
第一种是规划性质为商业办公类用房，实际建设用途也为真正的商业办公用途。这类房屋不是新政意图打击的对象，虽不能再以个人名义购买，但在新政前后价值变化不大，因此也就不存在所谓房屋贬值损失问题。
 
第二种是规划性质为商业办公类用房，但实际建设用途为个人居住。这类房屋违反了相关管理规定，是“3.17新政”重点打击的对象。而这类商业办公类房屋在新政后价值大幅下降，收回房屋后开发商经济损失巨大，导致部分开发商在合同解除后向购买人提出房屋贬值损失补偿。我们认为开发商将房屋商业办公类住房实际建设为住宅使用，在建设时即违反了相关规定存在过错，存在利用当时监管不到位打擦边球牟利的意图。现因政策监管趋于严格正规而导致不当牟利意图无法实现，其后果应自行承担。基于以上认识，本纪要第五条第二款明确规定开发商主张商业办公类用房合同解除后房屋贬值损失的，不予支持。
 
第四，关于新政前已履行合同的处理问题。
 
对于新政出台前已履行付款和交房义务，但未办理房产证登记的房屋买卖合同继续履行问题，原市高院民一庭2011年会议纪要中考虑到房产调控政策初次出现，许多人并无相关政策思想准备，基于公平和保护居住权考虑，规定“能证明政策实施之前已经订立合同、支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。”
 
经与住建委和规土委相关部门协商，考虑到北京市房屋市场调控措施已历经多次，2011年会议纪要也出台多年，普通群众对于市场调控政策及长期未办理房产登记的可能政策后果应有所预期。且根据本次“3.17新政”总体严格执行和不留死角的思路，给予未办理房产证登记的房屋买卖合同继续履行规定已无太大必要。故本纪要第六条第二款规定“当事人主张在“3.17新政”相关政策出台之前已经订立房屋买卖合同，但不符合“3.17新政”后的购房条件，请求判决继续履行合同并办理房屋过户登记的，原则上不予支持。”但考虑到保护个别个案中存在特殊理由的未办证当事人，本款也规定了但书，即“如个案中确存在明显利益重大失衡情形的，法院应函询相关行政主管部门意见予以确定”，由承办法官在个案中具体把握，但亦明确在个案中必须取得相关行政主管部门同意，方可进行特殊处理。
 
第五，关于“连环买卖”的处理原则。
 
由于北京市房屋买卖市场存在大量改善型交易，即为改善居住条件出售名下房屋后换购其他房屋。这样就出现两个紧密衔接的房屋买卖行为，在房产政策调控背景下，易出现前一个合同因政策原因解除导致后一合同购房款不到位而实际也无法履行。因此产生的纠纷在历次调控中均存在，由于本次调控中各院反映这一类纠纷较多，因此在本纪要第七条中作出规定。对于该类房屋买卖合同纠纷，我们认为应严格按照合同相对性原理把握，前一个合同因“3.17新政”无法出售并获得房款，该问题应在前一个合同框架内予以解决，而不应将该结果作为后一个合同不承担违约责任的理由。因此，买受人以此为由请求不承担对卖房人的违约责任，法院不予支持。
注：本文系转载，仅供普法学习。