民间借贷债务纠纷中可否约定以房抵债，性质如何认定？

民间借贷债务纠纷中可否约定以房抵债，性质如何认定？
以不能办理产权转移小产权房以房抵债，法院认定违反法律法规强制性规定、无效！
---严1、戴某等与严3确认合同无效纠纷案（二审）法律解析

【关键词】
小产权房 以房抵债 非同一集体经济组织成员 合同无效 法律法规强制性规定 非真实意思表示

【要点提示】
以房抵债协议，双方并未就借贷本息、房屋及其装修价格进行结算，不能体现双方平等自愿结算的意愿，更无法体现协议的公平、公正性。农村宅基地房屋拆迁后的安置房，不宜以国有土地上产权不明确的商品房自由买卖或抵债流转。

【当事人信息】
原告、被上诉人：严1、戴某、严2
被告、上诉人：严3

【案情简介】
严1和戴某是夫妻关系，案外人严4是严1和戴某的大儿子，严2是严1和戴某的小儿子。
2015年8月19日，严4向严3出具借条，内容为今借到严3计人民币59万元整，此款在2015年8月28日之前结清。当日严3将49万元汇入焦某（严3的女婿）的账户，焦某后将49万元转汇严4账户。2015年12月17日，严4向严3出具承诺，承诺在2015年12月21日下午结清欠款，否则转让某花园二期4号楼303、304房屋。2015年12月23日，严1、戴某（甲方）与严3（乙方）签订以房抵债协议，内容为：现有甲方的儿子欠乙方人民币伍拾万元整，现无力偿还，将某花园A4号楼303、304室抵债给乙方，不得反悔。1、协议签订之日起甲方将所有手续交付给乙方，后续手续次日去管委会补签（钥匙在2015年12月29日交付）。2、需办理过户手续，甲方必须无条件配合。3、甲方将房屋抵债给乙方后两清，乙方不得再向甲方要债。4、本协议签订完成属双方自愿（不可反悔）。后严2在严4的要求下也在该协议的甲方处补签了名。2016年2月3日、2016年2月28日，焦某以某花园二期4号楼303、304房屋抵债给其为由撬锁进入该房屋，并更换了门锁，引发纠纷，严1、戴某报警，公安部门出警后均要求双方通过法律途径解决。
案情补充：2010年12月A市经济开发区管委会（H镇）因开发区项目建设需要，对严1位于B村的房屋进行拆迁，严1选择的拆迁安置房即某花园二期4号楼303、304房屋，该安置房属于农村小产权房，至今未进行相关产权登记。
另，严4因涉嫌诈骗于2016年2月4日被刑事拘留，同年3月11日被逮捕。2016年9月14日，法院作出刑事判决：一、被告人严4犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币五十万元。二、责令被告人严4退出赃款人民币1033.5415万元，分别发还给相关被害人（详见发还清单）。发还清单中载明：被害人焦某106.9万元。

【法院判决】
一审：严1、戴某、严2与严3于2015年12月23日签订的以房抵债协议无效。
二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】
一、子女对父母拆迁安置房是否享有处分权？签署的以房抵债承诺书是否有效？
本文案例中，2012年元月25日，严1、戴某依照2010年12月28日A市经济开发区管委会与严1签订的公寓房安置选房协议书，接受H镇政府交付案涉303、304房屋钥匙，取得案涉房屋的居住使用权。虽严1、戴某原有房屋系集体土地，该拆迁安置以户为单位，但拆迁安置前后房屋均并未明确严4、严2产权份额，故严4、严2对拆迁安置房屋的处分均为无效。即可以认定严4所署名的2015年12月17日以案涉房屋抵债的承诺书是无效的。严2在以房抵债协议上的签名是无效的。
  
二、民间借贷债务纠纷中可否约定以房抵债，性质如何认定？

当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有的或经第三人同意以第三人所有的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保（有别于流质抵押），应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。一般情况下，贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。
当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。对借款人认为有显失公平等情形的，可以依照可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。

三、以农村宅基地房屋拆迁后的安置房签订的以房抵债协议是否有效？
1、法律并不禁止犯罪人的亲属自愿为减轻犯罪人的过错所做出的补偿行为。本案中严1、戴某作为严4的父母为解决其与焦某的纠葛在凌晨时分在以房抵债协议上签名属实。但并不清楚所涉款项已经作为诈骗赃款予以登记；其抵制该协议约定交付的履行，为此两次报警处理；在严3提起确认该协议有效之诉时，提出抗辩，且致本案提起确认以房抵债协议无效之诉；上述举动均表明严1、戴某并非自愿为严4偿还诈骗赃款，以房抵债协议上的签名非其真实意思的表示。
2、就以房抵债协议本身，双方并未就借贷本息、房屋及其装修价格进行结算，不能体现双方平等自愿结算的意愿，更无法体现协议的公平、公正性。
3、严3提供相关用地规划许可属实，但因涉及农村集体土地上的房屋拆迁，相关土地流转及社会保障政策有待完善，故讼争房屋至今未有产权证书双方并无异议，即目前产权性质并不明确，尚不宜以国有土地上产权不明确的商品房自由买卖或抵债流转。
综上，法院认定双方签订的以房抵债协议无效。

四、什么是小产权房？与大产权房有什么区别、有哪些法律风险？
 

小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。
乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。小产权房分为3种：
1、在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买。
2、在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
3、各类农业园或养老院的别墅。

大产权房：由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。
区 别：
1、大产权房有五证，受法律保护，有完整产权。小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有房产证，小产权没有房产证；
2、大产权拆迁有补偿，小产权没有。也就是说，如果政府要拆迁房子，小产权业主基本不会得到拆迁安置补偿；
3、小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题；
4、小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市专卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。
综上所述，小产权房存在的重要因素是因为它的价格非常便宜，无论是宅基地转让还是小产权房买卖都具有较大法律风险，大家务必谨慎对待。近日，国土资源部再次重申：小产权房不得通过不动产登记合法化！

【涉案法条】
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益”；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

注：本文系转载，仅供普法学习。