调查丨全国多地提前还房贷要收违约金 北京四大行称满一年就不收

8月1日，苏州四大行爆出当日起，房贷不满5年，提前还款收取违约金。一时间苏州人民朋友圈被刷屏，纷纷对此表示不满。随后徐州、杭州多地亦爆出提前还款要交违约金现象。这一现象被业内解读为该新规将使房屋交易成本有所增加，一定程度上起到限售作用，具有打击炒房者、维护房地产市场平稳的意图。

在一些城市，今年提前还房贷的客户在增加，有观点分析认为，一些业主预期房价要跌，提前还完房贷是为了解除质押赶紧卖房。

8月8日，中国房地产报记者走访北京四大国有商业银行部分支行发现，北京提前还款时间、还贷额，不同的银行有不同的规定。但对于提前还贷违约金，四大行给出的答案是相同的：不收违约金。

━━━━
只要还贷满一年，均不收违约金

在记者走访的北京部分银行中发现，各家银行对于提前还贷的规定和要求各有不同，即使同一家银行的不同支行操作也有细微不同。

中国工商银行某支行个贷中心的工作人员向记者表示，工行对提前还款业务没有收违约金的相关规定，什么时候都可以。“不过您需要提前预约一下，我们这个网点业务量比较大，您十天之后再打电话来咨询吧。”

记者来到位于大兴区的中国建设银行某个贷中心，该行的工作人员对记者说，提前还贷很简单，把还款额直接存到还款卡上就行，没有违约金和其他限制，随到随还。

与建行，工行不同，中国银行对还款时间与还款数额做了规定。中国银行某支行经理对记者说，一般情况下满一年就没有违约金（不满一年有违约金），不过，大多规定提前还贷的数额必须是1万元的整数倍。“违约金是否收取体现在贷款合同里，每个支行的政策亦不同，还有即使同一家支行放出的贷款，各借款人的合同也会有所差别。”

“真正提前还贷的其实也没那么多，但咨询的人的确不少。”中国农业银行某支行工作人员对记者说，我们具体规定是，要求提前15个工作日书面申请，只要还贷满一年，提前还款暂不收取违约金，提前还款额下限是正常每月还款额的6倍。

一位房地产中介公司从业人员对记者总结称，在北京的中资银行提前还贷一般没有违约金，只要有房本，四大行提前还贷基本没有违约金。“如果要提前还贷，不少银行要求客户必须提前预约，其中四大行基本都要求提前一周到一个月预约，当然也有银行可以随到随还。”

随着调控的日趋深入，一二线城市房贷全面收紧，上述房地产中介公司人士表示，现在很多银行住房贷款的放款速度普遍放慢，并且北京各银行的商贷利率也普遍上浮到10%以上。

有业内专家建议打算提前还贷的购房者，如果有提前还贷的打算，需要先找出贷款合同，看一看“提前还款”的相关约定，贷款合同中还可能有专门附件来约定相关事宜。同时，联系贷款银行进行咨询，除了解自己是否要交“违约金”外，还应清楚提前还款的金额是否有其他硬性规定。

对于一些城市提前还贷收取违约金的规定，律师臧祝文认为，提前还贷本身就是一种违约行为，这种做法符合法律规定。提前还贷是否构成违约，主要应该看合同的约定，如果合同双方有约定，那么就应该按照约定处理，购房者改变了合同约定的还款时间就属于违约，违约就应该承担相应的违约责任；如果没有约定，银行收取违约金肯定不行，在没有约定的情况下，银行没有权利禁止借款人提前偿还借款，也无权单方面向还款人收取违约金。

━━━━
提前还贷者，五成是为了换房

“无贷一身轻”，还完房贷成为了大多数“房奴”的一个终极梦想。当然这也是换房及改善型用户的必经之路。

“您的房子按揭有没有还清?”如果客户要换房，这是房地产中介公司工作人员问他的第一句话。这也是二手房交易的第一个环节：提前结清房贷，解除抵押。

“在房屋交易市场，提前还贷现象比较多，一是卖方为了出手房产把房贷结清，做产权过户；还有就是提前还部分房贷。”上述房地产中介公司人士进一步介绍称，在房屋交易市场中，房贷结清也有两种方式，一种就是卖方用自己的钱提前还清房贷；另一种就是让买方通过付首付等手段帮忙还清房贷。

“很多情况下是，客户要换房，购买第二套房，这样就需要先还完贷款，解除抵押，这种情况的提前还款在北京市场占到一半。”上述房地产中介公司人士说。

那到底提前还贷划算不划算？这是许多购房者脑海中的一个大疑问。“这还看具体情况，我也不能给你具体答案。”某银行工作人员向记者表示，客户是否适合提前还房贷，依个人情况而定。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙认为，“当前央行的长期贷款基准利率处于历史低位水平，利率的低水平，使得按揭贷款的还贷压力相对较小。再加上居民的投资渠道日益多元化，特别是去年以来银行的一些低风险理财产品收益率已经超过了折扣后的按揭贷款利率，购房者可以通过房贷进行低风险赚利差。

“是否提前还贷，关键看购房者的按揭贷款利率与理财产品之间利率的比较。” 如果前者高于后者，风险规避的购房者可考虑提前还贷，如果前者低于后者，不建议提前还贷。“黄志龙建议。

这一说法也得到了某银行人士的认同，他表示，行为的动因关键在每个人具体的预期，对房价上涨以及对房贷利率上行的预期，都是当下“房奴”不愿提前还贷的因素。“目前提前还贷的人士，多数是因为手头按揭的房子需要转手。”

注：本文系转载，仅供普法学习。