市场 | 全国土地流拍“常态化” 控房价倒逼土地定价机制调整

时隔四年，再遇土地流拍潮。

中信建投证券在研报中给出数据显示，以土地宗数为口径，今年前7月流拍率约6%，高于近轮周期中最低迷的2014年，当时总流拍宗数为345宗，平均流拍率仅4%。但今年前7个月，300城总流拍宗数已达258宗，与2014年同期相比高出了59%。从整体流拍规模来看，今年将达到历史峰值。

前不久，新华社发表评论文章称，控地价是控房价的基础，做好地价房价联动调控的大文章，直接关乎房地产市场调控的成效。

长期以来，地方政府作为房地产市场的重要参与者，依靠“土地财政”带来了源源不断的收入。即便到了今年，地方政府“卖地”收入还在大涨。财政部数据显示，今年上半年，国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。

一方面，“卖地”收入大涨，另一方面，土地流拍不断增多。中信建投证券分析师陈慎分析称，2014年的土地流拍潮，是因为市场销售低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱。当前这一轮流拍蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择，将有望倒逼土地出让环节在定价机制上调整。

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，地方政府“太贪心”是土地市场流拍增多的最根本原因。市场正在改变，但政府依旧按老模式卖地，宁可流拍，也要不断提高拍卖底价。一些城市核心区域的优质地块出现流标是因为高地价、高要求导致企业有心无力。

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流拍频现

2018年以来，各线城市推地节奏均有所加快，上半年全国土地购置面积累计增速达到7.2%，创下年内新高。

与此同时，土地流拍、撤牌量也随之增加，尤其是近日上海、苏州、杭州等重点城市土拍频频遇冷引起了业界的关注，优质地块低价成交、楼板价同比大降或无人报名导致地块流拍等情况频频出现。

“上海，市中心，杨浦区内环内，一幅宅地居然流拍！没有房企报名！非常罕见！”7月23日，易居中国研究院副院长杨红旭的这则微博或许只是上海土拍市场的一个缩影。

据中国房地产报记者不完全统计，7月，包括商业用地、商办用地甚至纯住宅用地等在内，上海共有5宗地以“出让人申请”为由被终止出让，加上6月流拍的一宗纯住宅用地，年内共流拍6宗地。

自去年4月上海实行“招挂复合”土拍规则以来，多数开发商失去参拍资格，商品住宅类用地高溢价行情不再，普遍以底价或低溢价成交。

上海并非个案，土地流拍在全国很多重点城市悄然出现。

8月6日，石家庄出让4宗地块，其中[2018]034号地块由于报价低于底价而流拍。

8月2日，江苏泰州海陵区出让1宗住宅用地，经过13轮竞价，最高出价达到11.32亿元，但仍因未达政府设置的底价12.95亿元而流拍。

7月31日，宁波2宗住宅用地流拍；7月20日，苏州3宗地块集体流拍；7月9日，杭州1宗住宅用地流拍。更早之前，合肥、成都、天津、安庆、阜阳等地都出现多宗地块流拍现象。

中国房地产报记者注意到，近期流拍的地块中，不乏位于热点城市核心地段且条件相对优越的地块。

举例来看，6月底流拍的北京朝阳区010号地块为商办性质，在起始价已经达到每平方米2.7万元的条件下，对土地还有自持50%、自持期限20年的限制，加之目前一线城市对于商办类地块管控严格，商业运营难度较高，导致无人参与竞拍。

杭州余杭区良渚板块土地市场热度一度较高，22号纯住宅用地周边已有较多品牌开发商进驻，地块区位优势显著，但由于每平方米1.6万元的起拍楼板价较高，较周边在售项目只有2000元的价差，最终还是无人参拍而终止出让。

多数受访者认为，低价成交将是下半年土地市场的常态，流拍、流标的现象也将有所增多。这可能反映出今年全年的土地市场走势，除了土地出让条款依然严苛外，企业对调控延续和市场下行的预期，将使其在土地市场的表现更加保守。而土地底价偏高、“限房价”条款存在，使得项目利润受到压缩是影响最大的。

在易居企业集团CEO丁祖昱看来，一二线城市土地流拍率的高企，主要原因在于土拍限制条件多且盈利空间小于三四线城市，在运营周期上也难以达到三四线城市的“高周转”速度，因此房企的拿地态度变得更加谨慎客观，对于热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍。

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控房价倒逼降地价

虽然上半年全国楼市土地出让金创新高，但衡量楼市冷热程度的土地溢价率却同比大降，直接表现就是开发商拿地谨慎，多个热点城市出现土地流拍。与此同时，7月，全国300城的供求同比双向回落，住宅用地成交均价下降近20%，溢价率环比下降22%。

高溢价、频拿地阶段已经过去。

时代中国董事局主席岑钊雄在近日举行的2018年中报业绩发布会上表示，上半年开始放缓拿地安排，并进行了节奏控制，与其在市场买价格不符合要求的地块，倒不如放缓速度。今年上半年，时代中国仅购入11幅地块，总额约为人民币61亿元，还不到年度预算的一半。

同样，旭辉2018年也将土地储备重心转向了二三线城市。“2018年，旭辉减少在一线城市的投资，把更多的资源投在未来城市化的主力区域，全年计划投入700亿元增加土地储备，招拍挂是主流，收并购是有力补充，政府的旧城改造也是一个很重要的获取土地的手段。”旭辉集团董事长林中说。

显然，对市场敏感的开发商们已经不是像以前一样抬高价去抢优质地块，反而偏向于拿有人口和产业支撑的城市和板块，特别是一线城市的改善地块、二线城市的产业新区地块。

欧阳捷表示，房企更愿意将有限的资金投向客户资源集中的市场，比如聚焦大城市相对成熟的区域和中小城市的核心区域，聚焦稳定的改善性需求，以及相邻产业园区的自住需求。土地总是要拿的，要么去找一些房价地价差比较大的地块，如果有限价顶住、地价太高，没有利润空间，就暂时缓缓，等着地方政府期望值降低。

如果说土拍是最能体现开发商的预期，那土地流拍何尝不是一种开发商使用市场逻辑向非市场化土地制度的回应。

分析人士指出，未来涨跌分化，所以开发商不像以前那样囤地，而是有选择性地拿地，各城市的加码调控让开发商改变了预期，加之开发商融资困难、现金流紧张，还受限价所累，利润空间小，这一切相辅相成，就出现了多城土地流拍。

中信建投研究报告指出，当前房地产调控和房地产市场格局与2014年不同，如今开发商已经具备了抵御调控风险的能力，当一线城市调控苛刻的时候，他们可以选择转战二三线城市，用脚投票，最终逼迫地方政府不得不降低地价，给开发商以合理的生存空间。

注：本文系转载，仅供普法学习。