房产纠纷案例分享四：出售方故意拖延导致买受方从符合购房资格变为因新政原因而不符合购房资格该怎么办？

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案情简介

2015年10月2日，方某与刘某双方经某房产中介公司的居间介绍签订《房地产买卖居间协议》，合同约定刘某将其名下的房产出售给方某。2015年10月14日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定在2016年1月15日之前办理过户手续。
然而，因方某是外地户籍家庭，且其社保要到2016年2月份才满足三年内累计两年的购房条件，故方某与刘某协商一致后同意，将过户时间延后至方某满足购房条件后的时间。于是，2015年10月30日，方某与刘某签订第二版《上海市房地产买卖合同》，双方对过户时间进行了重新约定，具体为2016年5月31日前办理过户手续，并约定，待方某2016年2月符合购房资格后刘某配合方某重新签订网签版买卖合同，合同其他条款未做变动。之后，方某按照合同约定向刘某支付完毕所有购房款项，刘某亦按照合同约定向方某交付了房屋。然而，谁料想2016年2月份后上海房价暴涨，刘某意图反悔不配合方某重新签订网签合同及办理审税过户等事宜。
在等待重新网签的过程中，2016年3月25日新的限购政策出台，非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前三年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。因此，方某在短暂的符合购房条件后，又因政策变化再次成为被限购的对象。此时，刘某认为方某属于限购对象，要求解除合同，而方某则认为是因为刘某一再拖延而导致其被限购，遂诉至法院，请求继续履行合同。

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争议焦点

买卖双方签订合法有效的房屋买卖合同后，因出售方故意拖延导致买受方从符合购房资格变为因新政原因而不符合购房资格的，之前签署的房屋买卖合同能否继续履行？房屋产权能否顺利过户？

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案件结果

法院判决双方买卖合同有效，应当继续履行，但应待方某符合过户条件时（有购房资格时）再进行过户，如卖方拒绝配合过户，买方可依原判决书再次提起诉讼要求强制过户。

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案件点评

笔者认为，在本案中买方依约履行了合同约定的全部付款义务，支付完所有的购房款。双方签订买卖合同时意思表示真实，并无违反法律法规的情形，该合同成立并生效。买方从一开始不具备购房资格到一度满足购房条件，但因卖家一再拖延过户，后因为3.25政策变化调整导致买方再次不满足购房条件，无法过户。
建议购房者如遇这种情况时，应及时向法院提起诉讼，如直接去房地产交易中心则会因在签订网签合同时不适格而被拒绝办理过户。通过诉讼途径，如本案法院判决合同继续履行，待方某符合资格之后再进行产权过户。此时，才能更好的保障购房者的合法利益。

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相关法条

《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

注：本文系转载，仅供普法学习。