房产纠纷案例分享一：借名买房的代持协议，具有法律效力

1
近日，本团队的程苗苗律师受一位朋友之托，帮忙做一份借名买房的代持协议。他找到我们上来就问：借名买房的协议有效吗？法院会认可吗？万一到时候代持人偷偷把房子卖掉了怎么办？我的风险是不是很大？

其实，这也不是第一次有朋友需要借名买房找我们做代持协议了。
我们都知道，为了控制一线城市房价过快上涨，北上广深（至今年国庆）更多的城市都进入了限购行列。
我们所在的魔都，早在2010年就开始了限购：沪府发〔2010〕34号、沪府办发〔2011〕6号，之后经历了2013年的沪房管规范市[2013]11号文，到今年的325新政，社保从累计一年，到“累计两年”，最后到“连续五年”，真是让一批又一批的购房者心力憔悴。
看着越来越高的房价，人民币日益贬值，为了避免“今年不买房，十年又白忙”的“悲剧”发生，很多人想到了借名买房。
但由于对房产交易和实践操作实在不了解，有非常多的顾虑，十分担心借名买房到头来却真成了花自己的钱为别人买房，很多人都不敢下手，内心虽焦虑，但无奈一拖再拖。

2
本团队为此专门普法告诉大家：在不违反我国《合同法》第52条规定的内容的前提下，借名买房所签订的代持协议，一般都是具有法律效力的。且协议一定要请专业人士拟定，代持协议比买卖合同还要重要。但协议有效并不能解决一切问题。

那么如何有效的进行操作呢：
拿A和B举例子。A想借B的名义买一套房子。
那么签合同的肯定是B ，上产证的也是B，A只是幕后的实际支付房款和享有实际产权的人。
首先，房款及税费支付。A所支付给B的每一笔购房款切记要备注好“购房款”或“**税或费”，千万不要在任何地方出现“借款”二字，不然到时候B可能会以借A的钱买房子为由拒绝还房。
另，A支付给B房款一定要在B支付给房东（出售方）房款的当日或前一日。不宜时隔太久。
其次，贷款还款。因为房子是以B名义买，贷款人肯定也是B，那么还贷人自然也是B。此时A要切记每期贷款A一定要按时支付到B的还款账户，且要备注贷款还款。不要有任何逾期或不付，不然出现纠纷也很难讲清楚。
再次好在房子上办理以A为抵押权人的抵押。为了防止B偷偷卖房子，A最好在房子上设立以A为抵押权人的抵押，这样即使B要偷偷卖房子也要通过A。
最后，购房的所有合同、产证及缴纳税费的凭证、抵押权证，A要保管好。
当然，上面只是讲到了借名买房的最基本的要求，还有很多细节问题（若确实有需要借名买房的，可与本律师团队联系）。但这应该足以让大多数朋友建立信心和对借名买房有基本认识。

3
后附借名买房判决书一份，供读者一起学习交流。
（2015）沪二中民二（民）终字第1639号

本院认为：民事活动应当遵守诚实信用原则。本案中A、B对谁是系争房屋的真正产权人存在争议。系争房屋系向开发商购买，买房方为B，产权证亦登记在B名下，房屋的公积金个人购房担保借款合同的借款方也是B。但A主张系“借名买房”，其系系争房屋的真正权利人。
目前系争房屋的预售合同、购房发票、房地产权证、贷款合同原件等反映房屋购买及产权登记情况的重要凭据均在A处，对此B未能提出合理解释。而两份房屋交接书均由A以B的名义签署。
对于支付给开发商的房屋首付款，双方均无直接证据证明其向开发商支付房屋首付款。
对于还贷情况，A提供了贷款还款证明原件，B称2007年之后确由A还贷，以此冲抵租金，因此还贷凭证原件在A处，而2007年前的银行贷款是由B本人还的，对此B始终未能提供证据予以证明，且从原审法院所能够调取的部分2007年前的银行存款凭条来看，A称凭条上“B”的签字是A或其妻子所签，并申请对所有存款凭条上的签名进行鉴定，而B承认不是其本人所签，但无法确认是谁所签，又不同意进行鉴定。
从房屋的居住使用情况来看，系争房屋自交接后一直由A家人居住至今，亦是由A方对房屋进行装修的。
综上，结合双方在诉讼中的陈述以及各自提供的证据，A提供的证据已经形成了证据链，能够证明其是系争房屋的真正权利人。因此A要求确认系争房屋归其所有，要求B协助其将系争房屋的产权变更登记至A名下，可予支持。
B上诉称其是系争房屋的权利人，但其提供的证据未能足以证明其主张，故本院对其上诉请求不予支持。

注：本文系转载，仅供普法学习。