房产纠纷：为什么小产权房买卖合同无效？

  2014年8月18日，原告赵先生与被告王先生签订一份房屋买卖合同，原告购买位于某村阳光宜家x段x号门面房一套，建筑面积120.82平方米，总房款425000元。合同签订后，原告向被告支付了第一批房款150000元，案件各方当事人均明知该涉案房屋属于村集体在集体土地上自建的“小产权房”，不能自由交易。后原告诉至法院，请求依法判令：双方签订的房屋买卖合同无效；被告返还原告购房款150000元。
被告王先生辩称：双方签订的合同合法有效，购房款150000元是依据合同取得的，不存在返还。

北京诵盈律师事务所高级合伙人阿致刚律师认为：
一、双方签订的房屋买卖合同无效。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同中涉案房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋。因该类房屋占用土地的特殊性质，村民在经本集体同意的情况下，只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，而不能转让给城镇居民。原、被告双方关于房屋买卖的约定违反了有关法律的强制性规定，应为无效合同。北京市高级人民法院民一庭针对小产权房的问题，专门于2013年12月23日下发了《关于对涉及“小产权”房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》，要求各级法院民庭对于已经受理的相关案件，应当高度重视，妥善处理，在相关法律政策尚未出台前，不应以判决方式认定“小产权”房屋买卖合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项：“违反法律、行政法规的强制性规定合同无效”，故原告的相关诉讼请求于法有据。
二、被告应向原告返还收取的房款。根据《中华人民共和国合同法》第58条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告因该合同收取原告购房款150000元，应当予以返还，故原告要求被告返还购房款150000元的诉讼请求，法院予以支持。
律师提示：
首先，集体建设用地用于商品房开发目前处于限制管制阶段，国家尚未出台相应规定，关于“小产权房”的合法化尚地定论，因此购买“小产权房”尚存在可能导致合同无效的法律风险。其次，购买“小产权”房存在无法办理房产证，不能办理转移登记，房屋质量、物业服务质量无法保证等风险。因此，购买“小产权”房时要谨慎，尽量选择建设手续齐全、合法建设的商品房。

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