苏州房产纠纷十大典型案例

核心提示

2017年7月30日，苏州中级人民法院举办苏州法院房地产纠纷审判工作新闻发布会，总结了近年来苏州市场房地产纠纷的特点，并集中发布十大房地产纠纷案例。这将对未来苏州地域的房地产诉讼产生重大影响。

案例一：以炒房为目的的房屋买卖合同不成立。

2016年2月，邵某与郑某在某中介公司居间下签订了房屋买卖居间合同，合同约定由郑某购买邵某的房屋，并约定郑某可指定任意人为买方并过户到其名下，以避契税。收到郑某支付的首付款后，邵某以无法确定房屋实际买受人、付款时间为由，要求解除合同。郑某诉至法院，要求邵某返还购房款，赔偿损失。法院经过审理后认为郑某属于职业炒房人，并没有真实的购买房屋的意思表示，而是通过把合同约定的条款指定任意人为买方过户的方式来居间牟利，最终法院判决驳回了郑某要求邵某赔偿损失的请求。
 
案例二：以骗贷为目的，签订的房屋买卖合同无效。

2009年6月17日，王某和李某签订存量房买卖契约，约定李某购买房屋并办理银行贷款。6月25日购房人李某出具承诺书。内容为因经营急需资金，向王某求借涉案房屋一套，通过过户方式取得资金。该房屋虽然过户，但并非双方真实买卖交易，而是暂借，李某保证五年内还清房贷并将房屋过户至王某名下。本案经过法院审理后认为，买卖双方通过签订合同办理房屋买卖手续，达到骗取银行贷款的目的，属于以合法形式掩盖非法目的，根据中华人民共和国合同法第52条，认定为房屋买卖合同无效。
 
案例三，无权处分，不影响合同的效力，买方未尽审查义务，也应自行承担部分损失。

钱某与李某2015年12月签订房屋买卖合同一份，约定钱某将与妻子林某共有的房屋出售给李某，但是合同上卖方处仅有钱某一方的签名，买房人要求钱某与妻子林某共同协助办理房屋过户手续，遭到拒绝后，李某起诉到法院要求解除合同，并由钱某来承担违约责任。法院经审理后认为，出卖人无权处分房屋，不影响房屋买卖合同的效力。因此，本案中钱某与李某签订的房屋买卖合同应当认定为有效。但因为房屋的共有人。应当由出卖人钱某承担相应的违约责任，但是购房人李某在购房时明知涉案房屋为钱某与林某的夫妻共同财产，未要求钱某出示其配偶及共有人同意售房的文件，因此对合同无法履行也存在一定的过错，据此法院判决由钱某承担主要责任，赔偿大部分损失，李某也应当自行负担部分损失。
 
案例四：卖方甚至要求涨价，应承担违约责任。

2006年1月，张某与黄某签订房屋买卖定金合同，约定张某将自己名下的房屋以一百万元的价格卖给黄某，如有一方违约，应向守约方支付房屋价款的5%作为违约金。合同签订后，黄某向张某支付了首付款，并要求办理房屋过户手续。但出卖人张某提出因房屋快速上涨，要求黄某按照市场价格支付房屋的差价，否则拒绝过户。因双方协商未果，黄某诉至法院要求解除合同，退还首付款，并要求张某赔偿损失。法院经审理后认为，双方当事人均应恪守合同约定。张某擅自要求涨价并拒绝履行过户，已经构成根本违约，经评估后的市场价值与合同约定的房价差价已经超过了合同约定的房款的5%的违约金的数额，黄某要求张某赔付实际损失具有相应的依据，最终法院判决解除双方的房屋买卖合同，由张某返还黄某首付款，并且赔付差价损失。
 
案例五：出卖人一房二卖，先取得权属登记买受人的权利并不当然优先保护。

毛某于2012年取得一套拆迁安置房。当年10月，毛某与赵某签订房屋买卖合同，将该套安置房出售给赵某，赵某付清房款并装修入住后，毛某因结欠王某的到期债务未归还，遂约定以该套安置房来抵偿债务，并且将房屋的权属登记办理到了债权人王某的名下。王某在取得房屋的产权登记后，以产权人身份起诉，要求已经付清房款并且实际入住的赵某迁让房屋，而赵某则另案起诉，要求确认王某与毛某签订的房屋买卖合同无效。法院经审理后认为，出卖人一房二卖的，应当认定两份房屋买卖合同均有效。取得权属登记人的权利，应优先保护。但本案中毛某与王某名为房屋买卖合同，实质为以房抵债，王某虽然取得了权属登记，但是王某明知房屋已经出售给了赵，仍然与他人签订房屋买卖合同，恶意明显，而王某陈述在签订合同时未到现场查看房屋的情况，并不了解已经有人入住，该陈述明显不符合常理。根据日常经验法则，应当推定王某对房屋已经有赵某购买，并且占有使用的事实为明知，因此王某与毛某签订房屋买卖合同，属于恶意串通，损害第三人赵某的利益。根据中华人民共和国合同法第52条的规定，法院判决王某与毛某的房屋买卖合同无效，已经支付房款并且装修入住的赵某的合同权利应予优先保护。
 
案例六：限贷政策实施，买方并不必然有权解约。

本案中，张某为购买房屋与房产公司签订认购书，约定支付首期房款为总房款的20%，其余80%的款项通过银行贷款方式支付。合同同时约定，如张某申请贷款额度与银行批准额度产生差额，无论何种原因，张某应当在签署正式买卖合同起30日内自筹资金补足差额。认购书签订后，银行出台限贷政策，贷款买房的首付比例提高为30%，张某因首付比例提高无法与房产公司继续签订正式的商品房买卖合同，并启起诉要求房产公司返还已经支付的房产保证金。法院经过审理，张某的首付比例由于银行政策改变为30%，但是，根据合同的约定，首付款的差额要求张某自行补足。要求解除认购书和退还保证金的诉讼请求不予支持。
 
案例七：关于格式条款。

李某向房产公司购买商品房一套，合同约定房产公司应当于2014年5月20日前通知李某办理房屋交接手续。在合同约定的交房日到期后，房产公司迟迟未能通知李某接收房屋，买房人李某遂诉至法院，要求房产公司交付房屋，承担延期交房的违约责任。房产公司认为，根据双方合同的补充条款约定，交房期限届满，买房人仍未收到书面收房通知的，应自行索取，房产公司认为可以不履行交房的通知义务。法院经审理后认为，该商品房买卖合同的补充条款，属于免除了卖方及开发商通知买房收房的义务的格式条款，属于减免出卖方责任，加重买受方责任，因此该条款应认定为无效。据此，开发商仍应向购房人承担延时交房的违约责任。
 
案例八：中介公司存在重大过失，导致合同无法按约履行的，无权要求承担居间费。

本案中，出卖方王某与买房人沈某在2016年6月在某中介公司的居间下，签订了房地产买卖合同，合同约定，双方签订本合同后，中介即为成功，居间方收取2%作为佣金，其中买房人支付百分之一，卖房人支付百分之一，后出卖方王某的妻子不同意卖房，导致居间合同无法继续履行。因此买房人沈某拒绝向中介公司支付百分之一的佣金。中介公司诉至法院，要求沈某支付居间费。在诉讼过程中，中介公司明确知晓该房屋属于出卖人王某与配偶共同财产，但是认为王某个人签订合同没有问题。法院经审理后认为，中介公司作为房地产的专业居间方，应当就有关合同订立的事项向委托人如实披露和报告。在明知情况下，未向沈某披露的行为导致合同无法继续履行，损害了委托人的利益，因此中介方无权主张合同约定的佣金，但是考虑到合同的履行中中介公司支出了一定的劳务费用，最终判决是由买房人酌情支付劳务费。
 
案例九：违章搭建出租要承担相应责任。

出租方吴某将自有的二层小楼加高搭建至三层，并分别将房屋二楼三楼出租给李某孙某使用。在租赁期间，李某承租的房屋发生火灾，导致身处三楼的孙某无法从已经着火的搭建的木质楼梯逃生，为避险，孙某从三楼跳下受伤，后起诉到法院，要求出租人吴某及二楼的承租人李某赔偿医疗费等损失。法院审理后认为李某承租房屋内物品保管不慎引发火灾，应当承担主要赔偿责任，出租人李某私自搭建违章房屋，未尽到消防安全管理职责，并妥善管理出租房屋，应当承担相应的赔偿责任。
 
案例十：产权式商铺租赁合同的履行受多数意志约束。

本案中，2009年甲房产公司与乙品牌公司签订项目合作协议，约定由甲公司委托乙公司统一招呼。2010年，张某与甲公司签订商品房买卖合同，约定张某将购买的商铺出租给乙公司用于统一经营管理。合同到期后，购买同一商户的其他多数业主希望甲公司仍然继续统一经营管理，而高某要求甲公司返还商铺。因甲公司未能返还，高某将甲公司诉至法院。法院审理后认为，产权式商铺的特点决定了市场必须经过统一规划布局、经营管理后才能产生收益，个别业主的权利必须受到其他多数业主的整体意志的限制，据此，法院驳回了诉讼请求。在本案中，当个人利益与整体利益发生冲突的时候，更多的需要从商场经营的整体情况考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

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