案例版“西安开发商:‘我违法了，我要告业主！’”

这两天被一篇标题为《一年暴涨近百万！西安开发商：“我违法了，我要告业主！”》的文章刷屏，本文以西安未央法院二〇一八年六月七日刚作出的案件判决，来了解开发商违法后告业主的具体操作姿势。

判决书字号：西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3901号民事判决书

基本案情：

原告是西安市某村城中村建设发展有限公司，被告张某，案由是商品房预售合同纠纷。

小知识：

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

 Interpretation of the Supreme People's Court on the Relevant lssues concerning the Application of Law for Trying Caseson Dispute over Contract for the Sale of Commodity Houses
[发布部门]最高人民法院  [发文字号]法释12003]7号[发布日期] 2003.04.28  [实施日期] 2003.06.01[时效性]现行有效  [效力级别]司法解释[法规类别]民诉综合规定与解释
 

第二条  出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
  第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款-倍的赔偿责任:
  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

先看原告西安市某村城中村建设发展有限公司的诉讼主张：是其与被告签订房屋买卖合同,约定由被告购买其开发的“浐灞?新天地”预售商品房一套，因其未取得商品房预售许可证，双方签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。故诉至法院，请求判令其与被告签订的《房屋买卖合同》无效，并由被告承担本案诉讼费。并由被告承担诉讼费本是起诉正常套路，但此处的“并”显得违和感十足。

基本事实是：2013年3月30日原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定由被告购买原告投资兴建的“浐灞?新天地”第5幢1单元4层403号房屋，建筑面积为107.4平方米，房屋总价为461820元。合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订当日，被告支付了总房款的40%即184728元。另查，该项目目前并未取得商品房预售许可证，涉案土地已被相关土地部门储备。后原、被告合同履行发生纠纷，形成诉讼。

法院观点：

第一，原告西安市某村城中村建设发展有限公司作为出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效；

第二，原、被告签订的《房屋买卖合同》，已具备商品房买卖合同的主要内容，但现被告仍未取得商品房预售许可证明、该《房屋买卖合同》认定为无效后，对于原告收取被告的购房款，应当予以退还；

第三、因原告未按约定及时取得“五证”，对合同无效负有过错，故被告可另案起诉主张其权利。

最终判决：一、《房屋买卖合同》无效；二、购房款由原告予以返还；三、案件受理费由原告承担。

法律分析：
一、从本案判决书内容能感受到本案承办法官的良知：

第一，对于原告开发商违法了、告了业主、还要主张诉讼费的诉讼请求并未支持；

第二、在判决书中主动释明原告开发商对合同无效负有过错、被告可另案起诉主张权利，其实在被告未于本案中主张权利的情况下如此认定、如此表述并非本案法官的义务。

二、目前在类似本案无预售许可证情况下的商品房预售合同纠纷案件中，对于商品房买卖合同纠纷案件司法解释第二条的适用仍然是机械的，只要开发商主张合同无效即会支持，甚至在上个月代理的案件中法官主动援引该条规定直接认定合同无效，事实上合同双方签订即已经成立，这种情况下其效力性质应属效力待定，在被认定无效之前其是有效的，具体选择合同有效、无效应是该条规定赋予买受人的权利，买受人是有权利选择让合同继续有效、继续履行下去的，但鲜有按照保护买受人利益的初衷来适用该条规定的判决案例，导致的最终结果是：开发商对于其未依法办理相应手续的过错中、在其违法中反而受益了，而房屋买受人除了返回购房款之外，通常就是同期银行贷款利率的补偿，甚至还有以同期银行贷款利率的70%来进行补偿的[见西安雁塔区法院（2018）陕0113民初4849号民事判决书]，显然这个结果是与立法精神严重背离的；

三、从房屋买受人权利救济的角度而言，即使在无法撼动无预售许可证即认定合同无效的裁判规则下，房屋买受人仍是可依开发商对合同无效负有过错这一点切入来挽回损失，如果有商品房买卖合同纠纷案件司法解释第九条第一款规定情况，即开发商在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况，那么在合同无效后，买受人是可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的；而并不是单单返还已付购房款、以同期银行贷款利息赔偿损失；

小知识：

中华人民共和国合同法

Contract Law of the People's Republic of China

[发布部门]全国人民代表大会  [发文字号]主席令第15号[发布日期]  1999.03.15  [实施日期] 1999.10.01[时效性]现行有效  [效力级别]法律[法规类别]经济合同,电子商务

 
第四十二条  [缔约过失]当事人在订立合同过程中有下列情形之一-，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:
  (一)假借订立合同，恶意进行磋商;
  (二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。

四、如果没有前述开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况，依《合同法》第五十八条规定，合同无效之后，可能在当事人之间产生返还财产、折价补偿或者赔偿损失的权利，对于赔偿损失可视案件实际情况考虑以合同法第四十条规定主张，开发商对于合同无效具有过错应当赔偿买受人因此所受到的损失；对于具体损失，如合同签订时至合同被认定无效时的期间内房屋价格上涨，那么该房屋上涨的差价部分是属于买受人因合同无效后丧失的机会利益损失，应是买受人利益最大化的诉讼主张。

注：本文系转载，仅供普法学习。