本次推出的是《民事审判指导与参考》总第65辑、66辑中有关房地产纠纷类型的最高法院指导性案例。
1、预购商品房抵押的预告登记是否产生抵押效力
案情简介：2002年8月，贺某与房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定其向房地产公司购买在建别墅一幢，总金额600余万元。同时，贺某与农行某支行签订了《个人住房按揭（抵押）借款合同》，约定农行某支行以按揭贷款方式向其发放贷款500万元。由贺某以购买的上述在建房产作为抵押，并由其向房产部门办理了抵押备案登记（预购房产贷款抵押登记），房地产公司承诺为上述借款承担连带保证责任。
合同签订后，农行某支行依约发放了贷款，贺某也陆续还款，后因房地产公司原因未能按时交房及办理产权证，贺某与其协议解除购房合同，因未能还款产生纠纷，银行提起诉讼，要求偿还借款本息，并对预告登记抵押房产行使优先受偿权。
最高院民一庭倾向性意见：1、所谓“预购商品房抵押权”登记，依据《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款的规定，是指登记机关应当在抵押合同上记载，因为此时商品房尚未建成，其上不可能成立所有权，亦不存在不动产登记薄。预购人未取得使用权登记，房屋抵押权就无法完成，抵押权则不能产生。2、《担保法司法解释》第四十七条、物权法第一百八十七条所规定的抵押登记，应指记载于不动产登记薄时的登记，即本登记，非预告登记，系对房屋建成后所有权的抵押登记。3、从平衡各方当事人利益而言，在房地产公司和购房人可以协同办理抵押登记的情况下，如果房屋具备办证条件或者房屋已经登记到购房人名下时，可以考虑由银行垫付费用进行抵押登记；如果购房人和房地产公司不配合，则银行提起诉讼，判令房地产公司和购房人协助办理抵押登记，以实现预告登记与正式抵押登记的衔接。
案例索引：《民事审判指导与参考》2016年第1辑，总第65辑，第153页。
2、以变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定，不因约定内容不能全面实际履行而认定合同无效。
案情简介： 宏建公司与金力泰公司签订《联合开发协议》，约定双方就金力泰公司所属工业用地及其地上附着物现状和现有设施设备进行联合开发建设。其中100亩建设用地使用权及地上附着物由宏建公司以40万元/亩的价格以现金购买方式一次性支付金力泰公司，剩余105.55亩土地作为金力泰公司合作出资，双方共同开发建设，并按双方投资比例分配所建商品房。以上两种权益并存，作为双方合作原则基础。宏建公司按约将4000万元含附着物的建设用地补偿款支付金力泰公司后，因金力泰公司早已对涉案用于合作开发的建设用地使用权设定抵押权，导致土地使用权无法流转，合同目的不能实现。因此宏建公司诉请解除合同并要求金力泰公司返还4000万元土地转让款并支付违约金。一、二审均认定案涉《联合开发协议》合法有效。
最高法院认为：协议约定变更工业用地使用权性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。
案例索引：《民事审判指导与参考》2016年第1辑，总第65辑，第187页；最高人民法院（2015）民一终字第57号民事判决书：宁夏金力泰钢结构有限公司与银川开发区宏建房地产开发有限公司合作、合资开发房地产合同纠纷案。
3、未签订代持股权书面合同的，应当综合全部案件事实认定双方之间的真实法律关系性质。
案情简介： 明发公司竞拍取得苏浙皖边界市场地块商业用地的开发权。后项目公司即明恒公司成立，该公司工商登记股东为明发公司，控股100%；实际隐名股东为陆阿生、金燕房产公司、上上电缆公司、万恒公司。
明发公司委托人陈建华向薛惠玶出具《承诺书》：“在薛惠玶履行所作承诺，按期付清苏浙皖边界市场西侧地块国有土地使用权受让款后，本人作为明发集团有限公司委托人，承诺将上述地块土地使用权及江苏明恒房地产开发有限公司股权经合法手续转让给薛惠玶，并协助薛惠玶办理相关转让手续”。薛惠玶按上述《承诺书》申请农村信用社本票一张，付款给明恒公司，备注“购股权款”。
后薛惠玶向明恒公司法定代表人陈建华出具一份《委托书》，载明：“本人全权委托陆阿生前来办理收购贵公司股权转让事务，所有手续文书都以陆阿生名义办理”。
但陆阿生将明恒公司股东变更为自己，并安排刻制了新的公章、合同专用章和财务专用章。且与边界公司签订《股权转让协议》，将其在明恒公司所拥有的股权转让给边界公司。
发生纠纷后，薛惠玶诉称，其作为转让明恒公司股权的实际出资人，经过与明恒公司原股东代表陈建华多次协商并达成收购意向的情况下，委托陆阿生以薛惠玶名义收购明恒公司股权，其与陆阿生之间已经形成合同项下的股权代持关系。但陆阿生却以股权所有人身份，将案涉股权转让给边界公司。陆阿生未经授权与边界公司恶意串通转让股权的行为损害了薛惠玶的合法权益。故请求确认薛惠玶委托陆阿生代为收购并持有明恒公司股权的代持合同关系有效；确认陆阿生与边界公司签订的《股权转让协议》无效。陆阿生辩称其仅是向薛惠玶借款用于收购明恒公司股权。一、二审法院支持了薛惠玶的观点。
最高法院认为：双方未签订代持股权的书面合同，但已经实际支付了股权转让款，对方虽然主张为借款法律关系，但未能提供其他证据证明的，依据优势证据原则并结合相关案件事实，确信双方代持股权法律关系的存在具有高度可能性的，应当予以确认。
案例索引：《民事审判指导与参考》2016年第2辑，总第66辑，第199页；最高人民法院（2013）民一终字第138号民事判决书：薛惠玶与陆阿生、江苏苏浙皖边界市场发展有限公司、江苏明恒房地产开发有限公司委托代理合同纠纷二审案。
注：本文系转载，仅供普法学习。
