案情简介
2004年3月26日，良元公司与润宇公司签订《联合开发协议书》，约定润宇国际家居中心项目由良元公司与润宇公司共同出资联合开发，出资比例均为50%，因合作双方均不具有开发资质，双方同意由具有开发资质的熙华公司代替良元公司与润宇公司签订上述协议，合同内容不变，熙华公司不参与管理，且不参加盈余分配。熙华公司先后委托王先良、道尔基办理合作开发的相关事宜，在项目建设过程中，王先良、道尔基分别就润宇项目的开发建设签订若干协议，熙华公司也先后取得润宇项目所涉《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房销售许可证》等相关证照。后熙华公司与润宇公司达成解除合作协议，至此润宇项目由良元公司与熙华公司共同开发，因王先良、良元公司与道尔基之间因利润分配发生矛盾形成本案诉讼。本案争议焦点之一是各方签订的《联合开发协议书》及《补充协议》是否有效？

最高法院认为

《联合开发协议书》虽约定案涉润宇项目系由良元公司和润宇公司共同出资、联合开发，但在《补充协议》中明确约定由良元公司借用熙华公司提供的开发资质，且熙华公司在该协议加盖了公章，这说明熙华公司明知润宇项目使用己方资质的相关内容，且通过签章追认了该《补充协议》的内容，这二份协议均是各方当事人的真实意思表示，是各方就润宇项目合作的基础协议，并且熙华公司后期也加入到该项目的合作开发，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。作为有房地产开发经营资质的熙华公司后期参与涉案项目的合作，使得《联合开发协议书》和《补充协议》具备了合同有效要件，故《联合开发协议书》和《补充协议》均为合法有效。

律师评析

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定，合作开发房地产合同应具备共同出资、共享利润、共担风险的基本特征，第15条规定合作开发房地产的当事人一方必须具备房地产开发经营资质，只要在起诉之前具有开发经营资质或合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，当事人所签定合作开发合同就自始有效。
判断本案合作开发合同是否符合上述14、15条的规定而具有法律效力，应从合同目的、合同履行及当事人真实意思表示作出综合判断。1、本案所涉项目开发的合作双方良元公司和润宇公司均不具有房地产开发经营资质，所签合作开发合同违反了法律禁止性规定，后良元公司、润宇公司分别与具有开发经营资质的熙华公司另行签订合作开发协议，熙华公司先后依法取得涉案项目开发及工程建设的各种证照，实际参与了该项目的开发经营，满足了法律规定的合作开发房地产一方必须具有开发经营资质这一必备要件，符合上述司法解释第15条的规定。2、熙华公司在涉案项目中是出借资质还是合作开发对本案合作开发合同性质的判断尤为重要。前面提到合作开发房地产必须具有共同出资，共享利润，共担风险这三个特征，熙华公司的行为是否符合这三个特征呢？首先，良宇公司借用熙华公司之名与润宇公司合作时，熙华公司分别委托王先良（实际代表良宇公司）和道尔基（熙华公司聘用）参与项目的经营管理，开发过程中王先良和道尔基与润宇公司签订协议约定由良元公司出资200万（合同履行中还支付工程款488万元），负责项目前期工作及落实用地划招、开工建设等手续，剩余所需资金由道尔基这方出资，双方共同组织管理项目进展、人员联络、工程进度、资金安排等和项目相关的工作。可见，熙华公司并不仅仅是被借用资质，而是实质参与了项目过程，各方均有共同出资的表现形式。其次，润宇项目开发过程中熙华公司先后取得润宇项目所在地块的土地使用权证、工程规划许可证、施工许可证及商品房销售许可证，并对润宇项目进行出租、抵押、出售，但未与良元公司分配相关利润。法院审理过程中，法院委托司法会计审计机构对润宇项目的财务进行审计，最终法院依据双方签订的合作开发协议判决良元公司和熙华公司以各占50%的份额共同分配未销售面积，承担润宇项目的亏损。
综上，熙华公司和良元公司在润宇项目中所表现的合作形式完全符合司法解释第14、15条关于合作开发房地产合同应具备的共同出资、共享利润，共担风险及一方具有开发经营资质这些必备法律要件，故本案双方签订的合同性质应定性为合作开发房地产合同，且合法有效。

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