《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该条规定是当事人主张“可得利益”的法律依据。简言之，“可得利益”是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益。
在房屋买卖合同及房屋租赁合同中主张“可得利益”的诉讼案件颇多，笔者从“中国裁判文书网”及“无讼案例”中，搜集了山东省辖区法院审理的生效裁判文书中涉及“可得利益”纠纷案件共一百余件，其中房屋买卖合同纠纷案例六十余件，房屋租赁合同纠纷案例四十余件，笔者对上述案例进行梳理后，从中选取几个典型性案例进行分析如下：
一、房屋买卖合同纠纷中“可得利益”的裁判观点（一）
1、出卖方因未办理商品房预售许可证导致房屋买卖合同无效，购买方可主张违约责任及可得利益损失
案情简介：2012年3月25日，原告与被告山东通德锦华房地产开发有限公司签订了《锦华金融大厦预定合同》，原告购买了被告开发的两套商住房，并约定自签订本合同之日起，原告委托德州锦华物业管理有限公司经营管理并签订委托经营合同，并按委托经营合同支付原告租金。根据《预定合同》的约定，原告与德州锦华物业管理有限公司签订了《金华金融大厦写字楼委托经营合同》。合同签订后，被告至今未按合同约定为原告办理合同签署、交房、产权过户手续，也未办理商品房预售许可证。原告诉至法院，主张被告承担违约责任并赔偿其可得利益损失。
法院认为：原、被告签订的《锦华金融大厦预定合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同双方应当遵循诚信原则，严格履行合同约定的全部义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”合同签订后，被告未办理商品房预售许可证，至今未按合同约定为原告办理合同签署、交房、产权过户手续，原、被告签订的两份《锦华金融大厦预定合同》无效，原告所诉求的要求被告退还购房款及利息、可得利益损失、承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求应予支持。
案例索引：德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第422号：蔺桂荣诉被告山东通德锦华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案

2、农村房屋买卖合同确认无效后，购买方主张可得利益损失，法院酌情予以支持
案情简介：徐艳艳与施得君签订《住宅房屋买卖协议》，由徐艳艳购买施得君的农村住宅，并支付购房款，后施得君诉至法院主张双方所签订的《住宅房屋买卖协议》无效，在诉讼中，徐艳艳提出返回购房款并主张可得利益损失的请求，一审法院判决双方签订的《住宅房屋买卖协议》无效；施得君返还徐艳艳购房款及利息（利息按中国人民银行同期同类银行贷款利息计算至购房款返还之日止）。徐艳艳提起上诉，仍主张其可得利益损失。
法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上诉人因合同无效造成的损失，应当包括上诉人对于房屋进行管理、维修支出的费用，以及上诉人购买同地段商品房同期增值的可得利益损失。因合同无效系双方过错，对于上述损失应当由双方分担。综合考虑上诉人对于房屋的投入，上诉人的可得利益损失，被上诉人因此获利的情况，本院酌情确定由被上诉人赔偿上诉人损失5万元。
案例索引：聊城市中级人民法院（2016）鲁15民终624号：徐艳艳与被上诉人施得君房屋买卖合同纠纷一案

3、双方当事人仅签订商品房买卖认购书，而未签订商品房买卖合同的情形下，守约方的可得利益请求不能得到支持
案情简介：2007年9月23日，原告张奇明与被告乳山华银置业有限公司签订《龙悦银滩海景花苑住宅订购协议书》，认购由被告开发的别墅一栋。《协议书》约定原告需向被告交纳定金10万元，原告已经交纳。2009年6月5日，被告与原告又签订一份《协议书》，该《协议书》对涉案楼房的封顶及装修的时间等进行了约定。2010年3月23日，原、被告第三次签订《协议书》，《协议书》第三条约定：“甲方（被告）于2010年9月1日完成绿化、整体工程，届时交房”，第4条约定：“甲方（被告）于交房之后90天内办好房产证、土地证交予乙方（原告）。”同日，原告分两次向被告支付购房款分别为20万元及80万元。自2010年9月1日被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》并向原告交付房屋。原告诉至法院，要求被告返还定金、返还购房款及利息，并主张了房屋增值的可得利益损失。
法院认为：商品房买卖合同解除后，守约一方当事人有权要求违约方当事人赔偿损失，该损失包括积极损失和可得利益损失。而商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，因此商品房买卖认购书不能等同商品房买卖合同，针对本案，商品房买卖合同未正式签订，不存在原告所主张的合同履行后可以获得的利益，因此原告要求判令被告向原告支付房屋增值损失的诉讼请求本院不予支持。
案例索引：乳山市人民法院（2012）乳银民初字第497号：张奇明诉被告乳山华银置业有限公司商品房预约合同纠纷一案

4、房屋买卖合同中，卖方“一房二卖”构成违约，买方可主张其可得利益损失
案情简介：2013年3月份，闫红梅购买闫乃品开发、承建的东闫行政村沿街东兴商品房一套，并预交购房款16万元，但闫乃品迟迟不予交房，闫红梅直至2015年2月份才得知所购房屋被出售给他人，闫乃品一房二卖的违约行为侵犯了闫红梅的合法权益，经多次交涉，闫乃品拒不承担民事赔偿责任，依据相关法律规定，特诉至法院，要求判令闫乃品支付购房款利息并赔偿原告的可得利益损失。一审判决后，闫乃品提起上诉。
法院认为：一审法院审理过程中认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”本案中，对闫红梅要求闫乃品支付已付购房款利息并赔偿闫红梅可得利益损失的诉讼请求，本院予以支持。二审法院维持了原审法院的判决。
案例索引：菏泽市中级人民法院（2016）鲁17民终116号：闫乃品与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案

5、因出卖方不能履行土地使用权变更登记义务而导致《购买协议》被解除的，购买方主张可得利益损失的请求，应予支持
案情简介：2008年5月30日，三原告以原告王炳颖的名义与被告山东海化房地产有限公司签订《海化安顺小区沿街商业房物业购买及交接协议》（以下简称《购买协议》），约定购买潍坊市东风西街的商用房一处。三原告在支付了全部房款及维修基金等相关费用后，2008年8月20日，二被告为三原告办理了该房产的房屋所有权证书，但始终未办理该房产的单独的土地使用权证书，致使三原告不能行使对该房产的处分权。因此，三原告诉至法院，要求与被告解除《购买协议》，并要求被告返还购房款，并按照该房产现实价值与原价的差额赔偿损失。经三原告申请，法院委托潍坊三一资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房产的市场价值进行评估，并作出潍三一评字（2013）第F2XX号资产评估报告书。
法院认为：《购买协议》的合同目的，即被告在三原告按约履行相关义务后，应保证三原告对涉案房产享有全部物权，被告在接到三原告因不能行使对涉案房产的处分权而要求解除合同的诉讼请求后，在三个月的合理期限内仍未能履行将涉案房产的土地使用权变更到三原告名下的义务，致使《购买协议》的合同目的不能实现，因此，对三原告要求与被告解除合同、赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。本院认为潍三一评字（2013）第F2XX号资产评估报告书合法有效。依据该报告书，案涉房产目前的市场价值与该房产在三原告购买时的成交价格之差额，应视为三原告因被告不能履行案涉房产土地使用权变更登记义务给三原告造成的，如《购买协议》完全履行后本可以获得的利益损失，因此应予赔偿。
案例索引：潍坊市潍城区人民法院（2012）潍城民初字第1308号：王炳颖、单明志、姜红诉被告山东海化集团有限公司、山东海化房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案

6、农村房屋买卖合同被确认无效，拆迁安置完毕的，购买方可以拆迁安置房屋的价值作为主张可得利益的依据
案情简介：1999年12月5日，闫红波（本案原告）、李志琴（本案被告）签订房屋买卖合同，李志琴将位于诸城市南关路古城南巷138号的3间平房（土地性质为集体所有）出售给闫红波，签订合同当日双方即交付房屋和房款，但一直未办理房产过户手续。因旧城改造，上述平房面临拆迁，双方致成纠纷，经协商未果，李志琴于2010年6月17日诉至法院，以闫红波不系本集体经济组织成员为由，诉求确认买卖合同无效。2010年11月5日，法院做出判决，认定双方间的房屋买卖合同无效。判决生效后，闫红波向李志琴返还了房屋，但购房款李志琴一直未返还闫红波。2010年12月1日，李志琴签订房屋拆迁、安置协议，进行了拆迁安置。2011年6月10日，闫红波诉至法院，请求判令李志琴返还购房款，并支付可得利益损失。
法院认为：合同无效，因履行合同取得的财产，应当予以返还。被告长期居住于潍坊市潍城区，其起诉确认与原告间的房屋买卖合同无效起因于房屋拆迁，目的在于取得拆迁补偿利益，其起诉带有明显的投机性，不符合民法的诚信原则。因原告签订合同时非该集体经济组织成员的身份，事后亦未取得该身份，故原、被告间的房屋买卖合同无效，但对于原告不是本集体经济组织成员的事实，在签订合同时，原、被告都是明知的，因此，双方对于合同被认定为无效均存在过错。被告与原告签订房屋买卖合同，致原告丧失同等条件下购买其他房屋的机会，双方间的买卖合同被认定为无效，原告的可得利益遭受损失，其诉求被告赔偿该项损失合法有据，应予支持。
涉案争议平房已被拆迁不能恢原，不能作为评估对象。被告基于被拆迁平房取得拆迁安置房系原平房的替代物，可以作为评估对象，以确定原平房的增值。原告依据拆迁安置房屋的评估价值计算可得利益损失并无不当，本院予以支持。
案例索引：诸城市人民法院（2011）诸朱民初字第126号：闫红波与被告李志琴房屋买卖合同纠纷一案

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