一、房屋买卖合同纠纷中“可得利益”的裁判观点（二）
7、一方行使法定解除权可能导致承担民事责任，但不包括对方的可得利益损失。
案情简介：东方华洲诉至法院称，2010年4月14日，东方华洲与银海世邦签订《商品房委托销售代理合同》，东方华洲委托银海世邦代理销售东方华洲开发建设的商品房。合同履行过程中，双方发生纠纷，银海世邦于2011年6月17日擅自撤离售楼处，并带走东方华洲部分物品和资料。为此，东方华洲于2011年6月18日书面通知银海世邦解除合同。此后，东方华洲多次通知银海世邦返还其带走的物品资料，取回其遗留在售楼处的电脑主机，协商处理合同解除后的有关事宜，但银海世邦置之不理。请求法院判令银海世邦赔偿因其违约行为给东方华洲造成的损失。同时银海世邦提起反诉，要求东方华洲赔偿其相应损失，包括其可得利益损失。
法院认为：可得利益是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益。虽然当事人行使法定解除权亦应承担民事责任，但这种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人故意违约应承担的违约责任，前者的责任范围仅限于给对方造成的直接损失，不包括对方的预期利益。本案东方华洲解除合同属于行使法定解除权，而可得利益损失是因违约造成的损失，东方华洲解除合同的行为不构成违约，不应赔偿对方可得利益损失。银海世邦在再审中所主张的经济损失，是按双方合同约定计算的合同履行后银海世邦应得的代理费及溢价提成，因此，原审判决驳回银海世邦要求东方华洲承担可得利益损失民事责任的反诉请求并无不当，本院予以维持。
案例索引：山东省高级人民法院（2014）鲁民提字第5号：青岛银海世邦房产顾问有限责任公司与青岛东方华洲置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案。
8、因出卖方违约导致合同解除时，购买方主张可得利益损失时，以出卖方在网上发布的房屋现售价作为计算依据，可以得到法院支持
案情简介：2006年5月8日，赵建青、李文荣与澳华公司签订佳世客地下商业街网点《认购合同》。双方约定赵建青、李文荣以1640万元的价格购买澳华公司开发的佳世客地下商业街网点800平方米。合同签订当日赵建青、李文荣已依约付款200万元，合同已实际履行。因澳华公司未按协议约定开工等原因导致合同无法继续履行，赵建青、李文荣诉至法院，请求判令解除合同，返回购房款及利息，同时要求赔偿房屋现市场价与原认购价款的差价。一审中，关于涉案房屋的现价认定问题，因澳华公司拒不配合鉴定部门进行价格鉴定，赵建青、李文荣提交了澳华公司在无忧房网上发布涉案商铺的出售价为每平方米75000元，以此作为计算房屋增值的依据，得到法院支持。澳华公司提起上诉，上诉至山东省高级人民法院。
法院认为：关于澳华公司是否应赔偿赵建青、李文荣经济损失5317073元问题。本院认为，澳华公司违反《认购合同》的约定，构成违约，澳华公司应承担违约责任。虽然《认购合同》对违约责任的承担与违约金计算标准有约定，但原审经过合理的利益考量，认为该合同约定的违约金计算标准过低，不足以弥补赵建青、李文荣的实际损失，并以实际损失为限进行适当调整是正确的。由于澳华公司拒不配合鉴定部门进行房屋价格鉴定，依法应当承担举证不能的法律后果。赵建青、李文荣提交的经过公证的澳华公司在无忧房网上发布的涉案商铺出售价为每平方米75000元，应作为认定本案所涉房屋价值的依据。原审对赵建青、李文荣的实际损失以其已交购房款与未交购房款的比例同涉案商铺的增值情况确定为31.7073万元是妥当的。
案例索引：山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第156号：青岛澳华投资发展有限公司与被上诉人赵建青、李文荣房屋买卖合同纠纷一案
二、房屋租赁合同纠纷中“可得利益”的裁判观点
1、房屋租赁合同的出租方违约解除合同，承租方主张可得利益损失的诉讼请求法院予以支持
案情简介：2009年10月6日，马云与杨金如签订《房屋租赁合同》一份，马云租赁杨金如所有的商业用房一处。双方对租赁期限、租金计算及付款方式进行了约定，合同期内马云可对房屋进行转租。合同签订后，马云一直将租赁房屋转租他人使用，马云向杨金如交纳租金。在双方合同履行期间，杨金如于2012年7月给马云发出了终止合同告知书，告知马云终止合同，并告知马云限期搬出。2012年9月12日，杨金如与秦得强签订《房屋租赁合同》，又将涉案房屋出租给秦得强用于百草芳香国际瘦身店使用。马云遂诉至法院，要求杨金如返还租金，并赔偿可得利益损失，一审法院支持了其可得利益损失请求，杨金如提起上诉。
法院认为：杨金如违约提前收回房屋，应承担违约责任。根据双方的租赁合同，马云承租后可进行转租，合同履行中马云亦实际进行了转租，因杨金如违约收回了房屋，导致马云无法获取转租收益。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，马云要求赔偿该可得利益损失，于法有据，应予支持。根据双方合同约定的内容，杨金如在与马云签订合同时应当能够预见到其单方终止合同会给马云造成可得利益损失。杨金如在收回房屋后随即又出租给秦得强，其年度租金价格及递增比例均超过之前与马云的合同约定，杨金如违约收回房屋以赚取更高收益的目的是明显的，其与秦得强合同租金超出与马云租赁合同的差价部分，系其违约所得，应作为马云的损失向马云赔偿。原审法院参照杨金如与秦得强所签租赁合同和本案双方租赁合同的租金差价计算马云的可得利益损失，并无不当。
案例索引：济南市中级人民法院（2014）济民四终字第204号：杨金如因与被上诉人马云、原审第三人秦得强房屋租赁合同纠纷一案
2、房屋租赁合同中，因一方根本违约导致合同无法继续履行的情形下，另一方提出解除合同并主张可得利益损失的诉求，法院予以支持
案情简介：2011年11月，原告与被告杨先荣签订《场地租赁合同》，约定原告承租被告的部分场地用于商店经营，合同约定：原告商店开业后无论何种原因被告不能采取停水停电停空调等方式干扰原告经营。租赁合同开始履行后，被告杨先荣多次要求调整租金，在原告表示暂不调整租金时，被告杨先荣自2013年8月2日开始对原告租赁店铺通过停电、更换店铺门锁等方式干扰原告经营，导致原告店铺营业完全停止并给原告造成极大的经济损失。原告诉至法院，请求依法判令解除原告与被告签订的《场地租赁合同》，并向被告主张可得利益损失的诉讼请求。
法院认为：原告与被告杨先荣就涉案商铺的租赁合同系双方的真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。被告杨先荣在合同的履行过程中，就增加商铺租金的请求未与原告达成一致意见的情况下，自行采取了给涉案商铺断电继而强行将原告商铺货品进行集中和挪移，导致原告无法继续经营并从涉案商铺搬离的后果。故被告杨先荣的行为构成了根本违约，双方之间的租赁合同已经无法继续履行，现原告要求解除双方的租赁合同，本院对此予以准许。原告就可得利益损失申请进行评估，本院依原告申请依法委托青岛金立信会计师事务所就原告2012年8月至2013年7月租赁涉案商铺期间的平均利润进行了鉴定，该会计师事务所向本院出具鉴定报告。关于原告主张的可得利益损失，因双方合同约定若合同期满，原告有优先续约权，应于期满前三个月提出申请；合同有效期内，若双方协商一致可提前解除合同，原告可以提前三个月书面通知被告杨先荣……。故本院酌情认定原告的可得利益损失为三个月税后净利润。
案例索引：青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第2567号：青岛屈臣氏个人用品商店有限公司为与被告杨先荣、青岛浙商投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案
3、房屋租赁合同中，承租方因无力继续履行而提出解除合同，出租方主张可得利益的请求法院予以支持
案情简介：2016年3月9日，原告（承租方）、被告（出租方）双方签订了房屋租赁合同，约定原告承租被告所有的房屋用于经营，租赁期间自2016年4月1日至2022年3月31日。但自原告承租以来，经济环境低迷，长期亏损，员工工资也无法发放，员工陆续离职，原告已无法继续经营，故原告自2016年9月6日多次向被告表示没有能力继续履行合同，要求解除涉案合同，但一直没有结果，故原告诉至法院，请求处理。被告提出反诉，要求原告支付租金及滞纳金，并且要求原告支付其可得利益损失。
法院认为：因原告不能继续履行合同致合同目的已无法实现，故原、被告签订的房屋租赁合同应当予以解除，但原告应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定。本院认为，可得利益损失数额的认定应当综合考虑可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵等因素。涉案租赁合同提前解除，虽使被告收取未到期租金的期待利益无法实现，但也客观上产生了提前免除其维修义务及租赁物折旧成本负担的结果。另，涉案租赁合同虽系因原告自身原因导致解除，但该种情形有别于原告有履行能力而恶意违约。综合考虑本案的实际情况，平衡守约方与违约方的利益，本院酌定被告的损失以原、被告之间签订的房屋租赁合同中约定的月租金计收三个月为宜。
案例索引：威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初5110号：汉庭星空（上海）酒店管理有限公司威海分公司与被告山东环球渔具股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案
4、转租合同的承租人违约，转租人主张可得利益损失的主张，法院予以支持
案情简介：原告刘洪亮租赁曹某位于聚才三路中段路北的正和宾馆，双方对使用期限、租赁费等进行了约定。后原告刘洪亮将正和宾馆转租给被告张永伟经营，并签订了租赁合同，约定租赁费为每年一付，付款方式为每年的12月15日前付清下一年租赁费。2014年12月15日，原告向被告追索2015年的租赁费，被告以无款为由拖付，经原告催告，要求被告于2014年12月30日前付清2015年度的租金。到期后被告仍未能向原告缴纳租赁费，原告刘洪亮亦未能向曹某缴纳租赁费，导致原告刘洪亮和曹某的租赁合同被曹某解除。后原告刘洪亮要求被告张永伟承担违约责任，双方发生纠纷，原告诉至本院。诉讼中原告刘洪亮主张其可得利益损失。
法院认为：原告刘洪亮根据与曹某签订的租赁合同，将正和宾馆转租给被告张永伟经营，有合法依据，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，并不违反有关法律强制性规定，应为有效合同。被告张永伟没有按照合同约定向原告刘洪亮缴纳租金，致使租赁合同被曹某解除，被告张永伟应对原告刘洪亮承担违约责任。双方合同解除后，原告虽没有直接经济损失，但根据合同，能够认定其在合同履行可获得的利益，故被告张永伟应当赔偿原告刘洪亮可得利益损失80000元。
案例索引：费县人民法院（2015）费商初字第74号：刘洪亮与被告张永伟房屋租赁合同纠纷一案
注：本文系转载，仅供普法学习。
