五、房屋买卖合同纠纷（三）
11、国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项，一般推定为真实
案情简介：农牧机械公司将城关镇三街七区十九栋二楼建筑面积为99.06平方米的房屋以44275元的价格出售给宗寿三。2011年4月，农牧机械公司提起行政诉讼，要求永昌县住房和城乡建设局撤销涉案房屋的产权登记，理由是宗寿三没有向农牧机械公司支付全部购房款，且宗寿三的三个继承人也提供不了支付购房款的证据。农牧机械公司与宗寿三的三个继承人（徐万芳等）因宗寿三是否已经支付了全部购房款发生民事诉讼。
最高法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条规定，国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。案涉房屋产籍档案为具有房屋登记职能的国家机关在其职权范围内依法制作形成，其中所载材料记载的事项可以推定为真实。案涉房屋产籍档案中保存的房地产买卖契约记载，宗寿三于1998年6月18日前将房屋价款一次性支付给农牧机械公司，农牧机械公司于同年6月30日将上述房地产经登记交付给宗寿三。可见，双方约定的是先交付房款再办理过户登记。在农牧机械公司未能提供相反证据的情况下，一、二审判决认定宗守三已向农牧机械公司交清购房款，并无不当。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申2662号民事裁定书，永昌县农牧机械总公司、赵守帅与徐万芳、宗有志、宗有芬房屋买卖合同纠纷案。

12、作为《借款合同》担保的《商品房买卖合同》虽签订在先，但不得对抗其后已支付全部房款且实际占有房屋的买受人取得物权
案情简介：2006年l2月20日，郑松与拓海公司签订《商品房买卖合同》，约定由郑松向拓海公司购买拓海大厦l05号商铺，总额300万元。同年12月25日，郑松与拓海公司就上述300万元款项又签订了一份《借款合同》，约定拓海公司一次性向郑松借到300万元，双方签订的《商品房买卖合同》所约定拓海大厦l05号商铺用作本借款合同的抵押物，郑松未违反合同约定的情形下，拓海公司无权处置该物业；拓海公司还清借款后，郑松必须协助拓海公司办理注销预售备案。2008年6月25日，拓海公司又与余拼签订《商品房买卖合同》一份，将案涉拓海大厦105号商铺以总金额1523.2万元的价款出售给余拼。余拼按约交清购房款后已经实际占有该房屋，但案涉房屋现尚未办理过户登记手续。郑松为此诉至法院，主张拓海公司存在“一房二卖”，请求确认其为案涉房屋的实际购买人。
最高法院认为：根据《借款合同》的约定，郑松向拓海公司支付的300万元实为借款，并非购房款。而余拼与拓海公司的《商品房买卖合同》签订后，余拼依约支付了购房款并实际占有了房屋。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。基于余拼已就讼争商铺支付完全部购房款且已经取得拓海公司交付并实际占有使用的事实，原判决认定余拼与拓海公司签订的《商品房买卖合同》应当优先于郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》得到履行并无不当。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申1234号民事裁定书，郑松与余拼、北海拓海投资咨询服务有限责任公司房屋买卖合同纠纷案。

13、《以房抵债裁定书》被撤销导致房产被收回，接受抵债房屋的出卖人应向买受人返还购房款及利息
案情简介：工行阜新分行依据《以物抵债裁定书》取得案涉房产后，委托拍卖机构对该房产进行拍卖，买受人润鑫公司通过拍卖程序取得该房产并办理了产权登记，后《以物抵债裁定书》被撤销，该房产被收回，润鑫公司要求工行阜新分行承担违约责任，返还购房款及利息。
最高法院认为：《拍卖成交合同书》中明确载明“本次拍卖的标的，现有手续为《民事裁定书》”，工行阜新分行作为出卖人负有交付标的物义务，并且应当保证交付的标的物所有权完全转移给买受人，第三人不能对标的物主张任何权利，即出卖人负有标的物权利瑕疵担保义务。现润鑫公司曾经取得的房产证也已被撤销，对于买受人润鑫公司而言，其购买涉案房屋、享有房屋所有权的合同目的已经无法实现，而该公司对此无任何过错。润鑫公司订立房屋买卖合同的目的由于出现了当事人无法预见的客观原因，已经无法实现。在此情况下，工行阜新分行继续占有买卖房屋价款没有法律依据，工行阜新分行应当将已收取的房屋价款返还给润鑫公司。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申1748号民事裁定书，中国工商银行股份有限公司阜新分行与阜新润鑫实业有限责任公司房屋买卖合同纠纷案。

14、约定借款本息转为购房款时，超过法律规定的民间借贷利率保护上限部分的利息不得折抵购房款
案情简介：彦海公司曾向汤龙等人借款，并约定了利息，但约定的利率超出了法律规定的民间借贷利率保护上限。后双方达成协议，按约定的利率计算的本息数额转化为购房款的首付款，并签订商品房买卖合同。后彦海公司以汤龙等人未足额支付购房款为由拒绝交房，汤龙等人以彦海公司拒绝交房为由要求彦海公司承担违约责任。
最高法院认为：双方当事人在《预售商品房补充协议》中明确约定，经双方对账确认截止至2014年6月18日，汤龙等四人已付房款共计361398017.78元，该付款日期早于彦海公司交付房屋的时间即2014年9月30日，现双方上述对账结果所依据的利率水平已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限，亦即截至此日，汤龙等四人依法可受保护的借款本息总额低于上述约定的房款数额，因此彦海公司的交房义务系以汤龙等四人支付首期购房款361398017.78元为履行前提，汤龙等四人尚未足额付款，彦海公司未交房不构成违约。
案例索引：最高人民法院（2015）民申字第3399号民事裁定书，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案。

15、房、地分离的情形下，买受人要求尚未取得土地使用权的房屋出卖人协助办理土地使用权权属证书，不予支持
案情简介：卓越公司与购房人连永萍签订房屋买卖合同，合同约定的房屋是卓越公司通过司法拍卖取得的，但房屋占用范围内的土地使用权并未同时进行拍卖，现该土地使用权仍登记在新疆电熔爆技术研究所名下，形成地、房分离的现状。现购房人要求卓越公司协助为其办理土地使用权证书，并要求卓越公司承担违约责任。
最高法院认为：本案中因房、地分离，卓越公司协助办理土地使用权属证书的条件并不具备，待该土地变更登记至卓越公司名下后，连永萍可另行主张此项权利，比较符合本案实际。连永萍主张卓越公司应当对此承担违约责任，没有合同依据，不予支持。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申478号民事裁定书，连永萍与新疆卓越房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。

注：本文系转载，仅供普法学习。