五、房屋买卖合同纠纷（二）
6、本诉为给付之诉，反诉为形成之诉时，如本诉与反诉系基于相同法律关系且诉讼请求之间具有因果关系，符合法律规定的反诉条件  
案情简介：恒新公司与铼成公司签订《购买协议》后发生争议，铼成公司诉请恒新公司赔偿因违约给铼成公司造成的可获租金利益损失，恒新公司以铼成公司不具备履行涉案《购买协议》项下付款义务的能力为由提起反诉，请求解除双方签订的《购买协议》。一审法院认为铼成公司的起诉属于给付之诉，恒新公司的反诉属于形成之诉，反诉与本诉的诉讼标的无关联。双方的诉讼请求既不是基于同一法律关系，也不具有因果关系，更不是基于相同事实，两诉之间没有牵连，不符合合并审理的条件。恒新公司由此上诉至最高法院。
最高法院认为：恒新公司反诉符合法律规定的反诉条件。首先，铼成公司的本诉与恒新公司的反诉，均源于双方签订的《购买协议》，均基于相同事实和法律关系。其次，铼成公司的本诉与恒新公司的反诉具有因果关系。铼成公司的本诉请求是要求恒新公司赔偿因逾期交付房屋造成的可获租金利益损失，恒新公司的反诉请求是解除与铼成公司签订的《购买协议》。铼成公司主张合同有效，恒新公司要求解除合同，双方诉讼请求相互对立，互不兼容，一方本诉或反诉请求得以成立，另一方诉讼请求则无支持之基础。由于是基于相同法律关系且诉讼请求之间具有因果关系，恒新公司反诉符合法律规定的反诉条件。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终426号民事裁定书，大庆恒新房地产开发有限公司与大庆铼成购物有限公司商品房预售合同纠纷案。

7、买方以卖方已开具全额增值税发票为由主张已付清购房款，不予成立
案情简介：欧超群与利远公司于2014年1月6日签订四份《商品房买卖合同》，房价合计8575096元。欧超群于2014年1月7日通过银行向利远公司法定代表人翟远录个人账户汇入500万元。同日，利远公司向欧超群出具了4张《销售不动产统一发票》。2014年3月20日，欧超群办理了四套房产的契税完税手续。后双方因案涉房屋价款是否足额付清发生争议成讼。诉讼中，欧超群称在银行门口的停车场外付给翟远录余款3575096元，但翟远录予以否认，坚称没有收到上述余款。
最高法院认为：1.增值税专用发票作为付款的记账凭证，是买受人付款的依据，仅仅具有确定最终应付价款准确数额的作用，本身并不是付款凭证，其开具并不能证明买受人已经付清所有款项。2.实际交易中，由于开具增值税专用发票只是税法规定的纳税义务，法律并不要求出卖人开具增值税专用发票必须以收受价款为前提。3.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条关于“出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外”的规定，买受人除增值税专用发票之外不能举证证明其已履行付款义务的情况下，证明责任并未转移至出卖人，买受人仍应承担进一步举证的责任，否则应承担举证不能的法律后果。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民再133号民事判决书，海南龙浴温泉度假村有限公司与欧超群商品房销售合同纠纷案。

8、商品房买卖合同纠纷中，房屋尚不具备办理房产登记的法定条件情形下，买受人请求确认房屋所有权的诉讼请求不予支持
案情简介：2010年11月5日，谷冬昭与华成天宇公司签订《住宅房屋位置确认书》，双方于2012年3月8日签订《住宅房屋认购的补充协议》，2012年9月30日又签订《补充协议书》，约定谷冬昭购买华成天宇公司开发的坐落于大连市中山区南山路南山1910D区14号楼，并约定了双方权利义务及违约责任等相关事项。谷冬昭按约定支付了全部房款后，房屋已交付谷冬昭居住，但华成天宇公司至今未按照约定为谷冬昭办理产权证书。谷冬昭诉请确认案涉房屋产权归谷冬昭所有。
最高法院认为：虽然谷冬昭实际占有使用涉案房屋，但本案至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，华成天宇公司负有协助谷冬昭办理房产登记的义务，因此，谷冬昭要求华成天宇公司继续履行合同、协助办理房产登记的部分请求应予支持。但对于谷冬昭要求确认涉案房屋所有权归其所有的主张，因本案双方系商品房买卖合同纠纷，《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权须经登记方能设立，而谷冬昭购买的房屋尚未办理权属登记，故其此项请求法院不予支持。
案例索引：最高人民法院(2016)最高法民再12号民事判决书，谷冬昭与大连华成天宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案。

9、商品房买卖合同无效情形下，因逾期交房导致实际发生的租金损失不属于应赔偿范围
案情简介：徐建与富临公司于2006年8月签订《商业网店定向建设合同》，约定徐建购买富临公司开发的位于沈阳市和平区光荣街22号的商业网点。徐建按约付清全部房款后，富临公司却因未能取得案涉房屋的《商品房（预）销售许可证》而一直未完成房屋交付义务。2007年12月，徐建租赁了秋实公司的房产从事商业经营活动，租赁期限三年。因房屋迟迟未能交付，徐建提起诉讼，诉求之一要求富临公司赔偿其租房损失。
最高法院认为：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同被确认为无效，即不存在继续履行问题，故基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。本案中，徐建主张的房屋租金损失，系其经营期间向案外人租赁经营场所发生的费用。因本案中的房屋买卖合同无效，徐建就不能再期待依据该无效合同取得合同中约定的房屋。因此，该房屋租金不是合同无效必然造成的损失，属于徐建开办公司和批发中心的经营成本，徐建诉请富临公司赔偿其房屋租金损失，没有法律依据。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民再3号民事判决书，沈阳富临房地产开发有限公司与徐建房屋买卖合同纠纷案。

10、是否具备了合同主要条款，非判断预约合同与本约合同的唯一标准
案情简介：安同公司与王梅签订《认购协议书》，王梅购买安同公司的商铺，《认购协议书》载明了当事人双方的名称、姓名、住所、商品房的基本状况、商品房的价款及付款方式、付款时间、面积差异的处理、违约责任等内容，双方已经就商品房买卖的主要条款协商一致。安同公司与王梅签订《认购协议书》后，王梅已经向安同公司支付了50%的购房款，现发生纠纷诉至法院，安同公司主张《认购协议书》是商品房销售合同，而非预约合同。
最高法院认为：预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果双方当事人存在将来订立本约的意思表示，应当尊重当事人的意思表示。安同公司与王梅于2013年8月12日签订《认购协议书》，双方已经就商品房买卖的主要条款协商一致。但是，双方签订《认购协议书》时，安同公司尚未取得商品房预售许可证明。根据《认购协议书》的约定，安同公司取得商品房预售许可证明后，双方还需签订正式房屋买卖合同。据此，应认定《认购协议书》为预约合同。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申180号民事裁定书，陕西安同实业发展有限公司与王梅商品房预约合同纠纷案。

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