6、未经合作一方同意，擅自变更开发项目性质导致无法办理项目申请、备案手续，守约方可以合同目的不能实现为由解除合同
案情简介：2013年4月，亿鑫通公司与海润公司签订《合作协议》，约定亿鑫通公司以地块作价入股与海润公司共同合作开发商业楼宇。并约定亿鑫通公司负责办理开工许可证之前的全部必备手续和承担相关费用，与海润公司共同协商该地块的设计规划方案等具体事宜；海润公司负责办理提交该地块的项目申请及备案等手续及其它事宜。协议签订后，因双方对项目建设性质及用途发生争议，导致一直未办理相应申请、备案等手续。为此亿鑫通公司以海润公司存在违约行为导致合同无法继续履行为由诉请解除案涉《合作协议》。
最高法院认为：海润公司形成了以建设养老产业为目的的可行性研究报告，但基于双方当事人合作开发案涉项目的关系，拟开发建设项目的性质与用途应由双方在协商的基础上达成一致，方可向政府有关部门提交相应的项目申请并办理备案等手续。而亿鑫通公司明确表示不同意将案涉地块用于养老产业项目建设，且《合作协议》中约定拟开发建设项目为“商业楼宇”，故海润公司负有按照商业楼宇进行规划论证并提供相应资料、进行申报和备案的义务，但其却在未与亿鑫通公司协商达成一致的前提下，擅自将项目变更为养老产业项目进行论证，并向亿鑫通公司提交了以养老产业项目为对象的可行性研究报告，导致亿鑫通公司依据《合作协议》通过双方合作进行商业楼宇开发的合同目的无法实现，故亿鑫通公司单方解除《合作协议》有事实及法律依据。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终105号民事判决书，紫荆海润资产管理（天津）有限公司与天津亿鑫通科技股份有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

7、约定一方以提供建设用地使用权方式投资的合作开发房地产合同中，项目所涉土地发生的相关费用应由提供建设用地使用权投资一方予以承担
案情简介：1999年3月，环城公司与中医院签订《合作建房协议书》，约定以环城公司提供建设资金、中医院提供建设用地使用权及现有配套设施的方式合作建设病房楼和职工楼。环城公司先后以借款方式投入项目建设资金320余万元，并支付了与涉案建设项目相关的土地动迁费、土地购置费以及土地出让金。双方在进行结算时，该三项土地费用已按照双方约定的投资比例计入双方成本，其中环城公司承担30%。后因中医院拒不办理7号楼用地使用权手续导致合同无法继续履行，环城公司诉请解除合作合同并要求中医院返还借款本金，支付利息并返还已计入环城公司成本的三项土地费用。
最高法院认为：根据双方签订的《合作建房协议书》约定内容，中医院以提供建设用地和现有配套设施方式投资。基于此约定，与涉案建设项目相关的土地动迁费、土地购置费以及土地出让金应由中医院承担，不应由环城公司承担。但在双方结算时，中医院将其中的30%计入环城公司的成本，减少了环城公司相应利润，故原判决认定中医院应当给付环城公司该三项费用的30%符合双方约定。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民再27号民事判决书，锦州市中医院与锦州环城房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

8、被借用资质一方实际参与项目开发的，导致合作开发房地产合同具备法律规定的有效要件，应认定合法有效
案情简介：2004年3月，良元公司与润宇公司签订《联合开发协议书》，约定联合开发润宇国际家居中心项目，出资比例均为50%。因合作双方均不具有开发资质，双方同意由具有开发资质的熙华公司代替良元公司与润宇公司签订上述协议，合同内容不变。熙华公司先后委托良元公司实际控制人王先良、润宇公司实际控制人道尔基办理合作开发的相关事宜。在项目建设过程中，王先良、道尔基分别就润宇项目的开发建设签订若干协议，熙华公司也先后取得润宇项目所涉《国有土地使用证》等相关证照。后王先良、良元公司、熙华公司与道尔基之间因利润分配发生争议成讼。诉讼中，各方对《联合开发协议书》及《补充协议》效力发生争议。
最高法院认为：《联合开发协议书》虽约定案涉润宇项目系由良元公司和润宇公司共同出资、联合开发，但在《补充协议》中明确约定由良元公司借用熙华公司提供的开发资质，且熙华公司在该协议加盖了公章，这说明熙华公司明知润宇项目使用己方资质的相关内容，且通过签章追认了该《补充协议》的内容，二份协议均是各方当事人的真实意思表示，是各方就润宇项目合作的基础协议，并且熙华公司后期也加入到该项目的合作开发，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。作为有房地产开发经营资质的熙华公司后期参与涉案项目的合作，使得《联合开发协议书》和《补充协议》具备了合同有效要件，故《联合开发协议书》和《补充协议》均为合法有效。
案例索引：最高人民法院（2013）民一终字第187号民事判决书，内蒙古良元装饰工程有限公司、王先良与内蒙古熙华房地产开发有限责任公司、贺福元、金梅、贺宝乐尔及第三人内蒙古润宇装饰城市场有限公司合资合作开发房地产合同纠纷案。

9、合作双方对开发利益的分配对象并非仅指“开发利润”
案情简介：天和公司、闫伟健与于文正、孙怀美签订《合作开发备忘录》，约定于文正将案涉130.95亩土地使用权过户至天和公司名下，由双方合作开发房地产项目。并约定，于文正、孙怀美对项目持有比例为55%，天和公司、闫伟健对项目持有比例为45%，双方按以上比例承担项目风险。后双方在履行过程中对利益分配发生争议，由此成讼。
最高法院认为：双方当事人对《合作开发备忘录》中约定的“持有比例”理解不同。天和公司主张为利润分配比例，理由为共担风险意味着合作双方将来分配的是利润而不可能是房屋，但天和公司并无证据证明其主张。原判决综合合同性质和内容、双方实际履行行为、履行结果等，认定开发利益的分配对象为房屋，并判决天和公司将其在案涉项目中已销售房产全部收入的55%、即开发利益93233760.94元支付给于文正、孙怀美无明显不当。
案例索引：最高人民法院（2016)最高法民申3419号民裁定书，威海天和房地产开发有限公司、闫伟健与于文正、孙怀美合资、合作开发房地产合同纠纷案。

10、约定违约金高于实际损失的，可参照合作一方为履行合同义务对外借款中约定利率调整违约金数额
案情简介：万龙公司与融城公司签订《合作开发协议书》及补充协议，约定以万龙公司提供开发资金，融城公司提供土地的方式进行合作开发。协议及补充协议约定，如万龙公司逾期提供开发资金，则按逾期付款金额的日千分之三向融城公司支付违约金；如融城公司不能在2012年5月1日前保障万龙公司进场施工，则融城公司以万龙公司向其已付款金额的日千分之三承担违约责任。后万龙公司在合同履行过程中共提供资金6300万元，大部分系通过民间借贷方式进行融资而来，万龙公司并分别与出借人约定借款利率为年利率15%-20%不等。但后融城公司未经万龙公司同意，私自将案涉土地进行了抵押贷款，且也未按约定为万龙公司进场施工提供条件，双方由此成讼。诉讼中，双方对违约金的调整发生争议。
最高法院认为：一审法院参考案涉借款约定利率来确定违约金的具体计算方式并无不当。一审中万龙公司提交了发生在向融城公司给付投资款前，从事民间借贷融资的相关收据等资料，融城公司虽不予认可，但未提供充分证据予以反驳。从民间借贷行业惯例而言，案涉借款所约定的15%-20%年利率，并未明显偏离以生产经营营利为目的的民间借贷市场正常利率水平和法律规定的上限。根据行业惯例，民间借贷利率水平比银行同期贷款要高，综合考虑双方各自违约行为性质、过错程度、房地产行业平均收益率、民间借贷市场利率水平、借款凭证的真实性、关联性等诸多因素，一审法院从平衡双方利益出发，酌定按照年利率20%计算案涉违约金，并无不当。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终168号民事判决书，河南省融城房地产有限公司与宜春市万龙房地产有限责任公司合作开发房地产合同纠纷案。

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