四、合资、合作开发房地产合同纠纷
1、因合同未履行产生的违约责任的计算方式，应当限于签订合同时可预见的内容
案情简介：良晨公司与城镇公司签订《合作开发协议书》，以良晨公司提供建设项目资质，城镇公司出全额建设资金的方式进行合作开发。后双方在履行合作协议过程中发生争议，城镇公司诉请良晨公司按合同约定支付违约金。诉讼中，争议焦点为合同约定按项目总造价的l0%支付违约金中“项目总造价”如何确定。良晨公司主张以合作协议中约定的工程投资额7500万元作为违约金计算基数； 城镇公司则主张项目总造价应指项目按照确定的开发内容，建设规模、标准、功能要求和使用要求等全部建成并验收合格交付使用所需的全部费用，应以此为基数计算违约金。
最高法院认为：根据权利义务对等的原则，案涉《合作开发协议书》签约双方按照“项目总造价”享有的合同权利应当是在合同得到实际履行且履行行为符合约定情形下的结果，其与发包方、建设方对工程以及项目的总投入密切相关。而涉案项目从最初取得土地到规划、设计、施工、销售等均由良晨公司独自投入和实施，虽然，城镇公司前期投入了125万元的拆迁费，并以其名义借款1200万元，但良晨公司已经将上述款项如期、如数还给了城镇公司，可见，《合作开发协议书》的后续主要合作内容没有得到城镇公司的实质参与和履行。《合作开发协议书》中约定城镇公司应付出的全部投资额即7500万元，是双方约定和当时可预见的投资价额。因合同没有履行产生的违约责任的计算方式应当限于签订合同时可预见的内容。将良晨公司实际投资开发、建设产生的成本、利润为基础用于计算本案违约金既不符合案件客观事实，也不符合民法的公平原则。
案例索引：最高人民法院（2015）民抗字第45号民事判决书，江阴市城镇建设综合开发有限公司与江阴市良晨房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案。

2、被借名签订施工合同的合作一方有权要求独立开发并实际履行施工合同的合作方协助向施工单位索要工程资料，以达到合资合作的开发目的
案情简介：2004年4月，华联公司与马新平签订《联合开发协议书》，约定将粮贸交易市场3栋楼整体交给马新平以华联公司名义开发建设，马新平并以华联公司名义与施工单位签订施工合同。后案涉3栋楼竣工后，因施工单位及马新平均未将施工资料交付华联公司，导致案涉楼房无法完成竣工验收。为此华联公司主张，马新平应当在竣工时将工程资料提交华联公司，由华联公司申请竣工验收；马新平则主张应由施工合同签订方华联公司直接向施工单位主张工程资料的交付，自己不具备交付条件。
最高法院认为：建设工程施工合同虽以华联公司名义与施工单位签订，但案涉施工项目却系马新平独立开发，马新平作为实际的发包方与施工单位履行工程结算等事宜。因此，案涉工程竣工后，相应的施工资料，应由施工单位经由马新平提交给华联公司，华联公司作为案涉项目的开发人再依此向有关部门申请竣工验收，最终完成双方的合作协议，实现合同目的。但本案审理中没有证据表明报验资料已由施工单位交付至马新平的情况下，一审判决由马新平实际履行交付义务确有不当。但华联公司作为建设工程施工合同的签订方，有权向恒泰建筑公司主张由其交付报验资料，马新平负有协助义务。
案例索引：最高人民法院（2015）民提字第132号民事判决书，牡丹江市华联房地产开发有限责任公司与马新平合作开发房地产合同纠纷案。

3、合作双方虽已约定利润分配方案，但法院可依公平原则按双方实际投资比例变更其约定
案情简介：刘平为与海新公司签订《合作协议》，约定以海新公司名义合作开发案涉房地产项目。双方投资比例各占50%，且均按50%比例分配利润、承担风险。合同履行过程中，双方均未按合同约定履行出资义务，但海新公司履行了大部分出资及管理义务。后双方因利润分配发生争议成讼。
最高法院认为：诉争合作协议虽然约定了双方各半投资，各半享受盈利分配，各半承担风险，但双方实际上均未将约定的投资打入双方单独开立的银行帐户封闭运行，而是采取以双方各自为项目垫付资金的形式进行出资。根据审计报告以及原审查明的事实，双方实际为项目垫付资金的款项数额并不相同，且在开发过程中均已经退回，而诉争项目对外又是以海新公司名义开发的，也是以海新公司名义进行的贷款，在项目部退场以后，海新公司接手并完成了遗留的后续事务，基于海新公司为诉争项目履行了大部分义务，原审酌情按双方对项目的实际投资比例进行利润分配，符合本案的实际情况，也符合公平正义的原则，适用法律并无不当。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申2871号民事裁定书，刘平为与赣州市海新房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案。

4、合作主体之间形成的事实合作关系终止时，如无书面证据确认合作各方的权利义务，因合作产生的经营和投资风险应自行承担
案情简介：2011年9月，越州公司与越州第一分公司法定代表人邵亭方签订《房地产项目合作开发协议书》，载明邵亭方所代表的是由四川德臻房地产开发有限公司和中祺建设有限公司联合与越州第一分公司合作组建的项目公司。协议签订后，上述协议载明的权利义务并未转给德臻公司继受，协议内容也未经德臻公司明确追认，但德臻公司实际参与了项目拆迁等工作，并在项目运作过程中支付相关费用300万元。后因德臻公司退出，三方就德臻公司退出合作后其支付的300万元费用是否返还发生争议。
最高法院认为：德臻公司与越州公司、邵亭方虽未签订书面协议，但其认可与邵亭方确实就案涉房地产项目进行合作开发并投资进行过磋商，且其成立前由其发起人孙焕和、郑亚军等人也实际汇付了合作开发保证金，并与越州公司共同成立项目部，组织开展了拆迁等具体工作，双方存在事实上的房地产合作开发关系。德臻公司意欲退出合作，一方面其并未提供证据足以证明双方合作开发合同终止是基于越州公司过错，另一方面双方之间事实上的合作开发关系，因缺乏对于双方权利义务内容的书面确认，在合作各方权利义务均不明晰的情况下，一审法院认定该部分交易经营和投资风险应由德臻公司自行承担并无不当。
案例索引：最高人民法院（2015）民一终字第155号民事判决书，青海德臻置业有限公司、青海越州房地产开发有限公司与邵亭方合资、合作开发房地产合同纠纷案。

5、合作协议中对承担补缴土地出让金责任主体无明确约定时，可按照合作方各自收益比例分担，但合作一方为履行合同义务先行支付的土地出让金不应列入分担范围
案情简介：天运公司与天水城开陇南分公司签订《合作建设合同》，约定以天运公司提供其已取得部分使用权的焦家湾278号工业用地及部分建设资金，天水城开陇南分公司提供部分建设资金的方式合作开发案涉商业、住宅项目。后双方达成补充协议，对项目建成后的房屋分配进行了补充约定。协议履行过程中，因兰州市国土资源局向天运公司下发《补办出让手续的通知》，要求补缴案涉项目的部分土地出让金，双方为此发生争议。
最高法院认为：根据兰州市国土资源局向天运公司下发的《补办出让手续的通知》内容，应补缴土地出让金9833482元。对此费用如何承担，双方在合作合同及补充协议中均未约定。该部分土地出让金系双方为取得完全产权和实现房产价值所必须支出的费用，在双方无法协商一致的情况下，应按照各自收益比例进行分担。但根据双方当事人签订的《合作建设合同》约定，天运公司负有提供该土地使用权和相应建设资金的合同义务，故天运公司所主张的其为取得工业用地使用权所支付的相应土地出让金，是双方合作建设的前提条件和天运公司的合同义务，天运公司要求在分摊上述为取得商业、住宅用地使用权而支出的土地出让金时，再行扣除其已经支付的工业用地使用权部分土地出让金，缺乏事实和法律依据。
案例索引：最高人民法院(2016)最高法民申867号民事裁定书，甘肃天运贸易有限公司与天水市城市建设综合开发有限公司陇南分公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

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