二、房屋拆迁安置补偿合同纠纷
1、当事人虽未达成书面拆迁补偿安置协议，但对拆迁补偿安置协议应具备的主要内容达成一致情形下发生的履行争议，应属民事诉讼受案范围
案情简介：拆迁人王岗镇政府与被拆迁人亚明王酒业未达成书面拆迁补偿安置协议，但双方对拆迁范围、事项、补偿标准及数额均无异议。后亚明王酒业内部股东杜秀弟与王雅明因内部财产分割有争议，均向王岗镇政府申报自己为案涉被拆迁土地及房屋的权利人，导致补偿款未予及时发放，亚明王酒业诉请王岗镇政府支付补偿款，一审法院予以受理并作出判决。后杜秀弟以本案当事人之间未达成书面拆迁安置补偿协议，本案不属民事受案范围为由提起再审。
最高法院认为：《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》规定的是拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。而本案中，虽然拆迁人王岗镇政府与被拆迁人亚明王酒业没有达成书面拆迁补偿安置协议，但当事人在诉前及诉讼中对拆迁补偿安置协议应具备的主要内容，即拆迁的范围、事项、补偿标准及钱款数额均无异议。因此亚明王酒业提起本案的民事诉讼，一审法院予以受理，在适用法律上并无不当。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申109号民事裁定书，杜秀弟与哈尔滨亚明王酒业有限责任公司、哈尔滨市南岗区王岗镇人民政府拆迁补偿协议纠纷案。
2、超出拆迁补偿协议约定范围的补偿事项，如当事人未达成一致，仍属于补偿安置争议范畴，不属于人民法院民事诉讼的受案范围
案情简介：拆迁人交通局与被拆迁人宫长斌达成《动迁补偿协议书》后，又主张工人安置补偿费、场地回填平整费、建筑石料拆迁运输费、拆迁设备损失补偿费的漏项等，因上述漏项的补偿未与交通局达成一致，宫长斌提起民事诉讼。
最高法院认为：宫长斌与交通局虽达成了《动迁补偿协议书》，但是宫长斌提起的诉讼请求，已经超出了《动迁补偿协议书》约定的范围，其再行请求补偿的事项实质上仍系与交通局达不成拆迁补偿安置协议的事项，即仍属于补偿安置争议范畴。究其争议的实质，并非平等民事主体之间设立、变更、解除民事权利义务关系的情形，故不属于人民法院民事诉讼的受案范围。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申2506号民事裁定书，宫长斌与瓦房店市交通局房屋拆迁安置补偿合同纠纷案。
3、因政府规划设计变更导致拆迁安置补偿协议无法履行，应为合同当事人无法预见、无法克服和无法避免事件；但双方当事人均有采取避免损失扩大措施的善良义务
案情简介：辰兴地产公司与华益型钢公司签订《拆迁补偿协议》，约定因拆迁造成华益型钢公司停产而形成的损失，由辰兴地产公司用所开发的住宅及商铺给予补偿。协议履行期间，因道路拓宽，规划局变更土地规划，不允许在顺城街一侧建设商铺。辰兴地产公司提出住改商的补救方案，并致函华益型钢公司协商，争取与政府协商将临街一层由住宅变更为商铺，但华益型钢公司不同意补偿方案，要求先进行违约赔偿再确定补救方案，且提出的违约赔偿数额巨大，导致双方协商未果成讼。
最高法院认为：对于规划调整取消商铺建设，应为合同当事人无法预见、无法克服和无法避免事件，并非合同当事人过失或疏忽。对于政府规划设计变更，双方当事人均有采取避免损失扩大的措施的善良义务。辰兴地产公司提出“住改商”的补救方案，但华益型钢公司要求先进行违约赔偿再确定补救方案，且提出的违约赔偿数额巨大，反映出其对违约赔偿的诉求重于对合同标的物的诉求，其要求存在不合理性，导致辰兴地产公司提出的减少双方损失的措施无法磋商和实现，华益型钢公司对此存在过错，原判因此认定华益型钢公司无权要求辰兴地产公司对商铺买卖中扩大的损失进行赔偿并无不当。双方商铺买卖的合同目的最终未能实现，辰兴地产公司已经尽到了合理的通知和磋商义务，故不应承担过错责任。
案例索引：最高人民法院(2016)最高法民申2326号民事裁定书，山西榆次华益型钢实业有限公司与辰兴房地产发展股份有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案。
4、因政府强制拆迁产生的安置补偿中，拆迁人未按约履行回迁安置义务，可参照地方法规规定的产权置换补偿标准而非市场租赁价格确定损失赔偿标准
案情简介：因行政诉讼确认强制拆迁违法，和泰公司在政府的要求下与赵忠礼签订《拆迁协议书》，约定和泰公司应于2010年6月30日前返还赵忠礼北李官农贸市场面积1400平方米。后因工程未完成，不具备使用功能，导致和泰公司未向赵忠礼交付案涉1400平方米的农贸市场，为此赵忠礼诉请和泰公司予以赔偿。诉讼中，双方对损失赔偿标准产生争议。
最高法院认为：和泰公司未能按照双方《拆迁协议书》的约定按期交付农贸市场，显属违约。二审法院在认定和泰公司违约的基础上，判令其承担违约责任，赔偿赵忠礼的相应损失，并无不当。至于赔偿损失的计算标准问题，鉴于本案《拆迁协议书》的签订系因政府的强制拆迁产生的安置补偿而引起，二审法院参照《沈阳市城市拆迁管理办法》中对非住宅房屋实行产权置换的补偿标准而非市场租赁价格来确定本案损失赔偿标准，遵循了公平原则和诚实信用原则，有利于平衡双方真实的权利义务关系，适用法律并无不当，本院予以支持。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申2725号民事裁定书，沈阳市和泰房地产开发有限公司与赵忠礼房屋拆迁安置补偿纠纷案。
5、拆迁许可证虽被生效判决确认违法、但未被撤销情形下签订的拆迁安置补偿协议应属有效
案情简介：范俊柱与惠民城建公司签订了《房屋拆迁货币补偿协议》，范俊柱以其对惠民城建公司拆迁资格以及货币补偿协议中的房屋评估价格合法性有重大误解为由，诉请法院撤销《房屋拆迁货币补偿协议》并判令惠民城建公司折价补偿范俊柱房地产损失13258665元。一、二审法院均以惠民城建公司《房屋拆迁许可证》已被法院生效的行政判决确认违法为由，认定《房屋拆迁货币补偿协议》无效，为此范俊柱申请再审。
最高法院认为：惠民城建公司的拆迁许可证虽然被生效判决书确认为违法，但并未被撤销。《城市房屋拆迁管理条例》第六条虽然有“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁和违法拆迁房屋的单位将受到制裁”的规定，但根据《合同法》第五十二条规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定，合同才被认定为无效。《城市房屋拆迁管理条例》是对拆迁房屋单位取得房屋拆迁资格的前置约束，是行政管理部门对房屋拆迁人资格问题的行政管理性质的规定，不是对房屋拆迁补偿协议效力作出强制性规定。因此，案涉《房屋拆迁货币补偿协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民再81号民事裁定书，范俊柱与山东兖州市惠民城建投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案。
注：本文系转载，仅供普法学习。
