以2018年07月17日咸阳中院新鲜出炉的一则判例来剖析目前陕西法院对于借名购房案件的裁判规则：
判决书字号：咸阳市中级人民法院（2018）陕04民终489号
案件信息：
丽XX与罗军辉房屋买卖合同纠纷二审 民事判决书 田检索报告
陕西省咸阳市中级人民法院 案由 审理程序 审判人员
( 2018 )陕04民终489号 房屋买卖合同纠纷 二审
当事人信息
上诉人(原审原告) : XX,女汉族, 1978年10月29日生，住陕西省旬邑县。
被_上诉人(原审被告) :罗军辉,男，汉族1972年5月7日生,住陕西省旬邑县。
原审第三人:陕西日月投资开发有限公司。住所地:咸阳市渭城区。
法定代表人:季明根,该公司总经理。原审第三人:中国农业银行股份有限公司咸阳世纪大道支行。住所地:陕西省西
咸新区。
法定代表人:常虹,该支行行长。委托诉讼代理人:张景辉,男,汉族，1973年2月13日生,身份证住址陕西省咸阳
一、借名购房，存在被认定为系逃避监管的投机炒房行为，以扰乱正常的房地产市场交易秩序从而认定利益不应受法律保护的风险；
二、如借名购房的委托关系不违反法律、行政法规的强制性规定，购房时也不存在购房资格的政策规定限制，借名购房依然是受法律保护的，法律关系属于合同法调整的委托合同关系；
三、要证明前一条事实，理解的事实情况是：购房时名义购房人对此是承认的，该房虽是名义购房人与开发商签订商品房买卖合同、并与银行签订个人购房担保借款合同，但该房首付款应由实际购房人支付，按揭贷款也应由实际购房人按约定归还，相应因交易产生的契税、抵押登记费、维修基金均应由实际购房人交纳，同时上述购房合同、借款合同、房款发票等相关资料也由实际购房人持有，并且该房屋也实际由实际购房人占有使用，有这些证据以及事实情况，是能比较充分的证明借名购房这一委托合同关系事实；
四、被认定为实际购房人后，作为委托人的实际购房人有权要求名义购房人将购房合同更名在自己名下；
五、如存在尚未清偿完的按揭贷款，作为银行如对房屋基于已设立抵押权享有权利的，如涉及合同变更，需要处理抵押权人银行的关系，提前清偿银行贷款是最根本解决途径，如此要求将购房合同更名的请求即不会损害该银行的利益；
六、关于要求确认房屋所有权的请求，因这类案件的案由本身为合同纠纷，基于合同得以债权请求权为基础提起诉讼，直接确认物权归属无充足依据；另外，如房屋产权还没有登记，直接确认房屋所有权，无法被支持；
七、对于要求开发商办理房屋产权证的请求，基于合同相对性原理，在合同未变更至实际购房人名下之前，向开发商主张权利要求办证无合同依据，法院通常会以不属于案件纠纷所涉及法律关系处理的范围而不作处理。
总之，借名购房，涉及法律关系复杂、存在相当的法律风险，能避免尽可能地避免，咸阳中院这一判决应属理想模式下的借名购房，证据充足、事实清楚，但更多情况下的借名购房中实际购房人主张权利没有如此理想的事实证据条件。
法院观点： 本院认为, X X委托罗军辉购买咸阳市日月星城小区B12栋2单元3层20301号商品房,罗军辉对此是承认的,根据本
案查明的情况,该房虽名义上系房罗军辉与陕西日月投资开发有限公司签订的《咸阳市商品房买卖合同》、并与中国
农业银行股份有限公司咸阳世纪大道支行签订的《个人购房担保借款合同》, 但该房首付款由X X支付,按揭贷款也
由X X按约定归还,因交易产生的契税、抵押登记费、维修基金均由X X交纳，上述购房合同、借款合同、房款发票
等相关资料也均由XX持有,并且该房屋也实际由X X占有使用,以上事实证明X X与罗军辉之间确实存在借名买房
的委托关系,该委托关系不违反法律、行政法规的强制性规定, X X在购房地也不存在购房资格的政策规定限制。故
X X作为委托人有权要求罗军辉将购房合同更名在自己名下。
同时,罗军辉与中国农业银行股份有限公司咸阳世纪大道支行签订的《个人购房担保借款合同》, 由陕西日月投资开
发有限公司提供担保,并约定用案涉房产咸阳市渭城区日月星城小区B12号楼2单元20301室房屋进行抵押, XX与
罗军辉之间的购房合同的更名涉及到第三人中国农业银行股份有限公司咸阳世纪大道支行的利益,该第三人提出由X
X代为一次性清偿罗军辉住房按揭贷款的要求, X X已将贷款合同剩余需还的款项存在出借人银行开具的账户,以其
行为表示同意如因购房合同更名而解除罗军辉与农行咸阳世纪大道支行的借款合同,愿意归还所余的全部住房按揭贷
款。故XX要求罗军辉将购房合同更名的请求也不会损害该第三人农行咸阳世纪大道支行的利益,对该请求应予支持。
关于X X要求确认房屋所有权的请求,因本案的房屋产权还没有登记，对于该项请求不予支持。关于X X要求陕西日
月投资开发有限公司办理房屋产权证的请求,不属于本案纠纷所涉及法律关系处理范围,本案不予处理。综上所述,
前几日给客户起草协议，为之前已实施的借名购房进行尽可能地补救，客户购买的是某系统职工住宅小区，名义购房人年龄已75周岁，无子女，无配偶，且不说存在名义购房人会不会反悔的风险，单就该小区的建设进度而言，原计划2013年确定的小区建设项目，计划2015年交房，但至目前仍未实现选房，选房、交房、办理产权证，之后才是将产权证办理至实际购房人名下，显然按目前西安限售政策，名义购房人取得产权证后仍然需要2年时间（或网签3年）后才能办理过户；如此漫长的流程，如果在名义购房人配合将全部手续办理完毕之前过世的话，可以想见，客户要实现将房屋产权证办至自己名下，会面临如何复杂的局面和流程，单就其中要查明名义购房人的第一顺序继承人就不会太容易。
购房虽易，借名不易，且购且珍惜！
注：本文系转载，仅供普法学习。
