【事情经过】
王大治小两口有一套55平米的一居室。二人世界的时候不觉得挤，可自从2012年底夫人给大治生了个大胖小子，大治的父母来北京照顾媳妇儿和孙子之后，大治顿时就觉得家里挤得连坐的地儿都没有。一家子商量半天之后决定，为了宝宝长大之后有个更好的环境，换房！卖了现在这个一居室，加上两代四口人的积蓄，换个两居室。
为了早日改善居住环境，王大治可是操了不少心。他又上网又跑中介，研究了好几天的市场环境之后，发现自己心仪的X小区的房价几个月以来一直处于上涨趋势，而且没有停涨的迹象。“看来，得赶紧出手！”大治暗暗下定决心之后，就赶紧跟楼下的A中介公司建立了委托关系，让他们赶紧把自己的房子卖出去。
A中介公司确实稳妥，还不到两个星期就给他推荐了一个非常靠谱的买家—李清。李清是个年轻的小伙子，着急买房子娶媳妇儿。李清看过房子之后觉得条件、价格都挺满意的。不过他提出，因为是家里出钱，想等父母到了北京之后再一起过来签正式的房屋买卖合同，现在先交个定金把房子定下来。
大治本来着急签合同，看李清说得特别诚恳，也不好意思拒绝。他怕李清反悔，就提出：“先不签合同可以，但是你得交20万的定金，不然万一你反悔了，我买房子那边就违约了。”李清表示理解，非常爽快的就答应了。于是，三方在2013年2月18日签订了定金协议，约定10天之内签署房屋买卖合同。当天晚上，李清就把定金20万转到了大治的银行账户里。
20万到手之后，王大治顿时感觉心里有了底。中介跟他解释过法律规定了，如果李清违约不买他的房子了，20万定金是不用退给他的。大治想，20万对谁家都不是个小数目，李清轻易不敢反悔的。于是，大治美滋滋的跑到X小区看起了房子，第二天就看好了一套，也跟房主谈妥了价格。一切就绪，只等李清父母的东风了。
可谁料到，在王大治心里这么板上钉钉的一件事儿，还真就有了变化。2月20号晚上，王大治刚从单位下班出来，就接到了李清的电话。李清垂头丧气的跟大治说，本来答应借钱给他家的亲戚突然反悔了，他父亲苦苦哀求了两天，想尽了办法，也没能够凑齐买房子的钱。他实在没能力再买王大治的房子，希望大治能够体谅他的难处。电话的最后，李清试探着说：“王哥，我也知道我这样让你挺为难的。我知道是我违约，应该承担责任。可20万几乎是我父母一辈子的积蓄了。你能不能扣下一半，弥补你的损失，剩下的钱退给我。你也别着急，想想咱们再谈吧。”
大治接完这个电话之后，整个人都蒙了。大治的同事问明白怎么回事儿之后，劝他赶紧再找个买家，现在市场这么火爆，没准很快就能卖出去呢。于是，大治从地铁站一出来，就进了门口的B中介公司。为了省却解释的麻烦，大治完全没提跟李清之间的事儿。结果巧了，B中介公司正好有一个找房子找了很久的客户李大姐，就想找大治家这样条件、价格的房子。李大姐来大治家看过房子之后非常满意，在谈价格的时候也比李清大方，结果大治还多卖了2万元。当天晚上，三方就签署了正式的房屋买卖合同。
签完合同之后，王大治开心的同时，也开始同情起李清来。大治跟媳妇儿商量：“咱家也没啥大损失，还多卖了2万块钱。李清也不是故意骗咱们的，他也挺倒霉的。虽然说他违约就应该承担责任吧，但扣他20万我心里也不落忍。要不咱们大气点儿，退他一部分吧！”大治媳妇儿心肠本来就软，当即附和了大治的提议。于是大治给李清回了电话，同意退他15万。李清自然是喜出望外，两人在电话里约好周末去A中介公司办退钱的手续。
到了周末，双方在约好的咖啡厅见了面。李清一边不停的说谢谢，一边询问王大治这边换房有没有受到影响。大治很爽快的说：“没有，星期三我让别的公司给我另找了一个买家，还多卖了2万块钱呢！”
可谁想到，之前一直赔着笑脸表示感激的李清，一听大治这话，立马翻了脸。李清说：“这下可就不是我违约了。你在定金协议约定的日期到期前，就把房子卖给了别人，是你违约！你得把20万定金全部退给我！”
“你说啥？你这人怎么能这样！”王大治做了三十年的老实人，第一次遇到这样翻脸比翻书还快的事情，气得手都哆嗦。“李清你要是这么耍无赖，我一分钱也不退给你了！”最终，双方不欢而散。
自那以后，李清没再给王大治打过电话。大治心想，这就是你违约的代价。就在大治以为风波已经过去的时候，忽然有一天，他接到了人民法院的传票。李清以王大治为了谋取高价“一房二卖”，违反了定金协议为由，将他诉至法院；不但要求大治返还20万的定金，还要求他按照定金罚则的约定，另外赔偿20万元！
【法院判决】
王大治答辩称，是李清拒绝购买他的房子，他再卖房子并不是违约。而法院审理认为，王大治未能向法院提供有效的证据，以证明是李清违约在先，主动表示不能再继续购买房子。从现有证据来看，王大治确实在定金协议约定的签署合同日期到期前，就将房屋另行出售给他人，且售价高了2万元。最终，法院认定，王大治违反了定金协议的约定，应当承担定金责任，除退还李清20万元外，另外还要赔偿20万元！
【说法】
本案中，王大治作为守约的一方，不但没有赢得官司的胜利，反而还要另外损失20万元的赔偿金。大家一看，哎，这法律怎么能这样，怎么不保护好人，倒去支持坏人呢？是不是法官收了李清的好处费，枉法裁判啊？那么，就让小林来给大家分析一下这个案件，看看大治到底冤枉不冤枉，法官到底公正不公正。
要解释这个问题，首先，咱们得先来明确什么是定金，定金罚则又是什么。
《中华人民共和国担保法》第八十九条、第一百一十五条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权或订立主合同的担保。给付定金的一方不履行约定的债务或拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务或拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。
举个例子就好理解了，买房子的人可以给房主20万作为定金，以保证我会在约定的期限内跟你签署房屋买卖合同。那如果是买房子这个人违约不买了，房主就可以不退给他这20万。但如果是房主不卖了，那么房主就要双倍返还这20万；也就是说，除了退回原来收取的20万以外，还得另外赔偿20万。这就是本案法官判决的法律依据----定金罚则。
其次，咱们再来明确一下本案法官认定事实的依据。
咱们老百姓虽然不像律师那么专业，但有一件事情，是大家都能够理解和接受的，就是打官司要讲证据。法律上所谓的“谁主张，谁举证”，就是：你要让一个陌生的法官了解事实，认可你的陈述，你就必须得提供相应的证据来证明你的说法。否则原告一个说法，被告一个说法，谁都没有证据，法官应该支持谁呢？
以本案为例，王大治如果主张是李清违约不买了，在李清否认的情况下，他就必须要提供证据来证明李清提出过不买房这件事情。如果大治没有办法提供证据，法官就不能支持他的说法。而相反的是，李清主张是王大治为了牟取高价违约不卖了，他能够提供王大治在约定期限内与其他人高价成交的证据，在王大治不能提供相反证据的情况下，法官就只能支持李清的说法。
说到这里，你还觉得本案的法官是胡涂判案或者收受贿赂了吗？
【律师支招】
为了避免类似情况的发生，我们建议，遇到一方恶意违约的情况，守约方应当及时采取措施保留证据，保护自己的利益。例如：
1、立刻要求违约方签署《解约协议书》，并在协议书中明确违约方的违约行为和违约责任，以书面形式确保双方权利、责任的清楚划分，解决所有争议。
2、在无法立刻签署书面形式《解约协议书》的情况下，可以采取其他方式保留有效的证据。如：做电话录音、要求违约方就其违约要求发送通知等。
3、另外，小林强烈建议，如果买卖双方是通过中介公司成交的，遇到交易有变化（尤其可能导致纠纷发生的变化）的情况，应当第一时间通知中介公司。中介公司有长期从事二手房交易的经验，可以有效的帮助双方解决问题，而且，其作为第三方，对于交易情况的掌握及见证，在部分情况下也能够成为确认事实或违约责任的重要依据。
以本案为例，老实好心的大治如果能在接到李清电话后第一时间将情况通知中介公司，由中介公司协调双方到店面签署正式的《解约协议书》，并在协议书中明确写明诸如“因买方自身原因放弃购买房屋，买卖双方同意解约，买方同意向卖方支付违约金XXX元整……”等约定的话，大治如果再另行出售房屋的话，即便是买方反悔起诉到法院，大治也完全可以将解约协议书作为证据，证明是李清违约在先，大治另行出售在后。必要的话，中介公司还能出面证明事实情况，如果是这样的话，大治也就不会吃了这么大的亏。

注：本文系转载，仅供普法学习。