内容提要：出售人签署房屋买卖合同后，因没有能力偿还贷款，未按照合同约定时间办理完毕解除抵押手续，经居间方及买受人催告后依然未办理相应手续，最终被法院判决解除合同，出售人返还买受人购房款，并赔偿违约金124万。
一、事件经过
李雷为了偿还自己因经营公司不善造成的债务，决定卖掉自己的房产。2013年7月1日，在L中介公司的介绍下，李雷和买受人韩梅梅签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由韩梅梅以620万的价格购买李雷的房屋。当日，韩梅梅即向李雷支付了20万元定金。
由于李雷出售的该房屋存在两个抵押权利，抵押权人为某银行，针对偿还贷款解除抵押事宜，李雷和韩梅梅经过再三协商最终达成一致，约定韩梅梅先行向李雷自行支付280万元首付款用于偿还房屋贷款，不足部分由李雷自己补齐，李雷应于2013年7月31日前办理完毕解除抵押手续，如果李雷未在此日期前解除抵押，逾期超过15日的则构成根本违约，韩梅梅有权解除合同，李雷应按照房屋总价款的20%向韩梅梅支付违约金。
买卖合同签订后，韩梅梅依约向李雷支付了280万元首付款，两个月过去了，但却迟迟不见L中介通知其办理过户手续。几经询问才得知，李雷拿到其首付款后，并未去偿还贷款，而是用该笔首付款参与了赌博，挥霍一空。
韩梅梅得知此情况后，对李雷失去了信任，决定解约。在L中介公司的协调下，李雷虽然同意解约并返还购房款，但却不同意支付违约金。于是，韩梅梅一纸诉状将李雷诉至法院，要求解除合同、返还已支付的购房款，并赔偿违约金124万元。
二、法院判决
法院审理过程中，李雷辩称：我是因为没有钱无能力偿还贷款，我主观上并没有违约的故意，我是因为意志以外的原因导致不能履行合同的，因此不应该承担违约责任。同时，法院也征询了贷款银行的意见，银行表示，只要李雷偿还贷款，就可以办理解除抵押手续。因此，最终法院审理后认为：双方签订的合同合法有效，当事人均应按照约定履行自己的义务。韩梅梅已依约向李雷支付了购房款，但李雷未按照约定时间解除房屋的全部抵押，不管其主观上有无违约的意思表示，事实上都已构成违约，导致《房屋买卖合同》无法正常履行，应承担相应的违约责任。
据此，法院最终作出判决：李雷和韩梅梅签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》解除；李雷除退还韩梅梅已支付的300万购房款外，还应向韩梅梅支付违约金124万。
三、说法
本案中，李雷可谓是“不作死就不会死”，大家可能会问，李雷卖的这个房子有抵押，法律不是规定有抵押的房子不能卖吗？为什么法院还判决合同有效，而且李雷还需赔偿高额的违约金呢？
根据我国《物权法》第191条的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第八条规定：房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
综上可知，未经抵押权人同意不得转让抵押财产，是指不能办理产权转移登记手续即不产生物权效力，但是并不影响基于转让房屋所签署的买卖合同的效力。通俗来讲，房屋如果设定抵押，是不能办理过户手续的，但是基于买卖房屋所签署的合同是合法有效的。另，根据我国《合同法》第107条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，李雷与韩梅梅所签署的合同属于合法有效的合同，李雷应按照合同的约定全面履行自己的义务，虽然李雷强调不能解除抵押不是其主观故意，但在事实上李雷却已构成违约，因此应承担相应的违约责任。
四、律师支招
为避免案例中的情况再次发生，小林来给各位运营同事支几招：
1. 买方支付首付款解除抵押，应与卖方一同前往银行办理相关手续。
交易过程中，如买卖双方约定卖方用买方支付的首付款去还款解抵押的，居间方应尽可能陪同买方与卖方一起去银行办理解抵押手续，避免卖方将首付款挪作他用。
2. 务必协助或提醒买卖双方正确判断自己的履约能力。
是否具备履约能力是房屋买卖合同能否顺利履行完毕的关键，作为居间方，小林建议运营同事，在条件允许的情况下，应尽量协助双方衡量自己的履约能力，例如提前告知卖方提前还款解抵押的金额、期限、以及如违约后应承担的违约责任；提前告知买方首付款的金额等。如买方贷款购房、批贷额不足时可能增加首付的价格区间最好也提前告知，以便买方留有余地，对增付首付款事宜有预期，避免因前述问题在合同履行过程中产生纠纷。
3. 向买卖双方强调应严守契约精神，全面、按时履行自己的义务，如违约的话可能产生相关的违约后果。
合同签署过程中，运营同事一定要提醒买卖双方关于房屋交易具体手续的时间表及违约可能产生的后果，让买卖双方清楚的知晓自己下一步的待办事宜和时限，同时告知双方如果违约将会产生的违约成本，尽可能降低双方违约的可能性。万一某一方出现无能力履约的情况，运营同事一定要及时通知对方，并积极协调，竭尽全力为双方寻找解决方案，以避免损失的扩大。
注：本文系转载，仅供普法学习。
