一、事件经过
深夜的北京退去喧嚣，加班夜归的松松拖着疲惫的身体回到家，所谓“家”不过是仅有10平米的狭小空间，填充着全部家当。这个位于CBD的小房间以周遭的繁华为背景，浓缩了松松的奋斗时光。松松努力奋斗，灵活理财，终于有了一定积蓄，准备贷款实现自己买房的梦想。
今年春节回来后，松松开始通过中介公司看房，最终一套小两居成功俘获了松松的心。经过几轮议价，双方终于达成合意。签合同当天，经纪人告诉松松，因为业主老黄突然出差去外地，所以由老黄的朋友小仙儿来代签合同。松松心里有些打鼓，经纪人就当面给老黄打电话确认了小仙儿可以代签合同的事情，并告诉松松回头让卖方补一个公证委托书就行。松松坚持要求将公证委托的事写在补充协议里才签字。签约后，松松如约向老黄的账户打入20万元作为定金。
几天后，中介公司把公证委托书给松松看时，松松发现委托书的签署日期是在签合同之后的第五天，便询问经纪人“为什么不写签合同当天的日期呢？”。经纪人解释，公证委托是没有办法倒签的，所以日期就在签订合同之后。松松并没有介意，但是随着房价的波动，松松发现自己成交的价格可以在同地区买个更大的房子。与此同时，中介公司开始催促松松按照买卖合同的约定支付首付款，但此时的松松心思全放在如何才能不买此房上，每天随意敷衍着中介公司的催促。
转眼间，超过支付首付款的日期已经一个多月了，松松已经构成违约。就在松松一筹莫展之际，电视里的法制节目偶然提到的一句“无权代理”点醒了松松，松松顿时心生一计，立刻致电中介表示双方签合同时小仙儿并没有代理权，所以签订的合同是无效的，应该退还定金。老黄得知此消息后，通过咨询律师决定起诉松松解除合同并要求松松支付违约金。
二、法院判决
法院审理时，松松辩称签约时小仙儿并没有代理权，公证委托的日期是在小仙儿代老黄签订房屋买卖合同之后，签约时，小仙儿是没有代理权，因此双方签署的房屋买卖合同及补充协议都是无效的，老黄应当退还定金。
法院审理后认为：松松在签订合同时已经明确知晓小仙儿当时并无书面授权委托书，双方亦于合同补充协议中对补交委托代理手续进行明确约定，故，松松明确知晓授权情况，理应受合同约束。另，老黄已经于约定时间向松松出示公证委托书，完成了义务。松松庭审中提出的抗辩不能成为其不履行合同义务的合法理由。按照双方所签署的买卖合同及补充协议中关于违约金的约定，松松迟延履行义务已超过15日，构成根本违约。最后，法院判决房屋买卖合同解除，松松应在判决生效后十日内向老黄支付违约金23万元。
到头来，松松不但没能完成换大房子的梦想，反而付出了惨重的代价，未能保住定金，反倒还需另外支付23万元违约金。而且，经过几个月的诉讼，房地产市场有回暖趋势，松松也买不到同等大小的房子了，可谓“赔了夫人又折兵”。
三、小林说法
根据我国《合同法》第107条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，松松与小仙儿签订的合同属于合法有效的合同，松松应当按照合同的约定全面履行自己的义务，虽然松松发现授权委托的瑕疵，但是并不能以此为由掩盖其违约行为，因此应当承担相应的违约责任。
四、小林支招
1.如买方或卖方不能亲自签署合同时，必须要求其出具书面授权委托书。
交易过程中，如买卖双方无法亲自到场签订合同，运营同事必须要求其出具手写授权委托书或者公证委托书，方可由代理人签署相关法律文件。手写授权委托书一定要与业主本人亲自沟通，并使用电话录音记录确认过程。需要特别提醒运营同事注意的是，虽然事后补交的授权委托书不会直接否定合同的效力，但在业务实际操作过程中，我们很难判定当事人是否可以补交，如果业主以此为由恶意反悔，则会使买方及中介公司陷入极其被动的局面。本案中，因公证委托倒签使得买方松松抓住把柄，虽经法院审理确认合同有效，但也可谓惊险过关，万不可取！
2.向买卖双方强调严守契约精神，全面、按时履行自己的义务，如违约可能承担相关违约责任。
合同签署过程中，运营同事一定要提醒买卖双方关于房屋交易具体手续的时间表及违约可能产生的后果，让买卖双方清楚的知晓自己下一步的待办事宜、履行期限，同时告知双方如果违约将会产生的违约成本，尽可能降低双方违约的可能性。万一出现业主或客户因种种原因不再履行各自义务的情况，运营同事要积极协调，并注意妥善保留相关证据，如需法务支持，可联系所在大区的法务同事。

注：本文系转载，仅供普法学习。