一、事情经过
丁凯自从离开家乡后就一直在北京从事二手车倒卖的小生意，收入还不错，赶上市场好的时候月入数万元。于是，2010年，丁凯向某开发商购买了一套“期房”，并签署了《商品房预售合同》。
2012年，丁凯因决策性失误，导致手头积压了一些车卖不出去，资金链断裂，无奈之下，丁凯只得决定将开发商前两天才交付给自己的房屋卖出。
通过中介公司居间，丁凯作为出卖人与谷女士签署了《北京市存量房屋买卖合同》，成交总价为285万元，合同约定“出卖人承诺在2014年1月1日前取得该房屋所有权证，其必须在取得房屋产权证后五日内通知买受人和居间人，并积极办理房屋产权转移登记手续。并应在2014年1月10日之前向其原贷款机构一次性还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续”。签约当日，谷女士向丁凯支付了定金10万元，签约后一个星期内，谷女士又向丁凯支付了首付款80万元。丁凯收到首付款当日，把房屋交付给了谷女士。
时光飞逝，转眼间到了2014年。开发商如约通知了丁凯房领取房产证。但此时该房已经上涨了将近200万，丁凯实在不愿再以2012年与谷女士签约时的价格将房屋出售了。于是丁凯做出了决定：违约，不卖了！
而此时谷女士已将此房装修，并在里面住了将近2年。谷女士最近看到周围邻居的房产证已经陆续下发，心想着等丁凯把房产证办理下来，就可以按约将房本过户到自己名下，这样心里的一块大石头也就落地了。可万万没想到，丁凯却反悔了。
谷女士等了将近1个月也没接到丁凯通知其过户的电话，无奈只能找到开发商，打听到此房的产权证早已下发，可丁凯却没能按合同约定通知自己和中介公司办理过户手续。之后，谷女士和中介公司多次找到丁凯，催告他继续履行合同，却遭丁凯拒绝。谷女士万般无奈只得将丁凯告上法庭，要求丁凯继续履行合同并支付违约金。
二、法院判决
法院审理后认为，《北京市存量房屋买卖合同》系丁凯和谷女士真实意思表示，合同不违反法律和行政法规强制性规定，双方当事人均应当按照合同约定行使权利、履行义务。最终，法院判决：一、丁凯须继续履行合同，应于判决生效后10日内协助谷女士办理该房屋的权属转移登记手续，将该房屋所有权登记至谷女士名下；二、判决丁凯向谷女士支付100000违约金。判决后，双方均未上诉，该判决已生效。
三、小林说法
我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。即上述案例中买卖双方签订的买卖合同自合同成立时即具有效力。合同成立生效后，卖方不予办理过户登记的，依《合同法》第一百零七条规定，买方可以要求卖方承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。
即便如此，对购房者而言，购买“无房本”房产很可能存在下述潜在风险：
1. 业主单方违约。此类业务交易周期较长，在合同履行过程中，房价上涨幅度大，业主很可能因为房价上涨价格远大于违约金金额而选择违约。
2. 业主擅自处分房产。业主通过“一房多卖”、“擅自抵押”等手段，使购房者钱房两失。
3. 房屋发生权利限制。业主因个人经营失败、个人债务或赌博等恶习，欠下巨额债务，导致房屋被法院查封，无法过户。
4. 政策风险。政策发生变化，如限购政策出台、个税税率调整等，导致无法过户或税费增加。
四、小林支招
为避免上述情况出现，小林提醒大家在操作“无房本业务”时务必做到以下几点：
1. 客户支付第一笔首付款之前，必须入住；
2. 交易房屋有贷款的：客户首付款 + 业主贷款金额﹤房屋价款的80% ；交易房屋为全款的：首付款﹤房屋价款的70% ；
3. 办理客户代为领取新房本的公证；
4. 签约时客户留存交易房屋的购房合同原件、房款发票原件及税票原件（补充协议其他条款加以说明）；
5. 必须签署公司《无房本风险告知函》。
除此之外，还需特别注意：
1. 业主无正当职业的或经营状况不稳定的，需谨慎操作；
2. 如业主确实没钱需要用客户首付款还款解押的，应按以下方式操作：
（1）还款前咨询还款银行扣款时间，尽量缩短还款后银行扣款的时间间隔，避免业主在银行扣款前又取走钱。
（2）店面陪同客户直接去银行还款解押，钱不经业主之手。
（3）还款时关闭业主还款银行卡网银，留下业主的还款银行卡，并尽量留下业主身份证原件，待解押资料收到后再归还业主。

注：本文系转载，仅供普法学习。