1、出租房的含义：

出租房，是指在二手房买卖过程中，房屋所有权人欲将已出租的房屋出卖，此时房屋正处于出租状态，即出租房。

2租赁的分类:
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定期租赁合同
1、含义：
定期租赁是指当事人明确约定了租赁期限的租赁形式。
2、租赁合同存续期间，承租人恶意拖延时间拒不交付租金，出租人怎么救济？
法律依据：《合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期间内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
结论：承租人恶意拒不交付租金时，出租人可以要求解除合同。
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不定期租赁合同
1、含义：
不定期租赁是指当事人没有约定租赁期限或约定的期限不明确的租赁形式。
2、产生不定期合同的三种情形:
①当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确时。
②当事人约定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；
③租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
3、不定期租赁合同的特征：
合同任何一方均具有解除合同的权利。也就是说，不仅出租人有权随时解除不定期租赁合同，而且承租人也有权随时解除，从而随时终止租赁关系。但是，出租人解除合同时，应当在合理期限内通知承租人。

3、租赁期限的约定：
法律依据：根据《合同法》第二百一十四条规定，“当事人约定的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”

4、租赁合同承租人的转租权：
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含义：
转租是指承租人将租赁物转让给第三人使用、收益，承租人与第三人形成新的租赁关系，但承租人与出租人的租赁关系仍然存在的一种交易形式。在法律上称该第三人为次承租人。
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未经出租人同意转租给第三人，出租人如何救济？
法律依据：根据《合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
结论：未经过同意即转租的，出租人有权利要求解除租赁合同。出租人解除租赁合同的，第三人只能向承租人主张违约责任。

5、承租人的优先购买权：
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优先购买权的含义：
根据《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。”此即承租人的优先购买权。需要注意的是：承租人要在同等条件下行使优先购买权。

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优先购买权的行使条件有哪些？
1、出租人和承租人具有租赁合同关系
2、承租人要在同等条件下行使优先购买权
3、承租人要在合理期限内行使优先购买权

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什么是同等条件？
同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。例如，其他客户看中该房屋，同意以全款方式购买，而承租人只能以贷款方式购买，并无全款能力，此时承租人不享有优先购买权。

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次承租人和承租人的优先购买权，谁可以优先享有呢？
法律依据：根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中，“转租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权时，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，都不予支持”。
结论：承租人有转租权时，只有次承租人享有优先购买权；承租人未经许可转租时，承租人和次承租人都不享有优先购买权。

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承租人的优先购买权受到侵犯时，如何救济？
法律依据：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”
结论：出租人未在合理期间内通知承租人行使优先购买权，即出卖给第三人的，承租人有权起诉出租人要求其赔偿。

合同签署注意事项
6、实践中，房屋处于出租状态时，买卖合同应该如何约定？
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出售方承诺自行解决租约事宜，能否在合同里填写：未出租？
不可以。交易房屋处于出租状态时，须将交房时间、租赁合同期限、租金、押金的数额及归属约定在合同里，以确保房屋交易时买卖双方对房屋情况知晓，并对出租事宜进行约定。
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租约未解除时，买卖合同如何约定，租金归谁？
合同可以这样约定：交易房屋每月租金为     ，租赁期限至    年    月    日止，就房屋租金，甲乙双方一致同意作出如下约定：交房之日之前的租金归甲方所有（含交房当日），自交房之日后的租金归乙方所有。且甲方应当在交房之日起将租赁合同的押金交付给乙方保管。（时间节点可根据实际情况变更）
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签约时需要出售方提供【承租人放弃优先购买权声明】
根据《合同法》规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因此，签约时需要出售方提供承租人亲笔签署的放弃优先购买权声明。
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承租人不提供“放弃优先购买权声明”，怎么办？
法律依据：《城市私有房屋管理条例》第十一条规定，“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二十四条第三项规定，“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
结论：因此，如果承租人不同意签署“承租人放弃优先购买权的声明”，房屋出售人应于签署房屋买卖合同的前三个月，书面通知承租人房屋出卖事宜，如承租人未明确表示购买，将会被视为放弃行使优先购买权。

7、买卖不破租赁
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买卖不破租赁的含义？
买卖不破租赁，是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
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承租人主张买卖不破租赁时，买受人的损失应该向谁主张？
根据合同的相对性，承租人主张买卖不破租赁时，买受人无法及时入住该房屋，因此造成的损失，不能向承租人主张，只能向出租人，即买卖合同的出售方主张。

注：本文系转载，仅供普法学习。