房屋有抵押，影不影响房屋交易？
房屋有抵押，买卖合同如何签署？
房屋有抵押，交易过程中有什么需要注意的事项？

抵押

一抵押的概念

       抵押，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照《担保法》规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
      债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
例：甲名下有一套房屋，2015年5月将房屋抵押给了乙银行。那甲就是抵押人，银行是抵押权人，房屋就是抵押物。

二抵押的金额

（一）抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
（二）财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

三抵押设立的方式

（一）抵押人和抵押权人应当以书面的形式订立抵押合同。
（二）抵押人和抵押权人去建委办理抵押登记手续。
办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：
　　1、主合同和抵押合同；
　　2、抵押物的所有权或者使用权证书。
登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。

四抵押权利的实现

债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

　　抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

  五  抵押的消灭

       抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。

六如何识别房屋是否有抵押

       看房产证上是否有建委盖的抵押登记章，也可以到建委核查。

  七  房屋有抵押，是否影响房屋出售？

（一）房屋有抵押会影响房屋的出售，因为房屋有抵押无法办理过户手续。当业主将其所欠抵押权人的债务还清后，业主和抵押权人应协商签署解除抵押协议，然后到建委办理解押手续，当天可以办理完毕，但是建委需要一个工作日归档（朝阳区除外，为3个工作日），之后才可以正常进行缴税、过户等手续的办理。
（二）房屋有抵押对定金的影响
1、房屋上有一个抵押且抵押权人是银行，定金的数额不得超过房屋总价款的百分之二十且不得超过100万。
2、房屋上有一个抵押且抵押权人是非银行或者有两个以上的抵押，定金不得超过房屋总价款的百分之二十且不得超过50万。
（三）抵押金额是否影响操作
1、抵押的金额低于房款百分之八十
抵押金额低于房款百分之八十，可以操作，但是为了减少风险，要尽量少给付定金，建议提前交房。
2、抵押的金额高于房款百分之八十
抵押金额高于房款百分之八十，我们建议不操作，房屋抵押数额大，业主解押难度大，而且该房屋被查封的风险比较大。

八房屋有抵押，合同如何填写？

（一）在《买卖合同》中的第二条的第（四）中，如实填写。
（二）抵押权人如果是银行，填写时尽量具体到支行，例如“光大银行望京支行”；特殊情况可以填写具体银行，如“光大银行”，但是不能填写“银行”。
（三）他项权利证证号如果没有的话，可以划×。
（四）《买卖合同》中的第二条的第（四）第2项关于办理抵押注销的手续的时间要与《补充协议》中还款解押条款中的第一个时间约定一致，即此两项都是约定去办理还款解押的时间，并非还款解押完毕的时间。

九房屋有抵押，签约前后的注意事项

（一）核房时，将抵押权人，抵押金额等具体相关信息核实清楚，然后考量风险，决定是否操作。（特别注意房屋抵押的总金额）
（二）签合同时要明确约定办理还款解押的时间和还款解押完毕的时间。
（三）如果抵押权人是担保公司（一般是担保公司内部的某个职员），需要特别注意，业主和该抵押权人有没有签订其他的协议，如长期的租赁合同等。

注：本文系转载，仅供普法学习。