近期，二手房市场中，房屋价格波动较大，不少的产权人在出售房屋后，发现房屋涨价较大，拒绝将房屋出售给买受人，希望通过房屋另行出售，以获得更高的市场价格，然而，违约需要承担违约责任，房屋涨价，欲另行出售，可能得不偿失！！！下面小编带你计算下违约成本。
一签订了定金协议，未签订买卖合同，售房人不想卖了，如何承担违约责任呢？
双倍返还定金
依据：
1、根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
2、根据《买卖定金协议书》第四条第一款：“甲乙双方应于签署本协议后 个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》（“《买卖合同》”）等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。”
结论：
在此情况下，若售房人不想出售了，根据法律规定和合同约定都应当承担违约责任，即：双倍返还定金！！！
注：双倍返还的“定金”是指：已经实际支付给售房人的定金，包括按照合同约定已经打入托管账户中的定金。
二签订了定金协议，也签订了买卖合同，售房人不想卖了，如何承担违约责任？
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
结论：
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购房人可通过法院判决将房屋过户至自己名下
即：购房人可以诉讼的方式要求售房人继续履行合同，若购房人满足以下五个条件，也可向法院主张强制过户。
（1）签订的买卖合同有效；
（2）购房人具有购房资质；
（3）购房人具有全款能力，若批贷函已下发，部分法院也会支持过户；
（4）售房人构成根本违约，即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料；
（5）交易房屋未被限制，如查封等；
但在实际操作过程中，因考虑到个案，法院是否会判决强制过户，是根据具体案情而定！在法院支持过户的情况下，房屋买受人也可以要求出售人支付违约金。此种情况下，违约金的数额法院会酌情而定，诉讼费用根据“谁败诉，谁承担”的原则，房屋出售人需承担相应的诉讼费用（算算违约成本吧！）。
即：违约成本=强制过户+违约金+诉讼费+律师费
（不论诉讼结果如何，律师费都是“谁请谁承担”）
注：继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上。如果此时售房人已经将房屋另行出售给了第三人（善意）且已经完成过户的情况下，售房人已经无法实际交付房屋了，在此情况下，购房人就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。
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买受人有权选择解除合同，并要求出售人承担根本违约责任
根据《补充协议》第四条第二款：“拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，则甲方构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”
结论：
1、购房人可以要求售房人承担合同约定的违约责任
（1）双方可自行协商沟通，对违约金的数额进行确定；
（2）若协商不成，购房人可以诉讼的方式要求售房人承担房屋总价款的20%的违约金；且违约金数额多少是根据实际损失而定，在诉讼过程中，法官会根据以下（但不限于）因素来综合判断违约金的具体数额。
A守约方的实际损失（核心）；
B违约方的恶意性程度；
C合同履行的程度；
D法官的自由裁量权；
2、此外，购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用
即：违约成本=违约金+代理费+诉讼费+律师费
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双倍返还定金
根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
结论：
购房人可通过协商或者诉讼的方式要求售房人双倍返还定金。
注：若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失（若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%，那么超过部分的金额也是购房人的实际损失），那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失；否则，违约责任和赔偿损失是不能同时适用的；但违约责任和定金罚则只能二选其一，不可同时适用。此外，至于买受人选择何种方式保护自己的权益，买受人可根据自己的实际情况和需求而定，出售人作为违约方是无权选择解约的，选择权在于买受人！！！
三实践案例参考
1、事情经过
张某通过A中介中公司出售名下位于北京市某小区的房屋，与购房人王某签署了《房屋买卖合同》和《居间服务合同》，约定由王某以540万的价格购买张某的房屋；王某当即便向张某支付了定金20万元，又向A中介公司支付了中介费11.8万元。其后，张某又想以更高的价格出售给其他购房人，想要和王某解除合同。但因违约金的数额双方无法协商达成一致，故将张某诉至法院，要求其双倍返还定金并赔偿其已支付的中介费。
2、法院判决
法院审理后认为：双方签订的合同合法有效，均应遵守合同约定。张某拒绝将房屋出售给王某，已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。王某向张某支付了20万元的定金，依据定金罚则和合同中的约定，张某违约应当予以双倍返还。而王某已经支付的中介费，是张某违约给王某造成的损失，理应由张某进行赔偿；并且《居间服务合同》中亦已约定，如因一方违约造成房屋买卖合同无法履行的，应当赔偿另一方已经支付的中介费。
据此，法院于2014年5月作出判决：张广除退还王俊已付的定金20万元外，依据定金罚则还要另外赔偿定金20万元，赔偿中介费11.8万元，赔偿金额合计31.8万元！且本案诉讼费用亦由张广承担！
注：本文系转载，仅供普法学习。
