引言:房屋买卖过程中难免会遇到一些未知的风险，其中交易房屋被查封就是这些棘手的问题之一。那房屋被查封之后，我们究竟应该怎样应对？又如何去防控这类风险呢？今天，小编就和您聊聊交易房屋遇查封的那些事……
一
查封的含义
查封，是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。交易房屋被查封就是指在交易过程前或过程中，该房屋被法院等国家机关采取查封，导致该房屋被限制转让的情形。
二
在我们实际操作过程中，常见的查封房有哪些呢？
1、 诉前保全的房屋；
2、 交易房屋系违章建筑；
3、 产权不明导致的纠纷；
4、 交易房屋系一房多卖；
5、 交易房屋存在高额抵押；
6、 产权人涉及债务纠纷较多；
7、 产权人涉及恶意转移、变卖房产；
8、 交易过程中，产权人有违法行为的；
9、执行案件中，暂无履行能力或无其他可供执行财产的；
注：以上只是实际操作过程中较为常见的易导致查封的房屋，但不仅限于此哦！
三
签约前的准备工作
为避免签订合同之后发现房屋被查封的情况，所以在签订买卖合同之前，一定要做到以下四点：
1、签订合同之前，一定要到建委核房，查询确认交易房屋是否被登记为查封、占用等其他状态；若已被查封，则不允许操作！
2、因实际操作过程中，交易房屋的具体情况复杂多样，所以我们要和双方协商沟通，尽量控制定金的数额。
3、签订合同之前，经核房，交易房屋未被查封，但我们从利害关系人那了解到业主存在的债务纠纷较多，那么我们不建议您操作；若告知客户上述情况之后，客户坚持购买，那您需要和大区法务确认沟通。
四
“签前查封”与“签后查封”的风险
1“签前查封”之风险
（1）根据《城市房地产管理法》第三十七条：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”因此查封的房屋所签署的合同一般被法院认定为无效。
（2）由于交易房屋存在查封，处于被限制转让的状态，所以合同中约定的缴税过户等流程手续是无法履行的。
（3）交易房屋存在查封，表明房屋出售人的债务纠纷较多，那房屋购买人之前支付的购房款有可能无法追回，且也许会出现轮候查封。
（4）依据公司安心承诺内容，签前查封房房屋购买人损失的已支付购房款，公司先行垫付，会给公司造成不必要的损失。
因而，签前查封的房屋，公司不允许操作！！！
2“签后查封”之风险
（1）房屋买卖合同虽然是有效的，但是交易房屋处于被限制转让的状态，在房管局被标注为“已限制登记”，即便房屋出售人积极配合，也无法办理所有权转移登记手续，因而房屋购买人只能按照合同约定的违约条款追究房屋出售人的违约责任。
（2）房屋购买人签订了买卖合同，面临着已支付的房屋款项无法追回的风险。
五
合同签订后，发现交易房屋被查封了，我们怎么处理呢？
1若签订合同前，交易房屋已被查封，但在交易履行过程中才发现，那我们要怎么处理呢？
（1）要核实该房屋被查封的基本情况，如查封的法院、查封金额、查封原因等。
（2）要告知房屋购买人该房屋已被查封的事实并禁止再行支付购房款。
（3）要询问房屋出售人是否能自行解除查封，切记：不能使用房屋购买人的首付款进行解封。
（4）要和查封申请人协商沟通，是否可以解除查封或者改查封其他财产。
（5）如果房屋出售人无力解除查封且查封申请人不同意解封等，则买卖双方协商解约或者诉讼解约，同时房屋购买人可以追究房屋出售人的违约责任。
（6）符合签前查封垫付条件的，我们会先行垫付。
注：签前查封的垫付条件查询方式：
关注“问法”——点击“在线咨询”——输入“签前查封房”，即可查看！
2若签订合同后，在交易履行过程中，房屋被查封了，那我们要怎么处理呢？
（1）要核实该房屋被查封的基本情况，如查封的法院、查封金额、查封原因等。
（2）要告知房屋购买人该房屋已被查封的事实并禁止再行支付购房款。
（3）要询问房屋出售人是否能自行解除查封，切记：不能使用房屋购买人的首付款进行解封。
（4）如果房屋出售人无力解除查封，则买卖双方协商解约或者诉讼解约，同时房屋购买人可以追究房屋出售人的违约责任。
切记：您在知晓房屋查封之后，一定要联系您大区法务专员！！！
六
“签后查封”的救济途径
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。
七
解除查封的流程
根据目前实际操作，一般流程如下：
申请人向法院递交解除查封的材料→法院对该材料进行审核→审核无误后，法院作出解除查封的裁定，然后向建委发一份解封函→建委配合办理房屋解封手续
注：实际操作过程中，还需以法院和建委的具体流程确定。
八
“无房本”的房屋是否能查封？
“无房本”的房屋是可以进行预查封的，待房屋产权证书下发之后，预查封登记转化为查封登记，且效力等同于查封登记。
注：本文系转载，仅供普法学习。
