导读

看中了业主搭建的“阳光房”，从而签订了房屋买卖合同，然而履行过程中被告知需拆除才可过户，那客户能否主张因合同目的无法实现而解除合同？业主又能否追究其违约责任？那究竟是由谁来为此买单呢？以案说法，我们往下看！

一、事实经过

王某和李某于2014年9月份签订了房屋买卖合同，当天支付了10万定金，并约定15个工作日内支付第一笔首付款80万，且于2014年10月31日支付第二笔首付款90万，如有困难，第二笔首付款最迟于2014年11月10日付清。
后李某的第一笔首付款逾期支付了5天，且无法支付第二笔首付款，故王某配合其撤销网签，提高了贷款额度。
在李某重新办理贷款手续时被告知该房屋因有违章建筑被查封了，故“阳光房”被拆除。

王某于2014年12月解除了交易限制，且催促李某履行后续流程，而李某则以其购房目的不能实现为由将王某诉至法院，要求解除房屋买卖合同，并要求王某承担违约责任。

李某认为：
双方签订的买卖合同合法、有效，且合同签署后依约履行了自己的付款义务，且自己是因为看中“阳光房”才购买该房屋，但王某却违反了合同约定不能提供合法交易标的，无法实现合同目的，故要求解除合同，王某承担违约责任。

王某认为：
“阳光房”并非房屋权属证书上所登记的面积，也并非房屋不可分割的一部分，因此不能将“阳光房”认定为本案的交易标的物，所以该房屋属于合法、可上市交易的标的物；
房屋买卖合同属于债权合同，而房屋被查封只影响了物权登记，其后房屋限制交易的情况被解除，故不影响债权合同的继续履行；
又因是李某逾期支付房款的行为导致撤销网签重新走流程，且房屋被暂时限制交易也属于不可预见的情况，故合同履行临时障碍不属于其违约行为；
反而李某在此前不仅存在违约行为，现又利用以外情况掩盖毁约意图，鉴于李某执意解约，故要求解除合同，李某承担违约责任。

二、审理结果

因李某看中王某自行加建的“阳光房”而有意购买该房屋，且对“阳光房”不包括在房屋建筑面积内一事知情，因此双方签订的房屋买卖合同既包括房屋所有权证书上载明的房屋，也包括加建部分的。
而“阳光房”未依法取得建设工程规划许可证，故双方就该部分建筑物达成的买卖合同应系无效。
因双方之间的买卖合同中包括无效部分，导致该房屋交易无法正常履行，无法实现合同目的，现双方均同意解除合同，故对于房屋买卖合同中有效的部分应予以解除。
王某返还李某支付的购房款共计人民币90万元整。
又因对于房屋买卖合同部分无效的后果，双方均负有过错，应各自承担相应的责任，且合同自签订时起就存在无效部分，故双方均主张对方违约并要求对方承担违约责任的诉求，法院不予支持。

三、法务评析

违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。在住宅小区内典型的就是自行搭建的“阳光房”或者自行扩建的“门面房”。
对于住宅小区内自行搭建的“阳光房”基本都会认定为“实质性违章建筑”，涉及与此的合同直接被认定为（部分）无效，而不能通过补办相应的手续使其合法化。对此，最高法曾有判例表明，涉案房产其他部分系合法建筑，加盖部分违法无效，但不导致全部合同无效。上述案例即为典型。
回到本案，因王某自行搭建的“阳光房”未依法取得建设工程规划许可证，可知双方就该部分建筑物达成的买卖合同应系无效。因买卖合同包含无效部分，合同无法正常履行，且双方均同意解除合同，所以关于合同有效部分应予以解除。            
本案中，在签署合同时李某已然知晓搭建的“阳光房”并未依法取得建设工程规划许可证，且对于该部分建筑物不包括在房屋建筑面积内一事知情，确仍坚持购买，所以对于合同部分无效的后果，双方均负有过错。法院判决双方各自承担相应的责任，驳回双方均主张对方违约并要求对方承担违约责任的诉求也是情理之中。

四、法务建议

近期，北京多个区域开展拆除违建的整治活动，随着轰隆隆的声音，多年的建筑成为废墟，也显示出政府对于违建的整治力度。从另一方面来说，扩建的“阳光房”或者说小阳台，尤其是一楼的建筑往往会覆盖燃气管道等，存在安全隐患。对于此，我们建议您：
一、慎重签署涉及违章建筑的买卖合同
《中华人民共和国城乡规划法》 第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
因此，对于涉及违章建筑的合同，您需要去了解清楚，该违章建筑是不是存在补办手续以消除对规划实施的影响的可能性，是否已经进行了相应的行政处罚等。
二、买卖双方应当就后期合同解除、无效或者履行受阻等情形的责任承担进行明确的约定
有句古话说的好，先明后不争。因此，对后期履行可能受阻的合同提前明确责任承担是很有必要的。具体来说，对于涉及违章的交易房屋，后期政府部门一般会要求限期拆除，所以提前约定谁拆除、拆除费用谁承担、以交房作为风险转移的时间还是过户等等是很有必要的。
最后，再给一点建议：在提供居间服务的过程中，如果你对待成交的房屋是否涉及违建、交易前需注意什么拿捏不准，请联系自己区域的大区法务，我们就具体情况进行了解并给出相应建议。当然如果交易房屋涉及严重违建，那显然是不宜提供居间服务的！

注：本文系转载，仅供普法学习。